I balconi aggettanti, i quali sporgono dalla facciata dell'edificio, costituiscono un prolungamento dell'appartamento dal quale protendono e rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono.
Qualsiasi intervento (come l'ancoraggio di strutture di schermatura visiva e solare) costituisce una limitazione del diritto dominicale ammissibile solo se giustificata dal consenso del proprietario o da un valido titolo legittimante.
In tale contesto, la sentenza n. 503 del 19 marzo 2023 emessa dal Tribunale di Reggio Calabria offre lo spunto per approfondire i limiti entro cui le ingerenze del proprietario dell'appartamento sottostante possano ritenersi legittime, con particolare riguardo alla configurabilità di una servitù e alla possibilità del suo acquisto per usucapione. Il Tribunale di Reggio Calabria è stato chiamato, infatti, a verificare se l'ancoraggio ai balconi sovrastanti di strutture destinate alla schermatura solare e visiva potesse integrare una servitù apparente validamente usucapita ovvero costituisse un'indebita compressione del diritto dominicale del proprietario.
Balconi aggettanti e ancoraggio delle strutture reggenti tende parasole: usucapione della servitù apparente e mutamento delle modalità di esercizio. Fatto e decisione
Una condomina, proprietaria di un appartamento posto al piano terzo di un fabbricato condominiale, conveniva in giudizio, dinanzi al Giudice di Pace di Reggio Calabria, i comproprietari dell'appartamento sottostante al fine di ottenere la condanna dei medesimi alla rimozione delle strutture metalliche reggenti le tende parasole, ancorate ai balconi sovrastanti, di sua esclusiva proprietà, oltre che al risarcimento del danno, da liquidarsi in via equitativa.
Si costituivano in giudizio i coniugi convenuti contestando le richieste dell'istante e formulando, contestualmente, domanda riconvenzionale volta ad ottenere la declaratoria di acquisto per usucapione ultraventennale del diritto a mantenere gli agganci delle tende da sole.
Il Giudice di Pace accoglieva parzialmente la domanda di parte attrice, condannando i convenuti al pagamento, in solido, della somma di euro 100,00 a titolo di risarcimento del danno, e dichiarava la propria incompetenza per materia in ordine alle altre domande, indicando come competente il Tribunale ordinario.
Riassunto il giudizio dinanzi al Tribunale competente, l'attrice reiterava la domanda di condanna dei convenuti alla rimozione delle strutture metalliche ancorate ai balconi sovrastanti, di esclusiva proprietà di parte attrice, reggenti le tende parasole, nonché la domanda di risarcimento del danno, da liquidarsi in via equitativa.
I convenuti costituitisi in giudizio resistevano alle domande attoree sostenendo di aver da sempre ancorato alla parte inferiore ed esterna dei balconi sovrastanti reti per rampicanti, tende di canna, strutture lignee e tende da sole, mantenute nella medesima posizione per oltre un ventennio. Chiedevano, pertanto, l'accertamento e la declaratoria di intervenuta usucapione di una servitù corrispondente al diritto di agganciare ai balconi soprastanti, tende da sole e o schermature per il sole e o per impedire la vista ai terzi. Chiedevano, altresì, di ordinare all'attrice la cessazione di ogni turbativa e o molestia al pieno godimento della detta servitù. Insistevano per il rigetto della domanda di rimozione delle tende e dei supporti di essa proposta dall'attrice, poiché infondata ed inammissibile ed, in ogni caso, carente di presupposti, prova e condizioni, nonché per l'inammissibilità della domanda di risarcimento del danno poiché in contrasto con il principio del ne bis in idem, oltreché infondata in quanto carente di presupposti, prova e condizioni.
Istruita la causa con la documentazione in atti e con l'assunzione di prova per testi, il Tribunale ha accolto l'actio negatoria servitutis proposta da parte attrice e per l'effetto condannato i convenuti a rimuovere le strutture metalliche ancorate ai balconi sovrastanti, di proprietà dell'attrice; ha dichiarato inammissibile la domanda risarcitoria spiegata dall'attrice nonché ha rigettato la domanda riconvenzionale formulata dai convenuti.
In particolare, quanto alla domanda riconvenzionale proposta dai convenuti, il Tribunale ha ritenuto non maturato il requisito temporale richiesto dalla legge ai fini dell'acquisto per usucapione del diritto di mantenere le tende parasole agganciate ai balconi dell'appartamento soprastante in quanto il possesso della servitù non era stato esercitato dai convenuti con le stesse modalità per un ventennio.
Quanto alla domanda di parte attrice volta ad ottenere la condanna dei convenuti alla rimozione delle strutture de quibus, il Tribunale, dopo averla qualificata come actio negatoria servitutis ai sensi dell'art. 949 c.c., l'ha accolta non avendo dato prova i convenuti dell'acquisto per usucapione della servitù di appoggio invocata, né dell'autorizzazione all'ancoraggio delle tende da sole.
Infine, la domanda di risarcimento danni avanzata dall'attrice è stata dichiarata inammissibile per violazione del principio del ne bis in idem in quanto su di essa si era già pronunciato nel merito il Giudice di Pace con sentenza che non era stata impugnata.
