L'installazione di una tenda da sole in condominio può arrecare pregiudizio alle parti comuni oppure alla proprietà esclusiva altrui: si pensi, nel primo caso, al tendaggio chiaramente incompatibile con il decoro architettonico dell'edificio mentre, nella seconda ipotesi, all'ancoraggio al cielino del balcone aggettante del piano superiore. Partiamo proprio da quest'ultima considerazione.
Sono aggettanti i balconi che sporgono dalla facciata dell'edificio, costituendo un prolungamento dell'appartamento dal quale protendono.
Tali manufatti non fungono da copertura del piano inferiore in quanto essi, dal punto di vista strutturale, sono del tutto autonomi rispetto agli altri piani, poiché possono sussistere indipendentemente dall'esistenza di altri balconi nel piano sottostante o sovrastante.
Sul punto, va richiamato il consolidato principio di diritto per il quale i balconi aggettanti di un edificio condominiale non rientrano tra le parti comuni, ai sensi dell'art. 1117 c.c., non essendo necessari per l'esistenza del fabbricato, né essendo destinati all'uso o al servizio di esso.
A questo principio è posta eccezione quando il rivestimento dei frontalini e quello delle solette dei balconi in un edificio svolgano una prevalente funzione estetica, divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essenziale della facciata, e pertanto beni ricadenti in condominio (cfr. Cass., 21 gennaio 2000, n. 637; Cass. 23 settembre 2003 n. 14076; Cass., 30 luglio 2004 n. 14576; Trib. Roma, 25 maggio 2021 n. 9078).
I balconi incassati, invece, formano una rientranza nella facciata dell'edificio e, solitamente, sono chiusi su due o tre lati; essi, quindi, non sporgono rispetto ai muri perimetrali, restando incassati nel corpo dell'edificio.
In altre parole, possono essere incassati ad "U" quando hanno tre lati chiusi dal muro verticale di facciata e un solo parapetto frontale, ad "L" (oppure ad "L rovesciata") quando hanno due lati chiusi dal muro verticale di facciata e due parapetti, uno frontale e l'altro laterale.
La connotazione del piano di calpestio del balcone incassato è l'identità di funzione del solaio che, come quello presente all'interno degli immobili, deve sostenere i muri di tompagno tra i vari ambienti; in questo contesto, la parte frontale del balcone (il parapetto), qualora non s'inserisca nella facciata formandone un tutt'uno ma mantenga una propria autonomia strutturale (al pari della parte frontale del balcone aggettante), dovrà essere considerata di proprietà esclusiva, eccezion fatta per i fregi e gli elementi decorativi in genere (Trib. Napoli Nord, 10 dicembre 2025, n. 4360).
Quest'ultima tipologia di balconi deve quindi essere considerata alla stessa stregua dei solai, che peraltro appartengono in proprietà (superficiaria) ai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastante e le cui spese sono sostenute da ciascuno di essi in ragione della metà ex art. 1125 c.c. (cfr. Cass., 21 gennaio 2000 n. 637).
È possibile che la struttura di alcuni balconi sia ibrida, nel senso che per la maggior parte della loro profondità sono da ritenersi certamente incassati, anche se poi terminano con una parte aggettante rispetto alla facciata.
In tal caso, l'aspetto da tenere conto è quello della funzione; pertanto, finché la parte orizzontale non sporge dalla facciata, questa avrà funzione di solaio, mentre l'eccedenza essa sarà un elemento accessorio assoggettato al regime giuridico dei balconi aggettanti di proprietà esclusiva dell'immobile da cui protendono, con eccezione per i rivestimenti e per gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore che «si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole» (Cass., 23 settembre 2003 n. 14076).
In applicazione dei principi sinora illustrati, per ancorare la tenda da sole al balcone aggettante sovrastante - al cielino, alla soletta inferiore o al frontalino - occorre necessariamente il consenso del proprietario (Trib., Messina 9 luglio 2025 n. 1372), trattandosi di bene esclusivo.
