Il box auto privo di Certificato Prevenzione Incendi non obbliga il venditore a pagare la regolarizzazione

La mancanza del Certificato di prevenzione incendi relativo a un'autorimessa condominiale non consente, di per sé, all'acquirente di una singola unità immobiliare di pretendere dal venditore il costo necessario per ottenerlo, quando l'adempimento riguarda l'edificio comune, il titolo è conseguibile e manca uno specifico obbligo contrattuale assunto dal venditore. In tale situazione, la carenza della certificazione può rilevare sul piano della mancanza di qualità promesse o essenziali, con applicazione dei termini di denuncia e prescrizione propri della garanzia, ma non integra vendita di aliud pro alio se la regolarizzazione è possibile ed è poi intervenuta.

Con la sentenza n. 2782 del 07/05/2026, il Tribunale di Bari, Seconda Sezione Civile, ha rigettato le domande proposte dall'acquirente di un box auto posto in edificio condominiale, il quale lamentava l'assenza del Certificato di prevenzione incendi e chiedeva, dopo il rilascio del titolo in favore del condominio, il pagamento delle somme necessarie alla sua acquisizione e il risarcimento del danno da inutilizzabilità del bene.

Il ragionamento del Tribunale si muove su due piani distinti. Da un lato, richiama i principi elaborati in materia di agibilità degli immobili destinati ad abitazione, nei quali la sanabilità o insanabilità della difformità incide sulla qualificazione del rimedio. Dall'altro, valorizza la diversa natura del Certificato di prevenzione incendi, riferito all'autorimessa o all'edificio condominiale e non necessariamente alla singola unità compravenduta, escludendo che esso rientri, in assenza di diversa pattuizione, tra i documenti che il venditore deve consegnare all'acquirente ai sensi dell'art. 1477, ultimo comma, c.c.

Va inoltre ricordato che, nella disciplina attuale della prevenzione incendi, il tradizionale riferimento al CPI deve essere letto alla luce del sistema introdotto dal d.P.R. n. 151/2011, nel quale, per molte attività soggette, assumono rilievo gli adempimenti tramite segnalazione certificata antincendio. Il provvedimento utilizza la formula "CPI" secondo il lessico della controversia e della prassi, senza che ciò modifichi il nucleo civilistico della decisione: individuare se, nel rapporto di vendita, quel titolo fosse un'obbligazione del venditore e se la relativa mancanza fosse tempestivamente denunciata.

La vicenda

L'acquirente aveva acquistato un box auto collocato al piano cantinato di un edificio condominiale. Dopo la presa di possesso, a seguito di un incendio divampato in un locale comune, aveva constatato l'assenza del Certificato di prevenzione incendi e aveva convenuto in giudizio il venditore, deducendo vizi del bene e difetto delle qualità promesse.

La domanda era articolata su più profili. L'acquirente prospettava una vendita di aliud pro alio, pur senza chiedere la risoluzione del contratto, e domandava l'adempimento dell'obbligazione di acquisire il CPI, ovvero il riconoscimento delle spese necessarie per ottenerlo. In via ulteriore, chiedeva il risarcimento del danno per l'asserita inutilizzabilità dell'immobile.

Il venditore si costituiva contestando le pretese. In particolare, sosteneva che il compratore fosse a conoscenza del fatto che il condominio non disponeva del certificato e deduceva che l'eventuale adempimento non riguardava il singolo venditore, ma l'edificio condominiale. Contestava, inoltre, la configurabilità della vendita di aliud pro alio.

Nel corso del giudizio sopravveniva il rilascio del Certificato di prevenzione incendi in favore del condominio, indicato dal Tribunale come unico soggetto legittimato a richiederlo. L'acquirente, preso atto della regolarizzazione, rinunciava alla domanda di accertamento dell'aliud pro alio e chiedeva la cessazione della materia del contendere su tale profilo, insistendo però nelle domande residue, compresa quella diretta al pagamento delle somme necessarie per l'ottenimento del certificato.

La decisione

Il Tribunale ha rigettato integralmente le domande, compensando le spese di lite. La motivazione prende le mosse dalla distinzione, elaborata dalla giurisprudenza di legittimità, tra mancanza del certificato di agibilità non sanabile, difformità sanabile e semplice ritardo nella pratica amministrativa.