Considerazioni conclusive
La domanda volta all'accertamento dell'inesistenza di diritti di servitù a carico dell'immobile di proprietà dell'istante ed alla condanna al ripristino della condizione di libertà del bene da ogni peso integra un'actio negatoria servitutis ai sensi dell'art. 949 c.c.
Nel caso di specie, la condomina attrice aveva domandato la condanna dei comproprietari dell'appartamento sottostante alla rimozione delle strutture metalliche ancorate ai propri balconi (sovrastanti), reggenti le tende parasole ed i convenuti ne avevano eccepito l'acquisto per usucapione della servitù corrispondente al diritto di ancoraggio delle predette schermature di protezione dal sole e dalla vista dei terzi.
L'ancoraggio di strutture ai balconi sovrastanti, la presenza di ganci, supporti e strutture stabilmente fissate costituiscono elementi che, almeno teoricamente, possono integrare opere visibili e permanenti idonee a configurare una servitù apparente. L'art. 1061 c.c., infatti, definisce, a contrario, le servitù apparenti come quelle che si manifestano con opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio.
In astratto, dunque, si trattava di una servitù, apparente ex art. 1061 c.c., di ancoraggio/appoggio a favore dell'appartamento sottostante di cui i convenuti chiedevano l'accertamento dell'avvenuto acquisto per usucapione. Tuttavia, nel caso concreto, tale diritto di servitù dei convenuti, a carico dell'immobile di proprietà dell'attrice, è stato escluso per mancanza dei requisiti necessari per usucapirla: le opere di ancoraggio delle strutture atte a realizzare una schermatura visiva e solare erano cambiate nel tempo passando da schermature con cannizzi e graticci a tende da sole installate con ganci di diversa tipologia. Tale modifica delle modalità di ancoraggio aveva comportato un'interruzione del ventennio utile ad usucapire.
Per il principio tantum praescriptum quantum possessum, il termine prescrizionale acquisitivo a titolo originario di un diritto di servitù, nel caso di modifica dell'opera per il suo esercizio rispetto ad altra precedente, decorre dall'effettuata trasformazione (cfr. anche Cass. n. 10481 del 1998).
In forza del suddetto principio, infatti, l'acquisto per usucapione di una servitù apparente avviene in esatta corrispondenza con l'utilizzazione delle opere visibili e permanenti destinate al suo esercizio, che si sia protratta continuativamente per venti anni con la conseguenza che ogni loro apprezzabile modificazione interrompe il corso dell'usucapione, dando luogo per l'appunto a una nuova decorrenza del relativo termine (cfr. Cass. n. 13818 del 2019; Cass. n. 1616 del 2014).
In sostanza, occorre la presenza di opere permanenti e visibili inequivocabilmente destinate all'esercizio della servitù tali da rendere manifesto un onere stabile e non precario sul fondo servente.
In tal senso, la costante giurisprudenza di legittimità ha affermato che l'acquisto per usucapione di servitù apparente, ex art. 1061 c.c., presuppone, oltre all'esercizio del corrispondente possesso, anche che le opere visibili e permanenti obiettivamente destinate a tale esercizio siano esistite ed abbiano avuto tale destinazione per tutto il tempo necessario ad usucapire, essendo necessario un "quid pluris" che dimostri la specifica destinazione (Cass. n. 1794 del 2022, Cass. n. 10289 del 2017, Cass. n. 5733 del 2011).
In particolare, è stato evidenziato che il requisito dell'apparenza non si esaurisce con la presenza di segni od opere che ne consentono l'esercizio; richiede, altresì, la manifesta destinazione delle opere stesse per l'esercizio della servitù, in modo che i segni o le opere, nel contesto in cui si collocano, costituiscano un indice univoco del peso imposto al fondo vicino (cfr. Cass. n. 6357 del 2017).
Nel caso di specie, dalle risultanze istruttorie, era emerso che le strutture destinate a realizzare una schermatura visiva e solare dell'appartamento di proprietà dei convenuti, erano inizialmente costituite da cannizzi e graticci, che solo in seguito erano state sostituite con tende parasole agganciate con modalità diverse. Segnatamente, a differenza delle tende da sole agganciate con una barra quadra le strutture precedenti erano ancorate con ganci di diversa tipologia con la conseguenza che tale modificazione aveva interrotto il termine di usucapione dando luogo a nuova decorrenza del relativo termine.
Essendo, dunque, emerso che l'installazione delle tende da sole era avvenuta solo nel 2006-2007 con ganci diversi da quelli usati per l'ancoraggio delle strutture (cannizzi e graticci) precedenti, non risultava maturato il requisito temporale (venti anni) richiesto dalla legge ai fini dell'acquisto per usucapione del diritto di mantenere le tende parasole agganciate ai balconi dell'appartamento soprastante.
In conclusione, la pronuncia in esame, in conformità all'orientamento costante della giurisprudenza di legittimità in tema di servitù apparenti, ribadisce il principio secondo cui l'acquisto per usucapione richiede l'esercizio continuo e non equivoco del possesso mediante opere visibili e permanenti mantenute con modalità identiche per tutto il ventennio; ogni modifica apprezzabile delle caratteristiche o delle modalità di esercizio interrompe il decorso del termine, impedendo la maturazione della servitù.