Stessa cosa dicasi qualora il balcone sia in parte incassato e in parte aggettante: come appena ricordato, ciò che fuoriesce dal prospetto dell'edificio è di proprietà esclusiva, a meno che essa non s'inserisca nella facciata quale elemento essenziale ai fini della determinazione del decoro architettonico complessivo.
A diverse conclusioni deve invece giungersi qualora il balcone sia incassato: in questa ipotesi, poiché il piano di calpestio funge da solaio del piano inferiore, non occorre ottenere alcuna autorizzazione.
Contro l'ancoraggio illegittimo del proprietario dell'appartamento inferiore è possibile agire in giudizio ai sensi dell'art. 949 c.c.
Ed invero, l'azione negatoria è un rimedio generale a tutela del proprietario contro terzi che asseriscono la titolarità di diritti reali limitati sulla cosa e che può intentarsi quando vi è concreto pericolo di pregiudizio al suo diritto.
La giurisprudenza di legittimità, con orientamento consolidato, ha chiarito che la negatoria servitutis tende alla negazione di qualsiasi diritto, anche dominicale, affermato dal terzo sulla res dell'attore, e dunque non soltanto all'accertamento dell'inesistenza della pretesa servitù ma pure al conseguimento della cessazione della situazione antigiuridica attuata dal vicino, mentre incombe sul convenuto l'onere di provare l'esistenza del diritto di compiere proprio l'attività lamentata come lesiva dall'attore (cfr. Cass., n. 203/2017; Cass., n. 27564/2014; Cass., n. 16495/2005; Cass., n. 19182/2003).
Dunque, l'azione negatoria può essere sperimentata sia per accertare l'inesistenza di altrui diritti sulla propria cosa, sia per ottenere la cessazione di condotte antigiuridiche del terzo con ripristino della condizione preesistente della cosa.
Chi agisce in negatoria ha l'onere di provare la proprietà in base a un titolo giuridico, essendo onere del convenuto allegare e provare di avere diritti, anche di comproprietà, sulla cosa (Cass., n. 472/2017; Cass., n. 21851/2014).
Pur rispettando questi criteri non è detto che la tenda da sole sia legalmente posizionata: ulteriori problemi potrebbero sorgere dalla violazione del diritto di veduta in appiombo del condomino del piano superiore e dalla lesione del decoro architettonico.
Con riferimento al primo aspetto, la Corte di Cassazione (6 giugno 2024, n. 15906) il proprietario di un appartamento ha il diritto di esercitare la veduta in appiombo fino alla base dell'edificio, potendo così opporsi a qualsiasi costruzione che possa pregiudicare tale diritto.
Questo principio si basa su quanto previsto dall'art. 907 c.c. che, ponendo il divieto di fabbricare a distanza minore di tre metri, già stabilisce un bilanciamento tra il diritto alla riservatezza del vicino e il diritto di veduta, evidenziando l'importanza della luce e dell'aria per la salute e il benessere degli abitanti.
In ossequio a questi principi, la Corte di Cassazione (21 marzo 2024, n. 7622) ha stabilito che è proibito installare tende da sole nei condòmini in modo tale che queste si estendano oltre il perimetro dei balconi, impedendo così la veduta in appiombo del proprietario che si trova di sopra.
Per quanto riguarda l'impatto sul decoro architettonico dell'edificio, l'assemblea può vietare l'installazione della tenda da sole - ovvero agire per la sua rimozione - qualora costituisca una lesione intollerabile dell'estetica del fabbricato.
Secondo la Suprema Corte (16 ottobre 2020, n. 22572), l'appoggio di una struttura metallica con una tenda avvolgibile al muro comune perimetrale di un edificio condominiale è una modifica della cosa comune conforme alla destinazione della stessa, che ciascun condomino può apportare a sue cure e spese, sempre che non impedisca l'altrui paritario uso, non rechi pregiudizio alla stabilità ed alla sicurezza dell'edificio e non ne alteri il decoro architettonico.
