L'assemblea condominiale può essere dichiarata invalida e conseguentemente annullata per vari motivi. Ad esempio, un deliberato potrebbe essere impugnato per difetto di convocazione di un condòmino. Quest'ultimo, quindi, non essendo stato invitato e non avendo partecipato alla riunione, sarebbe inconsapevole dell'incontro, degli argomenti discussi e delle relative votazioni.
A quanto pare, è accaduto qualcosa di simile anche in questo fabbricato in provincia di Napoli dove, ben due assemblee condominiali, rispettivamente del settembre del 2017 e del marzo 2018, erano state impugnate ed annullate dal Tribunale di Napoli Nord nel 2022, poiché svoltesi senza aver preventivamente convocato tutti gli aventi diritto e, quindi, in assenza dei medesimi.
Ebbene, secondo quanto emerge dalla recente sentenza del Tribunale di Napoli Nord n. 743 del 24 febbraio 2025, il condominio si era riunito nuovamente nel 2023 ed aveva sostituito le riunioni dichiarate invalide con un nuovo deliberato. Tuttavia, tale iniziativa non era stata condivisa da una proprietaria.
Per quest'ultima, l'approvazione era nulla poiché in contrasto con il precedente giudicato avente ad oggetto le due riunioni annullate.
L'attrice aveva ragione? È possibile sostituire una delibera affetta da vizio di annullabilità con un'altra adottata dall'assemblea in conformità alla legge?
Vediamo come ha risposto a questa domanda l'ufficio in questione
Società e sostituzione assemblea viziata con una conforme: è possibile?
Anche le società per azioni, analogamente ai condomini, sono costituite da una pluralità di soggetti e in esse sono presenti l'organo rappresentativo e quello deliberativo, cioè l'assemblea. Quest'ultima potrebbe assumere delle decisioni viziate, in quanto non conformi alla legge.
Ebbene, cosa succede in tal caso? L'assemblea potrebbe rimediare al proprio errore con un nuovo deliberato, stavolta in linea con la normativa?
Sul tema, all'interno del Codice civile, è stata prevista una specifica disposizione di legge. Essa è invocabile nel caso in cui un deliberato sia viziato e l'assemblea decida di sanare il difetto con una nuova riunione che sostituisca quella precedente ed illegittima.
Si tratta dell'art. 2377 «L'annullamento della deliberazione non può aver luogo, se la deliberazione impugnata è sostituita con altra presa in conformità della legge e dello statuto. In tal caso il giudice provvede sulle spese di lite (art. 2377 co. 8 cod. civ.)».
Pertanto, è possibile concludere che, in tema di società, è possibile sostituire un'assemblea viziata con una conforme alla legge.
Detto ciò, tale affermazione può essere espressa anche in ambito condominiale? Esiste il potere dell'assemblea di un edificio di sostituire un deliberato viziato con un altro identico ma stavolta espresso legittimamente?
Secondo la giurisprudenza la risposta è affermativa.
Assemblea viziata: il condominio può esprimere un nuovo deliberato identico ma legittimo?
Nel caso in commento, in un condominio, due deliberati erano stati annullati da un Tribunale per difetto di convocazione. Successivamente, l'assemblea aveva rimediato al proprio errore con un nuovo deliberato in sostituzione di quelli precedenti. Quest'ultimo, stavolta, si era formato del tutto correttamente.
Ebbene, tale iniziativa era stata legittima poiché, anche per il condominio, analogamente a quanto avviene per le società, è possibile operare in tal modo
Ha confermato tale assunto il Tribunale di Napoli Nord «Nessun dubbio che le delibere annullabili, perché ad esempio affette da vizi procedimentali, possano essere oggetto di nuova delibera che le sostituisca.
Invero, il principio stabilito in materia societaria l'art. 2377 c.c., penultimo comma, viene ritenuto applicabile anche alle delibere assunte dall'assemblea dei condomini, sicché viene pacificamente riconosciuta la possibilità di sostituire una delibera affetta da vizio di annullabilità con altra adottata dall'assemblea in conformità della legge».
Anche la giurisprudenza di legittimità è d'accordo nel riconoscere all'assemblea di un condominio la facoltà di sostituire un deliberato viziato con un altro correttamente formatosi «trova applicazione, per identità di ratio, la disposizione dell'art. 2377 ultimo comma c.c., secondo cui una deliberazione dell'assemblea dei soci delle società per azioni può essere sostituita con altra presa in conformità della legge (v. Cass. n. 1561 del 1976; Cass. n. 8622 del 1998 e ribadito da Cass. n. 8515 del 2018).
Trattasi di disposizione che, benché dettata con riferimento alle società per azioni, ha carattere generale ed è perciò applicabile a fattispecie similari, quali le assemblee dei condomini edilizi (Cass. n. 3159 del 1993) (ex multis Cass. civ. sent. n. 30479/2019)».
Per tutte queste ragioni, l'azione volta ad accertare la nullità del nuovo deliberato è stata respinta. Il convenuto condominio aveva, infatti, agito nell'ambito dei propri poteri ed aveva espresso le proprie facoltà correttamente. Ne è conseguita anche la condanna dell'attrice al pagamento delle spese processuali secondo il principio della soccombenza.
