Assemblea annullabile se la convoca l'ex amministratore dopo la sostituzione

La convocazione dell'assemblea condominiale è un segmento procedimentale riservato, in via ordinaria, all'amministratore effettivamente in carica; quando l'avviso proviene da un soggetto che, al momento dell'invio, non riveste più tale qualità, la conseguenza è un vizio di convocazione che conduce all'annullabilità delle deliberazioni assunte. Con sentenza n.173 del 24 gennaio 2026, il Tribunale ordinario di Cagliari ha applicato questo principio, ritenendo assorbente la carenza del potere di convocazione in capo all'amministratore uscente e annullando tutte le deliberazioni adottate nell'assemblea impugnata.

La vicenda

Alcuni condomini hanno impugnato le deliberazioni adottate dall'assemblea del condominio in data 23 aprile 2023, deducendo - per quanto qui rileva - la carenza del potere di convocazione in capo all'amministratore uscente. In particolare, è stato evidenziato che il Tribunale aveva già disposto la nomina giudiziale di un nuovo amministratore ai sensi dell'art. 1129, comma 1, c.c., con decreto emesso a inizio aprile 2023 (decreto del 6 aprile 2023, reso all'esito della camera di consiglio del 3 aprile 2023), provvedimento portato a conoscenza dell'amministratore uscente in data 7 aprile 2023 (notifica via p.e.c. del giorno precedente, ore 19:49).

Oltre al vizio principale, sono state prospettate anche (i) criticità nell'anagrafica condominiale, con riflessi sulla regolarità delle convocazioni, e (ii) la violazione dell'obbligo di corretta informazione circa l'avvenuta nomina giudiziale, ritenuta idonea - in tesi - a incidere sulla formazione della volontà assembleare.

Il condominio (in persona dell'amministratore pro tempore) si è costituito, eccependo, tra l'altro, la decadenza dall'azione per decorso del termine di cui all'art. 1137 c.c., nonché la carenza di interesse a far valere vizi inerenti alla posizione di altri partecipanti. Nel merito, è stata sostenuta la legittimazione dell'amministratore uscente, assumendo che il decreto di nomina giudiziale non fosse esecutivo per pendenza dei termini di reclamo innanzi alla Corte d'appello.

La decisione

Il Tribunale ha ritenuto anzitutto che le doglianze inerenti alla convocazione dell'assemblea integrino un vizio che conduce ad annullabilità (e non a nullità), con conseguente applicazione del termine di decadenza di cui all'art. 1137 c.c.

Sulla tempestività, è stata disattesa l'eccezione di decadenza: pur a fronte della novella "Cartabia", il giudice ha ricostruito il sistema nel senso che, quando la mediazione si conclude senza conciliazione, il termine decadenziale (impedito una sola volta dalla domanda di mediazione) decorre dal deposito del verbale conclusivo negativo, richiamando anche il correttivo (D.Lgs. n. 216/2024), che ha introdotto una previsione espressa nell'art. 11 del D.Lgs. 28/2010. In motivazione, infatti, si legge che "il termine per la tempestiva impugnazione della delibera […] è decorso non dal 08.06.2023 ma bensì dal 05.10.2023, data di deposito del verbale negativo".

Nel merito, la decisione poggia sull'art. 66 disp. att. c.c., secondo cui "l'assemblea condominiale deve essere convocata dall'amministratore in carica, ovvero dai condomini ma solo negli specifici casi di inerzia o mancanza dell'amministratore (pacificamente non ricorrenti nella specie)". Accertato che la convocazione era stata inviata dall'amministratore uscente dopo la notifica del decreto di nomina del nuovo amministratore, il Tribunale ha concluso che l'assemblea del 23 aprile 2023 era stata convocata senza potere, evidenziando che "l'assemblea condominiale del 23.04.2023 è stata convocata […] quando [il legale rappresentante] era ben consapevole dell'intervenuta nomina giudiziale […] e senza che ricorressero i presupposti di inerzia o di mancanza dell'amministratore".

È stata ritenuta infondata anche la tesi difensiva secondo cui la convocazione sarebbe stata effettuata quale condomino: da un lato, mancavano i presupposti tassativi previsti dall'art. 66 disp. att. c.c.; dall'altro, la documentazione mostrava che l'avviso era stato sottoscritto nella qualità (ormai non più spettante) di amministratore.

Il Tribunale ha infatti osservato che "la convocazione in parola è stata sottoscritta […] non in qualità di condomino ma bensì di amministratore del condominio, nonostante […] si fosse già perfezionata nei suoi confronti la notifica del decreto".

