Non sempre il luogo dove si trova il Condominio e la sede dell'ufficio di amministratore, sia esso persona fisica o giuridica, coincidono. Questo avviene molto spesso, ad esempio, quando l'immobile sia situato in una località di villeggiatura e l'amministratore sia domiciliato o residente in altro luogo.
Ed ancora - come nel caso oggetto dell'ordinanza in esame - può accadere che, proprio in ragione di tali diverse collocazioni, ciascuna delle parti nell'ambito di un contenzioso interpreti le disposizioni legislative in materia di competenza secondo le proprie convenienze. La recente decisione della Corte ha chiarito i dubbi che nascono proprio dalle norme di riferimento.
Il principio della Cassazione
"Quando la lite insorga tra i condomini e l'amministratore che abbia perso tale sua qualità perché revocato o rinunciatario e riguardi l'adempimento degli obblighi reciprocamente assunti con il precedente conferimento dell'incarico a quest'ultimo, vuoi con riguardo ai compensi dovuti a titolo di retribuzione, vuoi al rendiconto o alla riconsegna dei documenti contabili.
In tal caso, non si controverte di rapporti giuridici attinenti al diritto reale di proprietà e all'uso delle cose comuni o alla regolamentazione dei rapporti fra condomini, o fra di essi e il Condominio, in quanto ciascuna delle parti (amministratore uscente e condominio rappresentato dall'amministratore) agisce per la tutela di un proprio interesse personale - l'amministratore quanto alla retribuzione, il Condominio rappresentato dal proprio amministratore pro tempore, quanto alla restituzione della documentazione contabile -, non rappresentando ciascuno che sé stesso sia pure in correlazione con i diritti nascenti dal precedente rapporto di mandato ormai concluso"
Confermato il Foro di competenza scelto dall'attore. Il fatto
La controversia ha costituito oggetto di un ricorso per regolamento di competenza promosso, ex art. 42 c.p.c., da una società (con sede in Tivoli) che aveva svolto l'incarico di amministratore per conto di un Condominio situato nel comune di Roma. Questi, nella veste di attore nel giudizio di merito, aveva citato la società dinanzi al Tribunale del luogo in cui la stessa società aveva la sede, mentre la convenuta ed attuale ricorrente aveva eccepito che la competenza spettasse al giudice del luogo dove il Condominio era situato.
La domanda del condominio riguardava l'accertamento e la condanna della società, ex amministratrice, sulla base della normativa del Codice civile in materia di condominio, alla consegna della documentazione ancora in sue mani, nonché al risarcimento dei danni per mancata partecipazione del ricorrente al procedimento di mediazione.
La Corte di cassazione, con ordinanza n. 3719 in data 18 febbraio 2026, ha rigettato il ricorso dichiarando la competenza del Tribunale assegnatario della causa di merito, ordinando la riassunzione della causa dinanzi al medesimo nei termini di legge.
La decisione della Corte
La questione era stata inquadrata, dall'ex-amministratrice, nell'ambito delle controversie condominiali ex art. 23 c.p.c., trattandosi di far valere, da parte dell'attore, una violazione di cui all'art. 1130-bis, c.c. (nella specie violazioni in tema di rendiconto).
La Corte ha ritenuto tale motivo infondato osservando, in via preliminare, che la giurisprudenza è concorde nell'affermare che per individuare la competenza occorre fare riferimento alla prospettazione della domanda, al di là delle irrilevanti eventuali contestazioni del convenuto.
Detto questo il Collegio, nel pronunciare il principio in epigrafe, ha rilevato come l'attività dell'amministratore del condominio interessi, da un lato, i rapporti giuridici instaurati con i terzi per conto del condominio e dei singoli partecipanti e, dall'altro, i rapporti interni alla compagine. Il tutto determinato dalla sussistenza di un mandato con rappresentanza che dura fino a quando lo stesso permane.
Nel momento in cui l'incarico cessa, per qualsivoglia motivo, l'amministratore mandatario è tenuto al rispetto delle disposizioni sul mandato contenute sia nell'art. 1713 c.c., il cui statuto è disciplinato dagli artt. 1129,1130 e 1131 c.c. Nella fattispecie, quindi, essendo cessato il rapporto contrattuale la controversia non poteva più rientrare nell'ambito dell'art. 23 c.p.c.
Alcune questioni sulla competenza territoriale
L'art. 71-quater, disp. att. c.c. ha specificato quali sono le controversie in materia di condominio, identificando queste in "quelle derivanti dalla violazione o dall'errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni per l'attuazione del codice".
Contemporaneamente il legislatore ha modificato l'art. 23 del Codice di procedura civile (Foro per le cause tra soci e tra condomini) stabilendo, per le cause di condominio, ovvero tra condomini e condominio, la competenza del "giudice del luogo dove si trovano i beni comuni o la maggiore parte di essi". Una competenza che resta tale anche dopo lo scioglimento del condominio, purché la domanda sia proposta entro un biennio dalla divisione.
Anche se l'art. 23 indica, per il condominio, un foro esclusivo non è esclusa la sua derogabilità per volontà delle parti, come affermato dalla Suprema Corte: "in materia di competenza territoriale, l'art. 23 cod. proc. civ., che prevede per le cause condominiali il foro esclusivo del luogo in cui si trovano i beni comuni o la maggior parte di essi, è derogabile poiché non rientra nelle ipotesi di cui all'art. 28 cod. proc. civ., né il carattere esclusivo del foro stesso implica una diversa soluzione, sicché è valida ed efficace la clausola del regolamento condominiale che stabilisca un foro convenzionale per ogni controversia relativa al regolamento medesimo" (Cass. 25 agosto 2015, n. 17130; Cass. 14 gennaio 2022, n. 1068).
Poiché, nella fattispecie, nessuna deroga in questo senso si era verificata il ragionamento della Corte è indenne da critiche proprio con riferimento alla posizione dell'ex amministratore nei confronti del condominio.
Quanto a ciò potremmo anche azzardare e dire che il principio enunciato dalla Corte, pur con le dovute differenze, risponde alla ratio che afferma l'inammissibilità della revoca giudiziaria di un amministratore non più in carica per lo spirare del termine del suo mandato (da ultimo Cass. 26 maggio 2025, n. 14039), venendo a mancare un rapporto diretto tra amministratore e condominio.
