L'assenza del certificato di abitabilità (oggi "agibilità") incide sulla commerciabilità e sul legittimo godimento dell'immobile. La Corte d'Appello di Messina, con sentenza n. 1065, II sezione civile (18 dicembre 2025) ha ricondotto la mancata certificazione nell'alveo dell'inadempimento del venditore, precisandone però natura e rimedi in relazione alla causa concreta della mancata/omessa agibilità e, in particolare, alla (in)sanabilità delle difformità edilizie riscontrate.
Il Collegio ha ribadito - in adesione ai principi di legittimità - che la mancanza del certificato non impedisce, in via assoluta, la circolazione del bene; tuttavia, quando dipende da difformità sanabili integra una fattispecie risarcibile (salva la rinuncia espressa dell'acquirente o l'esonero del venditore dall'obbligo di conseguire la certificazione).
La vicenda
La controversia trae origine da un'opposizione a decreto ingiuntivo emesso per il pagamento di una somma pattuita in un accordo integrativo del rogito, con cui la venditrice si era obbligata a eseguire alcune opere (tra cui la pavimentazione della terrazza soprastante e la finitura di parti comuni interne) entro un termine concordato.
In via riconvenzionale, l'acquirente ha domandato il risarcimento dei danni, deducendo sia l'inadempimento delle obbligazioni assunte con l'accordo integrativo, sia la presenza di difformità edilizie (intonaco esterno non conforme alle prescrizioni, mancata installazione di pluviali/grondaie, copertura con lastre di eternit anziché coppi/tegole), prospettate come ostative al rilascio del certificato di abitabilità. È stata inoltre allegata l'omessa informazione al notaio rogante.
In primo grado l'opposizione è stata accolta solo in parte e, per quanto qui rileva, è stata respinta la domanda risarcitoria correlata ai vizi/difformità e al mancato rilascio dell'abitabilità, valorizzando la clausola di trasferimento nello "stato di fatto e di diritto" dichiarato noto e gradito.
La decisione
In riforma, la Corte ha:
(i) escluso il credito azionato in via monitoria (sulla base dell'accertato inadempimento in ordine alle opere pattuite nell'accordo integrativo, già scrutinato con sentenza non definitiva); (ii) disposto nuova consulenza tecnica, estendendo l'indagine anche alla questione dell'abitabilità/agibilità e al relativo deprezzamento.
Quanto alla qualificazione giuridica della mancanza del certificato, il Collegio ha richiamato il principio per cui:
"in tema di vendita di immobili destinati ad abitazione, la mancanza del certificato di abitabilità configura alternativamente l'ipotesi di vendita di 'aliud pro alio' qualora le difformità riscontrate non siano in alcun modo sanabili; l'ipotesi del vizio contrattuale, sub specie di mancanza di qualità essenziali, qualora le difformità riscontrate siano sanabili; ovvero l'inadempimento non grave, fonte di esclusiva responsabilità risarcitoria ma non legittimante la risoluzione se dovuto a semplice ritardo nella pratica amministrativa" (Cass. n. 23604/2023).
Alla luce degli accertamenti tecnici, la Corte ha inquadrato il caso nella ipotesi di difformità sanabili e ha affermato:
"la fattispecie ricade nell'ipotesi del mancato rilascio del certificato per difformità sanabile, che indubbiamente dà luogo al diritto al risarcimento del danno in favore del compratore (salva l'ipotesi - non ricorrente nel caso in esame - in cui l'acquirente abbia espressamente rinunciato al requisito dell'abitabilità o esonerato comunque il venditore dall'obbligo di ottenere la relativa licenza)".
In coerenza con Cass. n. 34211/2022, è stato inoltre richiamato che la mancata consegna del certificato, pur non alterando necessariamente in modo dirimente l'equilibrio sinallagmatico, è foriera di danno emergente in termini di minor valore commerciale, suscettibile di liquidazione equitativa quando sia oggettivamente difficile provarne il preciso ammontare.
Sul piano risarcitorio, la Corte ha liquidato:
- il deprezzamento conseguente alla mancata abitabilità in € 7.973,75 oltre IVA (al 10%, trattandosi di interventi qualificati come manutenzione straordinaria), per complessivi € 8.871,12, con rivalutazione dalla data di deposito della c.t.u. fino alla pubblicazione della sentenza;
- i danni da infiltrazioni riconducibili alla cattiva esecuzione delle opere, in € 472,71, con rivalutazione dalla data della perizia di parte posta a base del calcolo (nei limiti in cui le infiltrazioni sono state ritenute causalmente connesse alla terrazza soprastante).
È stata infine esclusa la debenza degli interessi compensativi in mancanza di specifica domanda (Cass. n. 22441/2025).
I riferimenti giurisprudenziali
- Cass. civ., sez. II, 2 agosto 2023 n. 23604: criteri di qualificazione (aliud pro alio / mancanza di qualità essenziali / inadempimento non grave) nelle ipotesi di mancanza dell'abitabilità.
- Cass. civ., sez. II, 20 novembre 2022 n. 34211: risarcibilità del danno da deprezzamento e liquidazione equitativa in caso di oggettiva difficoltà di prova.
- Cass. civ., sez. III, 7 agosto 2025 n. 22441: interessi compensativi e necessità di domanda specifica.
Considerazioni conclusive
Il decisum conferma che, in presenza di difformità sanabili che impediscono il conseguimento dell'agibilità, il pregiudizio risarcibile può essere parametrato al minor valore di scambio, spesso correlato (anche in termini tecnici) ai costi e agli adempimenti necessari per regolarizzare la situazione e rendere conseguibile la certificazione.
Il principio, per come applicato nel caso concreto, va letto in chiave casistica: la tutela dell'acquirente muta sensibilmente se (a) l'agibilità è definitivamente preclusa da irregolarità insanabili (ipotesi "aliud pro alio"), (b) è conseguibile previa sanatoria e interventi, oppure (c) manca solo per mero ritardo della pratica amministrativa.
In questa prospettiva, merita attenzione l'orientamento che, in situazioni differenti (specie nei preliminari), tende a negare rimedi "caducatori" o recesso quando l'immobile risulta legittimo/sanabile e concretamente idoneo all'uso pattuito, valorizzando il dovere di cooperazione secondo buona fede: App. Venezia n. 2156/2025 (agibilità e preliminare) .
In senso più restrittivo sul piano della prova del danno, la giurisprudenza di legittimità più recente richiede comunque di non "automaticizzare" il pregiudizio, soprattutto quando l'agibilità venga poi ottenuta: si veda Cass., ord. n. 19923/2025, che valorizza la regolarizzazione successiva e la necessità di prova concreta della svalutazione o dei costi sostenuti .
Resta, infine, centrale il profilo della rinuncia: la sola consapevolezza della mancanza della certificazione non equivale, di regola, a rinuncia espressa (tema spesso affrontato dalla Cassazione in materia di preliminare e tutela dell'acquirente) . In pratica, in sede negoziale e soprattutto notarile, è opportuno distinguere con clausole chiare tra: (a) informazione sulla situazione amministrativa; (b) eventuale espressa deroga al requisito dell'agibilità; (c) allocazione pattizia dei costi/adempimenti per conseguire la S.C.A./agibilità, evitando formule ambigue che espongono a contenzioso.
Per approfondimenti o per ogni utilizzo, si raccomanda la consultazione del testo integrale del provvedimento.
