Nel condominio il singolo può servirsi della parte comune in modo più intenso, purché non ne alteri la destinazione né limiti il pari uso degli altri condomini. Restano invece vietate le opere che incidono sull'armonia complessiva dell'edificio o compromettono il suo decoro architettonico, anche quando il fabbricato non presenti particolare pregio. Un principio che trova puntuale conferma nella recente sentenza del Tribunale di Napoli n. 9033 del 29 maggio 2026, chiamata a valutare la legittimità di interventi eseguiti su lastrico, facciata e parti comuni.
La vicenda
La vicenda trae origine dal ricorso proposto da una condomina la quale lamentava una serie di interventi edilizi realizzati dai proprietari dell'unità sottostante, ritenuti lesivi delle parti comuni e del decoro architettonico. L'attrice sosteneva che i convenuti avevano costruito sul lastrico solare un torrino di collegamento con la loro abitazione, installato un impianto idrico e realizzato due nuovi balconi difformi rispetto agli altri presenti sulla facciata. Chiedeva quindi la rimozione delle opere e il ripristino dello stato dei luoghi, ritenendo irrilevanti eventuali permessi in sanatoria.
I convenuti, costituitisi in giudizio, eccepivano preliminarmente la nullità dell'atto introduttivo e la carenza di legittimazione attiva dell'attrice. Nel merito, sostenevano che le opere erano legittime ai sensi dell'art. 1102 c.c., poiché funzionali all'uso della loro proprietà e non pregiudizievoli per gli altri condomini. In via riconvenzionale, chiedevano la rimozione di alcune opere realizzate dall'attrice, tra cui un accesso al lastrico, una rientranza nel muro condominiale destinata ad accogliere una caldaia, mattonelle applicate sulla facciata, una tenda parasole e la rimozione di una grata.
La decisione
Il Tribunale ha affrontato anzitutto la questione del torrino realizzato sul lastrico solare. Anche considerando il lastrico come bene comune, il giudice partenopeo ha ritenuto l'opera conforme all'art. 1102 c.c., poiché funzionale a un accesso preesistente e non idonea a modificare la destinazione del bene né a impedire il pari uso da parte degli altri condomini. L'attrice, infatti, si era limitata a sottolineare la natura condominiale del lastrico e la "dubbia esteticità" del manufatto, senza allegare alcun concreto pregiudizio. In ogni caso la limitazione della visuale non è risultata una violazione del panorama, perché la relativa servitù non è stata né allegata né provata. Allo stesso modo, il giudice ha considerato non comprensibile la doglianza secondo cui il manufatto creerebbe una "possibilità di accesso" al terrazzo dell'attrice.
Analoga conclusione è stata raggiunta per l'impianto idrico realizzato sul lastrico: non sono emerse infatti prove idonee a dimostrare una violazione della normativa o un pregiudizio per la cosa comune.
Ben diverso è il giudizio sui due balconi realizzati dai convenuti. La documentazione fotografica e la consulenza tecnica hanno evidenziato che l'intervento ha alterato in modo significativo il decoro del corpo basso del caseggiato, originariamente caratterizzato da una sequenza omogenea di balconi "alla romana". L'aggiunta di due nuovi balconi, dotati di sopraluce, ha spezzato la continuità architettonica e modificato la ritmica uniformità della facciata. La domanda dell'attrice è quindi accolta limitatamente a tale profilo.
Passando alle domande riconvenzionali, il Tribunale ha respinto la richiesta di eliminare l'accesso al lastrico realizzato dall'attrice, ritenendo che la creazione di un varco verso un bene comune sia legittima ex art. 1102 c.c., in assenza di prova che l'opera impedisca l'uso altrui o alteri la destinazione del bene. E' stata inoltre esclusa la natura esclusiva del lastrico, richiamando il principio secondo cui la presunzione di comunione dell'art. 1117 c.c. può essere superata solo dal primo atto di trasferimento dell'originario proprietario, non da dichiarazioni dell'amministratore o dell'assemblea.
Quanto alla rientranza nel muro condominiale destinata ad accogliere una caldaia, il Tribunale ha osservato che i convenuti non hanno fornito elementi concreti per dimostrare una lesione del decoro o un'alterazione significativa della facciata. Analoga sorte per la domanda relativa alle mattonelle applicate sulla facciata: la contestazione è stata ritenuta troppo vaga e non supportata da elementi idonei a dimostrare una violazione dell'art. 1102 c.c. Anche la richiesta di rimozione della tenda parasole è stata respinta, poiché l'opera è stata armonizzata con l'estetica dell'edificio, senza causare effetti visivi dissonanti. Infine, la domanda relativa alla grata sul muro perimetrale è stata rigettata per mancanza di prova che la sua rimozione sia imputabile all'attrice.
In conclusione, il Tribunale ha accolto solo la domanda relativa alla violazione del decoro architettonico per i balconi, ordinando il ripristino dello stato dei luoghi.
Considerazioni conclusive
Nell'esaminare l'uso più intenso delle parti comuni, occorre ricordare che tale facoltà incontra i limiti fissati dall'art. 1102 c.c., limiti che la giurisprudenza ha progressivamente chiarito. Il condomino può servirsi del bene comune anche in modo particolare, ma deve comunque evitare ogni intervento che comprometta la stabilità dell'edificio, riduca in modo sensibile aria o luce alle unità sottostanti, impedisca l'esercizio concorrente dei diritti degli altri partecipanti o alteri la destinazione del bene, incida sul suo decoro architettonico (App. Napoli 17 novembre 2025 n. 5758).
A tale proposito va ricordato che l'opera del condomino è vietata quando incide negativamente sull'armonia dell'edificio, costituendo un'innovazione lesiva del decoro architettonico, anche se il fabbricato non presenta particolare pregio.
La realizzazione di elementi sporgenti come un balcone aggettante rientra tra gli interventi che possono incidere sul decoro architettonico dell'edificio. Non spetta al condomino valutare la rilevanza estetica della modifica, ma alla collettività condominiale e, in caso di contestazione, al giudice. In ogni caso la preventiva comunicazione all'amministratore è necessaria proprio per consentire all'assemblea di verificare la compatibilità dell'opera.
