Tra le regole dettate dal codice di procedura civile c'è quella che stabilisce a quale giudice, territorialmente competente, bisogna rivolgersi per risolvere le cause tra condòmini e/o contro il condominio.
Si tratta dell'ufficio del luogo dove si trovano i beni comuni o la maggior parte di essi «Per le cause tra soci è competente il giudice del luogo dove ha sede la società; per le cause tra condomini ovvero tra condomini e condominio, il giudice del luogo dove si trovano i beni comuni o la maggior parte di essi. Tale norma si applica anche dopo lo scioglimento della società o del condominio, purché la domanda sia proposta entro un biennio dalla divisione (Art. 23 cod. proc. civ.)».
La norma appena citata impone, dunque, di instaurare l'azione legale dinanzi all'ufficio giudiziario (Tribunale o Giudice di pace) indicato. In caso contrario, la controparte, invocata in giudizio presso un foro diverso, potrebbe eccepire l'incompetenza e bloccare l'iniziativa avversa
Proprio ciò che è accaduto nella vicenda oggetto della recente sentenza del Tribunale di Roma n. 9968 del 11 giugno 2024 che, quale giudice dell'appello, ha risolto una lite in merito a degli oneri comuni impagati ed ha, altresì, affrontato la questione della competenza territoriale in materia condominiale.
Approfondiamo meglio, però, le circostanze di fatto e la soluzione della lite
Cause in condominio ed eccezione di incompetenza territoriale: quali effetti?
L'art. 23 cod. proc. civ., imponendo di instaurare l'azione legale presso l'ufficio giudiziario (Tribunale o Giudice di pace) indicato, consente alla controparte, chiamata in causa presso un foro diverso, di eccepire l'incompetenza del giudice adito e di ostacolare il regolare prosieguo della procedura «L'incompetenza per materia, quella per valore e quella per territorio sono eccepite, a pena di decadenza, nella comparsa di risposta tempestivamente depositata.
L'eccezione di incompetenza per territorio si ha per non proposta se non contiene l'indicazione del giudice che la parte ritiene competente (Art. 38 co. 1 cod. proc. civ.)».
Infatti, una volta accolta l'eccezione di incompetenza territoriale, il Giudice rimette le parti dinanzi all'ufficio ritenuto territorialmente competente, stabilendo il termine entro il quale il giudizio dovrà essere riassunto.
Insomma, come è facile intuire anche per i non addetti ai lavori, l'incompetenza territoriale, se eccepita, comporta l'onere di riavviare la lite giudiziaria presso un foro diverso. Ciò determina, inevitabilmente, un aumento dei tempi e dei costi della procedura.
Competenza territoriale stabilita dalla legge per le cause in condominio: può essere derogata?
La legge stabilisce un foro giudiziario specifico per le cause condominiali. È, infatti, competente territorialmente, l'ufficio del luogo in cui si trovano i beni comuni o la maggior parte di essi. Tale regola, però, non è immodificabile. Essa può essere derogata dall'accordo tra le parti.
Pertanto, ad esempio, il regolamento condominiale potrebbe stabilire che il giudice territorialmente competente sia diverso da quello del luogo in cui è sito il condominio: proprio ciò che è accaduto nel procedimento oggetto della sentenza in commento.
Nel caso affrontato dal Tribunale di Roma, quest'ultimo era stato invocato quale giudice dell'appello. La questione riguardava degli oneri comuni impagati, per i quali era stato chiesto ed ottenuto un decreto ingiuntivo ed avverso il quale era stata proposta opposizione. Quest'ultima era stata accolta dal Giudice di pace di Roma. Egli si era dichiarato incompetente a favore, invece, del Giudice di pace di Tempio Pausania nel cui territorio era sito il condominio opposto.
Ebbene, per il Tribunale di Roma l'appello doveva essere accolto sul punto. C'era, infatti, un regolamento condominiale che derogava al foro territorialmente esclusivo e che indicava, quale ufficio competente, il foro di Roma.
Tale regolamento era chiaramente applicabile al caso di specie, visto che si trattava di una vertenza avente ad oggetto una materia rientrante tra quelle disciplinate dal regolamento stesso «Peraltro, la giurisprudenza della Suprema Corte ha altresì chiarito che l'accordo con il quale i condòmini stabiliscono convenzionalmente il foro territorialmente competente a conoscere ogni controversia relativa al regolamento di condominio è applicabile a tutte le cause a qualsiasi titolo connesse con l'operatività del regolamento stesso, il quale, in senso proprio, è l'atto di autorganizzazione a contenuto tipico normativo, approvato dall'assemblea con la maggioranza stabilita dall'art. 1136, comma 2 c.c., che contiene le norme circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione (C.C. 1068/22)».
Alla luce di queste considerazioni, il Tribunale di Roma ha corretto la sentenza impugnata, ha dichiarato legittima la competenza territoriale del foro di Roma ed ha accolto, infine, l'appello, anche nel merito, ritenendo l'opposizione, originariamente proposta, del tutto infondata.