Quanto alla pretesa "inesecutività" del decreto di nomina giudiziale per pendenza del reclamo, il Tribunale ha richiamato il decreto della Corte d'appello che ha dichiarato l'inammissibilità del reclamo, chiarendo che il provvedimento ex art. 1129, comma 1, c.c. non è soggetto a reclamo innanzi alla Corte d'appello per mancanza di previsione normativa; di conseguenza, non era applicabile l'art. 741 c.p.c., invocato per sostenere un differimento di efficacia.

Ritenuto assorbente il vizio di convocazione, il Tribunale ha espressamente affermato che "la violazione della normativa (art. 66 disp. att. c.c.) in materia di convocazione dell'assemblea dei condomini è dunque evidente nel caso di specie e costituisce vizio di carattere assorbente, che rende superfluo l'esame delle ulteriori doglianze", annullando tutte le deliberazioni adottate nell'assemblea del 23 aprile 2023.

I riferimenti giurisprudenziali

• Cass., Sez. Un., n. 4806/2005: distinzione tra nullità e annullabilità delle deliberazioni assembleari.
• Cass., Sez. Un., n. 9839/2021: annullabilità delle deliberazioni adottate senza valida convocazione.
• Cass., II Sez., n. 24041/2020: interesse ad agire in presenza di vizi formali della convocazione; richiamo, nella motivazione, anche a Cass. II Sez. n. 2999/2010, n. 4270/2001, n. 2912/1997.
• Cass., II Sez., n. 32306/2023: spese vive di mediazione assimilate alle spese processuali.

Considerazioni conclusive

La decisione valorizza un criterio lineare: quando vi è un amministratore in carica, l'assemblea è convocata da quest'ultimo; solo nelle ipotesi - tassative - di inerzia o mancanza dell'amministratore, l'iniziativa può essere assunta dai condomini.

In assenza di tali presupposti, la convocazione proveniente da un soggetto privo del relativo potere si traduce in un vizio procedimentale assorbente e determina l'annullabilità delle deliberazioni, senza necessità di scrutinare ulteriori censure.

Il percorso motivazionale è coerente con l'impostazione, ricorrente anche nella prassi applicativa, secondo cui l'iter dell'autoconvocazione deve rispettare rigorosamente le condizioni e le forme previste dall'art. 66 disp. att. c.c.; l'inosservanza delle formalità, o la provenienza dell'avviso da soggetto non legittimato, espone la deliberazione all'impugnazione per annullamento . Sul piano operativo, ciò impone di documentare con precisione: (i) la richiesta rivolta all'amministratore; (ii) l'eventuale decorso del termine senza convocazione; (iii) la corretta spendita della qualità in capo a chi invia l'avviso e l'osservanza delle modalità tipizzate.

In chiave di possibili profili di frizione, la vicenda si inserisce nel dibattito (più avvertito nei casi di revoca/cessazione e gestione interinale) sulla prorogatio e sugli atti urgenti eseguibili da chi ha cessato l'incarico; tuttavia, qui la sequenza fattuale valorizzata dal Tribunale (nomina giudiziale già disposta e notificata, con amministratore "in carica" diverso da chi convoca) rende non spendibile una lettura estensiva dei poteri dell'uscente, almeno ai fini della convocazione "in sostituzione" del nominato .

Sul versante della tempestività dell'impugnazione, la ricostruzione accolta è in linea con l'esigenza di non svuotare la funzione deflattiva della mediazione e trova un importante appiglio sistematico nella successiva introduzione della regola espressa sul dies a quo in caso di esito negativo. In termini pratici, resta decisivo presidiare sia la scansione della comunicazione della domanda di mediazione (tema su cui, in passato, si sono registrate letture non univoche) sia il deposito del verbale conclusivo quale momento di ripartenza del termine. Per un approfondimento sul profilo "comunicazione vs deposito" e sulle ricadute nel contenzioso condominiale, v. Termini per impugnare e mediazione quando rileva la comunicazione dell'istanza .

Infine, pur estraneo al cuore della controversia, merita ricordare che la disciplina dell'avviso di convocazione è connotata da forte tipizzazione: anche in ipotesi di autoconvocazione, l'uso di canali non previsti (ad esempio WhatsApp) è stato ritenuto inidoneo a integrare una valida convocazione, con ricadute sulla stabilità della deliberazione Convocazione assembleare via WhatsApp e invalidità dell'avviso .

Per un inquadramento pratico dell'autoconvocazione (presupposti, forma dell'avviso e rischi di annullamento), v. anche Autoconvocazione e conseguenze sull'impugnazione delle delibere .