È pacifico che il balcone incassato sia considerato alla stessa stregua del solaio, in quanto funge al tempo stesso da sostegno del piano superiore e da copertura del piano inferiore. Il balcone aggettante invece è un prolungamento della corrispondente unità immobiliare.
Pertanto i balconi aggettanti sono parti di proprietà esclusiva in quanto servono solamente l'appartamento a cui sono annessi.
Nei balconi possono - eventualmente - anche ricorrere elementi decorativi che costituiscano un ornamento della facciata, assimilabili, per tale loro funzione - ai sensi dell'art. 1117 c.c. - alle parti comuni dell'edificio.
Sia nel caso di balcone incassato che in quello aggettante, il piano di calpestio è considerato parte di proprietà esclusiva del condomino titolare dell'unità abitativa cui il balcone è annesso.
Di conseguenza, le infiltrazioni d'acqua provenienti da tale superficie, quando derivano da cattiva manutenzione o deterioramento della struttura, ricadono sotto la responsabilità del proprietario del balcone, ai sensi dell'art. 2051 c.c. Il proprietario è responsabile anche se i lavori di impermeabilizzazione sono stati eseguiti da una ditta terza? La questione è stata recentemente affrontata dal Tribunale di Torino (sentenza n. 3718 del 28 luglio 2025).
La vicenda
Il proprietario di un appartamento situato al quarto piano (quinto fuori terra) del condominio citava in giudizio i proprietari dell'alloggio sovrastante, lamentando infiltrazioni d'acqua provenienti dal balcone di loro esclusiva proprietà.
Secondo l'attore il balcone dei convenuti versava in condizioni di grave degrado, con evidenti segni di ammaloramento dell'intradosso, rigonfiamenti dell'intonaco e distacchi della pittura, tali da causare danni alla superficie del proprio balcone, in particolare alle piastrelle e al rivestimento in marmo.
L'attore inoltre evidenziava che le infiltrazioni costituivano una fonte di pericolo non solo per sé e per il padre convivente, ma anche per terzi che transitavano lungo la strada sottostante.
A sostegno della propria domanda l'attrice produceva una perizia tecnica redatta da un consulente di parte.
Alla luce di quanto sopra l'attore chiedeva al Tribunale il risarcimento del danno patrimoniale subito, e la condanna dei convenuti all'esecuzione delle opere necessarie per eliminare le infiltrazioni ancora in corso, ai sensi dell'art. 2058 c.c. Il convenuto si difendeva sostenendo che il balcone era stato oggetto di ristrutturazione nel 2011, insieme all'intero stabile, da parte di un'impresa successivamente fallita, e che nel 2020, a seguito delle infiltrazioni lamentate, erano stati eseguiti lavori di impermeabilizzazione da una ditta terza.
La causa è stata istruita mediante consulenza tecnica d'ufficio (CTU), finalizzata ad accertare l'origine delle infiltrazioni e la sussistenza del nesso causale tra il balcone sovrastante e i danni lamentati.
La decisione del Tribunale
Il Tribunale ha dato ragione all'attore. La CTU svolta nel corso del giudizio ha confermato l'esistenza delle infiltrazioni lamentate dall'attore, attribuendone la provenienza all'area sottostante il pavimento del balcone di proprietà esclusiva delle convenute.
È stata esclusa qualsiasi responsabilità in capo al condominio, poiché le infiltrazioni non derivano da parti comuni dell'edificio.
Il CTU ha rilevato che sul balcone delle convenute era stata posata nel 2020 una guaina impermeabilizzante, ma ha evidenziato che tale intervento non è stato risolutivo.
Infatti, la guaina è stata applicata su una struttura preesistente non demolita e senza la rimozione integrale dei materiali deteriorati sottostanti.
Alla luce delle conclusioni del consulente tecnico d'ufficio, il giudice piemontese ha evidenziato come l'attore abbia fornito prova sia dell'effettiva presenza delle infiltrazioni denunciate, sia della loro origine, riconducibile a una deficiente impermeabilizzazione del balcone di proprietà delle convenute. I lavori da queste ultime commissionati nel 2020, pur finalizzati alla riparazione, non hanno risolto in modo efficace il problema, risultando inadeguati sotto il profilo tecnico e funzionale.
A parere del Tribunale la condotta delle convenute, pur non inerte in quanto nel 2020 hanno fatto eseguire lavori di impermeabilizzazione, non è risultata idonea ad esonerale da responsabilità ex art. 2051 c.c. Come ha ricordato il Tribunale nel contesto dell'appalto, se non viene trasferito integralmente all'appaltatore il potere di fatto sull'immobile, il committente, che mantiene la detenzione materiale del bene, conserva il dovere di custodia e vigilanza.
I convenuti sono stati condannati al risarcimento dei danni verificatisi sul balcone dell'attore, nonché alla realizzazione delle opere e degli interventi volti alla eliminazione delle cause dell'infiltrazioni decritti nella CTU.
Considerazioni conclusive
E' già stato affermato che l'autonomia dell'appaltatore comporta che, di regola, egli deve ritenersi unico responsabile dei danni derivati a terzi (compresi i singoli condomini) dall'esecuzione dell'opera; tuttavia non si può escludere una corresponsabilità del committente nell'ipotesi di riferibilità dell'evento al committente stesso per culpa in eligendo (per essere stata affidata l'opera ad un'impresa assolutamente inidonea) o quando l'appaltatore, in base a patti contrattuali, sia stato un semplice esecutore degli ordini del committente - condominio, agendo quale nudus minister dello stesso (Cass. civ., sez. II, 26/09/2022, n. 27989).
In quest'ottica si è precisato che la consegna del bene all'appaltatore non fa venir meno il dovere di custodia e di vigilanza gravante sul committente, con la conseguenza che quest'ultimo resta responsabile, alla stregua dell'art. 2051 c.c., dei danni procurati ai terzi dall'esecuzione dell'opera salvo che provi il caso fortuito, quale limite alla detta responsabilità oggettiva, che può coincidere con una condotta dell'appaltatore imprevedibile e inevitabile nonostante il costante e adeguato controllo (Cass. civ., sez. III, 17/03/2021, n. 7553).
Il Tribunale di Torino, facendo propri i principi consolidati in materia di responsabilità da cose in custodia, ha affermato che i proprietari del balcone da cui provenivano le infiltrazioni non possono ritenersi esonerati da responsabilità, pur avendo affidato i lavori di impermeabilizzazione a un'impresa terza.
La responsabilità ex art. 2051 c.c. permane in capo al custode del bene, ossia al proprietario, in quanto detentore materiale della cosa, salvo che venga fornita prova del caso fortuito.
