Balcone incassato e infiltrazioni: non basta la struttura per coinvolgere il condominio

Le infiltrazioni provenienti dal balcone sovrastante non si imputano al condominio in via automatica solo perché una parte del manufatto è incassata nel corpo dell'edificio. Il criterio decisivo resta l'individuazione della causa concreta del danno e del soggetto che aveva la custodia e gli obblighi manutentivi sugli elementi tecnicamente risultati difettosi. In questa prospettiva si colloca la decisione del Tribunale di Napoli Nord, n. 945 del 15 marzo 2026, resa il 2 febbraio 2026, che ha condannato i proprietari dell'unità sovrastante per i danni arrecati ai balconi dell'appartamento sottostante.

Il punto più utile della pronuncia è proprio questo: il balcone aggettante resta, di regola, proiezione dell'unità immobiliare cui accede; quanto al balcone incassato, la sua conformazione non basta da sola a spostare la responsabilità sul condominio, specie quando l'accertamento tecnico riconduca le infiltrazioni a difetti del piano di calpestio, della ringhiera, delle sigillature e ad opere eseguite nell'immobile del proprietario sovrastante. La distinzione tra balconi aggettanti e incassati, in giurisprudenza, rileva infatti in modo diverso a seconda della funzione delle singole componenti e della concreta origine del danno.

La vicenda

I proprietari dell'appartamento sottostante hanno agito con ricorso ex art. 281-decies c.p.c. nei confronti dei proprietari dell'unità soprastante, lamentando gravi fenomeni infiltrativi sui propri balconi, con distacco di intonaco e caduta di materiale. Prima del merito erano stati esperiti, senza esito risolutivo, sia la negoziazione assistita sia un ATP conciliativo ex art. 696-bis c.p.c., nel quale era stata svolta la consulenza tecnica poi acquisita nel giudizio.

I resistenti hanno negato la propria responsabilità, sostenendo che il problema dipendesse dalla cattiva manutenzione delle facciate esterne e dei frontalini, asseritamente imputabile al condominio. La linea difensiva è stata però superata dall'accertamento tecnico, ritenuto dal giudice decisivo (per un approfondimento sui frontalini dei balconi e parti comuni).

La decisione

Il Tribunale ha attribuito rilievo centrale alla CTU espletata nell'ATP, richiamando il principio secondo cui il giudice di merito, quando reputa convincenti le conclusioni del consulente, può recepirle anche per relationem, salvo l'onere di rispondere a rilievi tecnici specifici e puntuali. Questo criterio è coerente con il consolidato orientamento sul valore motivazionale del richiamo alla consulenza tecnica.

Nel merito, la relazione tecnica ha distinto i due balconi. Per quello della camera da letto, qualificato come aggettante, il giudice ha affermato che "la natura aggettante del balcone [...] impone a questi ultimi, essendone custodi ex art. 2051 c.c., il ristoro dei danni considerato che l'aggetto in questione è parte integrante del loro immobile la cui manutenzione ricade a loro carico, essendo un'estensione privata dell'abitazione". La motivazione si colloca nel solco dell'orientamento secondo cui i balconi aggettanti appartengono in via esclusiva al proprietario dell'unità cui accedono, salvo i soli elementi decorativi che incidano sul prospetto dell'edificio.

Quanto al balcone della cucina, definito dal CTU come incassato, la sentenza non lo ha però trattato come parte comune in senso automatico. Al contrario, ha valorizzato le specifiche cause tecniche dell'infiltrazione: occlusione o assenza del gocciolatoio dei correnti di marmo, cattiva installazione e ossidazione del piantone della ringhiera, crepe e mancata sigillatura tra piastrelle e marmo, oltre alla presenza di una veranda con fissaggi che aveva aggravato la situazione del piano di calpestio. Da qui il passaggio, particolarmente significativo, secondo cui "la natura incassata del balcone della cucina, anche alla luce della intervenuta chiusura totale a mezzo di veranda ancorata a terra con fissaggi che hanno contribuito ad aggravare la precaria situazione del piano di calpestio, finisce per configurare la responsabilità dei resistenti in modo ancor più pregnante".

Il Tribunale ha quindi ritenuto non provato che i danni dipendessero dalla mancata manutenzione di parti comuni. Ha invece accertato che i proprietari dell'unità sovrastante, quali custodi del bene fonte del danno, non avevano dimostrato né il caso fortuito né di essersi attivati per impedirne la produzione. Per questa ragione sono stati condannati: al pagamento di euro 895,26 per il ripristino dei danni sul balcone cucina/salone e di euro 1.371,88 per quelli sul balcone della camera da letto, oltre interessi dal 29 novembre 2024; all'esecuzione dei lavori di rimozione delle cause infiltrative secondo il computo del CTU, con inizio fissato all'1 giugno 2026; al pagamento di una somma di euro 25,00 per ogni giorno di ritardo nell'inizio dei lavori, ai sensi dell'art. 614-bis c.p.c. La domanda di responsabilità aggravata ex art. 96 c.p.c. è stata invece rigettata.