La motivazione richiama il criterio secondo cui, nella vendita di immobili destinati ad abitazione, la mancanza del certificato di abitabilità o agibilità può assumere diverse qualificazioni a seconda dell'incidenza sostanziale del difetto:

"È stato affermato in sede di legittimità che in tema di vendita di immobili destinati ad abitazione, la mancanza del certificato di abitabilità o agibilità configura alternativamente l'ipotesi di vendita di aliud pro alio, qualora le difformità riscontrate non siano in alcun modo sanabili e comporta la risoluzione del contratto e il risarcimento danni, l'ipotesi del vizio contrattuale, sub specie di mancanza di qualità essenziali ex art. 1495-1497 c.c., qualora le difformità riscontrate siano sanabili ovvero l'ipotesi dell'inadempimento non grave, fonte di esclusiva responsabilità risarcitoria del venditore ma non di risoluzione del contratto per inadempimento, qualora la mancanza della certificazione sia ascrivibile a semplice ritardo nella conclusione della relativa pratica amministrativa."

Applicando tale schema al caso concreto, il giudice ha escluso l'aliud pro alio, perché la situazione era stata regolarizzata in corso di causa. La possibilità di ottenere il titolo, poi effettivamente conseguito dal condominio, ha impedito di ritenere definitivamente frustrata la funzione economico-sociale del bene acquistato.

Il Tribunale ha così affermato:

"Nel caso di specie ad avviso del giudicante ricorre la seconda ipotesi in quanto la zona dei box condominiali avrebbe potuto essere sanata con il CPI così come avvenuto a giudizio inoltrato anche per ammissione di parte attrice (in quanto condomina) che ha rinunciato alla relativa domanda chiedendo la cessazione della materia del contendere."

La domanda di pagamento della somma necessaria all'ottenimento del Certificato di prevenzione incendi è stata rigettata per una ragione ulteriore e autonoma: l'adempimento riguardava il complesso condominiale, non il singolo box, e non era riconducibile ad alcun obbligo contrattuale assunto dal venditore.

Su questo punto il provvedimento è netto:

"Va altresì rigettata la richiesta di adempimento ex art. 1453 c.c. con il pagamento della somma necessaria all'ottenimento del Certificato di Prevenzione Incendi in quanto l'obbligo avrebbe riguardato l'intero edificio condominiale ed il condominio e non il singolo box o il singolo condomino ove si tenga conto, viepiù, della circostanza che detto adempimento non avrebbe potuto essere collegato ad alcun obbligo contrattuale a carico del venditore."

A conferma, il Tribunale ha richiamato il precedente di legittimità secondo cui il Certificato di prevenzione incendi non è documento necessario per l'uso della cosa venduta e, quindi, non rientra tra i documenti da consegnare all'acquirente ai sensi dell'art. 1477, ultimo comma, c.c. La norma, secondo il richiamo operato in motivazione, si riferisce all'uso fattuale del bene venduto e non all'uso "secondo diritto".

La domanda è stata poi ritenuta tardiva anche sotto il profilo della garanzia per mancanza di qualità. Il Tribunale ha valorizzato l'art. 1491 c.c., osservando che l'assenza del CPI avrebbe potuto essere rilevata dall'acquirente con l'ordinaria diligenza, ad esempio mediante richiesta in fase di trattativa. Ha inoltre richiamato la clausola del contratto con cui il compratore dichiarava di conoscere lo stato di fatto e di diritto dell'immobile.

Quanto ai termini, la motivazione evidenzia che la mancanza di qualità promesse o essenziali è soggetta alla disciplina dell'art. 1495 c.c., richiamata dall'art. 1497 c.c.:

"A ciò si aggiunga che la mancanza di qualità (art. 1497 c.c.), ovvero la carenza di caratteristiche promesse o essenziali del bene come nel caso di specie, è soggetta ai severi termini di decadenza e prescrizione dell'art. 1495 c.c.. Il compratore avrebbe dovuto denunciare il difetto entro 8 giorni dalla scoperta e agire in giudizio entro un anno dalla consegna. Nel caso in esame parte attrice ha dichiarato di aver scoperto il vizio a seguito di un incendio divampato il 25/10/2015 mentre risulta aver denunciato il "vizio" solo con raccomandata A/R a firma legale del 07/07/2017 ben 21 mesi dopo."

La tardività della denuncia ha determinato la decadenza dalla garanzia e ha travolto anche la domanda risarcitoria collegata alla mancanza di qualità. Infine, il Tribunale ha escluso la responsabilità extracontrattuale, rilevando che l'eventuale condotta illecita del venditore, ipotizzata come omessa comunicazione della mancanza del certificato, avrebbe comunque richiesto la prova del danno, del nesso causale e dell'elemento soggettivo, non ravvisati nella fattispecie.