I riferimenti giurisprudenziali

• Cass. civ., 21 gennaio 2000, n. 637 - L'applicazione dell'art. 1125 c.c. ai balconi è ammessa solo quando la struttura svolga, come il solaio, funzione di sostegno del piano superiore e di copertura di quello inferiore; il riferimento è ai balconi incassati nella parte che assolve tale funzione.
• Cass. civ., 30 luglio 2004, n. 14576 - I balconi aggettanti costituiscono, di regola, prolungamento dell'unità immobiliare cui accedono e non sono parti comuni, salvo i rivestimenti e gli elementi decorativi che incidano sul decoro del prospetto.
• Cass. civ., 17 luglio 2007, n. 15913 - Conferma la natura esclusiva dei balconi aggettanti e l'inapplicabilità dell'art. 1125 c.c. a strutture che non siano a servizio dei piani sovrapposti.
• Cass. civ., 30 aprile 2012, n. 6624 - Ribadisce che, nei balconi aggettanti, restano comuni solo gli elementi ornamentali inseriti nel prospetto e dotati di apprezzabile funzione estetica per l'intero edificio.
• Cass. civ., 9 dicembre 1995, n. 12630; 7 giugno 2000, n. 7716; 11 marzo 2002, n. 3492 - Richiamate dalla stessa sentenza sul principio per cui il giudice può aderire alle conclusioni del CTU senza una motivazione analitica ulteriore, salvo critiche tecniche specifiche.
• Cass. civ., 8 gennaio 2021, n. 97 - Richiamata in motivazione sulla possibilità di fissare, con il provvedimento di condanna, una somma dovuta per ogni ritardo nell'esecuzione di obblighi diversi dal pagamento di denaro, salvo manifesta iniquità.
• Trib. Torino, 28 luglio 2025, n. 3718 - In tema di infiltrazioni dal piano di calpestio, afferma che la superficie del balcone, sia esso aggettante o incassato, resta normalmente nella sfera del proprietario dell'unità cui accede; ne consegue che i difetti di impermeabilizzazione o manutenzione di tale superficie radicano la responsabilità del relativo custode.

Considerazioni conclusive

Il criterio che emerge con maggiore nettezza è questo: nelle infiltrazioni tra balconi sovrapposti la responsabilità segue la parte del manufatto che ha causato il danno e il relativo obbligo di custodia. La decisione si colloca senza frizioni nella linea di Cass. n. 14576/2004, Cass. n. 15913/2007 e Cass. n. 6624/2012 quanto al regime dei balconi aggettanti, e si raccorda utilmente con Cass. n. 637/2000, che limita l'operatività dell'art. 1125 c.c. ai soli casi in cui il balcone incassato svolga davvero funzione di sostegno e copertura assimilabile al solaio. Nello stesso senso si muove anche Trib. Torino n. 3718/2025, là dove riconduce al proprietario del balcone le infiltrazioni provenienti dal piano di calpestio e dalla sua impermeabilizzazione. Per un approfondimento, v. infiltrazioni dal balcone sovrastante.

Ne deriva una delimitazione applicativa importante: il solo dato morfologico del balcone incassato non basta a trasferire il danno nella sfera condominiale, mentre può assumere rilievo la funzione della singola componente e, soprattutto, la precisa causa infiltrativa accertata in CTU. Quando, come nel caso deciso, il pregiudizio discende da gocciolatoi inefficienti, ringhiere ossidate, sigillature mancanti, piano di calpestio deteriorato o opere aggiunte dal proprietario dell'unità superiore, la responsabilità resta coerentemente ancorata al custode del bene fonte del danno; in tal senso v. infiltrazioni dal pavimento del balcone.

La conclusione raggiunta conserva quindi una notevole utilità pratica anche oltre il caso deciso: il richiamo a facciate, frontalini o ad altre componenti potenzialmente comuni non è sufficiente, da solo, a spostare l'obbligo risarcitorio quando l'accertamento tecnico individui con precisione difetti manutentivi riferibili alla proprietà sovrastante. Per un'applicazione conforme con riguardo al balcone aggettante e al sottobalcone, può vedersi anche il proprietario del balcone superiore paga il ripristino.