I riferimenti giurisprudenziali

• Cass. civ., 21 novembre 2022, n. 34211: la vendita di un immobile privo di certificato di agibilità non determina la nullità dell'atto, ma può rilevare sul piano dei rimedi contrattuali e risarcitori, secondo l'incidenza concreta della carenza documentale sull'uso pattuito e sulla commerciabilità del bene.
• Cass. civ., sez. II, 2 agosto 2023, n. 23604: in materia di immobili destinati ad abitazione, la mancanza dell'abitabilità o agibilità va qualificata distinguendo tra difformità insanabili, difformità sanabili e mero ritardo amministrativo; solo la definitiva non conseguibilità del titolo può fondare l'aliud pro alio.
• Cass. civ., sez. II, 14 maggio 2024, n. 13214: la vendita di aliud pro alio ricorre quando la causa concreta dell'atto traslativo non sia realizzabile in modo irrimediabile e la cosa acquistata risulti funzionalmente del tutto inidonea allo scopo economico-sociale perseguito.
• Cass. civ., 18 giugno 1991, n. 6882: il Certificato di prevenzione incendi non può ritenersi necessario per l'uso della cosa venduta e non rientra, pertanto, tra i documenti che il venditore deve consegnare all'acquirente ai sensi dell'art. 1477, ultimo comma, c.c.
• Cass. civ., 17 luglio 2025, n. 19923: la mancata consegna del certificato di abitabilità non integra automaticamente un inadempimento grave né una vendita di aliud pro alio quando la regolarizzazione sia successivamente intervenuta; il danno da non commerciabilità o da minor valore deve essere allegato e provato in concreto.

Considerazioni conclusive

L'acquirente di un'unità immobiliare inserita in edificio soggetto ad adempimenti antincendio non può trasferire sul venditore il costo della regolarizzazione condominiale quando l'obbligo riguarda il complesso comune, il titolo è conseguibile e il contratto non pone a carico del venditore uno specifico impegno di acquisizione o rimborso.

Gli arresti in materia di agibilità richiamati nella motivazione confermano che la mancanza di una certificazione rilevante per l'uso del bene non produce un unico rimedio. Cass. n. 23604/2023 distingue tra difformità insanabili, difformità sanabili e mero ritardo amministrativo; Cass. n. 13214/2024 riconduce l'aliud pro alio alle ipotesi in cui la cosa trasferita sia funzionalmente del tutto inidonea allo scopo economico-sociale perseguito; Cass. n. 34211/2022 mantiene ferma la rilevanza risarcitoria della carenza documentale quando essa incida concretamente sul valore o sull'utilità del bene. La successiva Cass. n. 19923/2025 rafforza il medesimo perimetro applicativo: la regolarizzazione intervenuta dopo il rogito può escludere la qualificazione più radicale e impedisce di presumere il danno, che resta soggetto a prova specifica. Sul punto v. anche agibilità regolarizzata dopo il rogito e prova del danno.

Il richiamo a Cass. n. 6882/1991 delimita ulteriormente la fattispecie, perché il Certificato di prevenzione incendi non viene trattato come documento necessario per l'uso della cosa venduta ai sensi dell'art. 1477 c.c. La differenza rispetto all'agibilità è rilevante: il CPI, specie quando riguarda un'autorimessa o un edificio condominiale, attiene normalmente a un adempimento riferito all'organizzazione e alla sicurezza delle parti comuni, salvo che il contratto di vendita assuma espressamente tale profilo come qualità promessa o come obbligazione del venditore. Per un approfondimento sugli adempimenti antincendio nelle autorimesse condominiali, v. certificato antincendio nelle autorimesse condominiali.

La carenza della certificazione antincendio può quindi incidere sul rapporto di compravendita solo entro un perimetro preciso: deve emergere un collegamento con una qualità promessa o essenziale del bene, con un obbligo negoziale assunto dal venditore oppure con un danno concretamente provato; inoltre, se la fattispecie è ricondotta alla mancanza di qualità, l'acquirente deve rispettare i termini di denuncia e prescrizione della garanzia. Sul rapporto tra certificazioni immobiliari e rimedi nella vendita, v. anche certificato di abitabilità e rimedi nella vendita; per l'inquadramento degli adempimenti antincendio in ambito condominiale, può vedersi Certificato prevenzione incendi e responsabilità dell'amministratore.

Nel caso deciso, la sopravvenuta acquisizione del CPI, la riferibilità dell'adempimento al condominio, l'assenza di un obbligo contrattuale del venditore e la denuncia proposta a distanza di ventuno mesi dalla scoperta hanno condotto al rigetto integrale delle domande.