La nomina (o conferma) dell'amministratore di condominio presuppone il possesso, in capo al soggetto designato, dei requisiti previsti dall'art. 71-bis disp. att. c.c. (ivi compresi quelli di formazione iniziale e di aggiornamento periodico, per gli amministratori non scelti tra i condomini), da verificarsi già al momento della deliberazione assembleare.
Muovendo da tale premessa, con sentenza n.585 del 14 gennaio 2026 il Tribunale di Napoli ha annullato la deliberazione assembleare del 3 aprile 2024, limitatamente al punto relativo alla nomina/conferma dell'amministratore, rilevando che la professionista indicata non aveva ancora conseguito, alla data dell'assemblea, il titolo all'esito del corso di formazione iniziale e che, non essendo condomina, non poteva invocare l'esenzione prevista dalla disciplina di settore per l'amministratore nominato tra i partecipanti al condominio.
La vicenda
Un condomino ha impugnato la deliberazione assembleare del 3 aprile 2024 (adottata in seconda convocazione alle ore 21:00), deducendo - per quanto qui interessa - l'illegittimità della nomina/conferma dell'amministratrice per difetto dei requisiti di cui all'art. 71-bis disp. att. c.c., sul presupposto che la stessa, soggetto estraneo al condominio, non avesse ancora completato il percorso formativo richiesto dalla norma e non potesse beneficiare dell'esonero previsto per l'amministratore "interno".
Il condominio si è costituito chiedendo il rigetto dell'impugnazione.
La decisione
Il Tribunale ha accolto il ricorso, annullando la delibera nella parte relativa alla nomina/conferma dell'amministratore, evidenziando che: "alla data del 3.4.2024 la persona nominata [...] non possedeva i requisiti summenzionati; [...] la stessa ha frequentato il corso iniziale di formazione per amministratori di condominio dal 21.03.2024 al 9.04.2024 ed ha poi conseguito il titolo solo in data 21.05.2024 ovvero ben oltre il giorno in cui si svolse l'assemblea oggetto della presente impugnativa".
È stato inoltre valorizzato il profilo soggettivo ostativo all'esonero, posto che: "la stessa parte ammette nei propri atti di giudizio di non essere proprietaria di immobile all'interno dello stabile ma che la proprietà della unità immobiliare è riconducibile al di lei marito". Da ciò la conclusione per cui: "non vi è dubbio che [...] al 3.4.2024 non poteva essere nominata e/o confermata amministratrice [...] per assenza dei requisiti di legge, conseguiti solo in un momento successivo".
Quanto alla qualificazione del vizio, il Tribunale ha chiarito che: "la delibera assembleare con la quale viene conferito l'incarico ad un soggetto privo dei requisiti stabiliti dalla legge deve considerarsi annullabile".
Considerazioni conclusive
La soluzione adottata poggia su un accertamento "a data certa": il requisito formativo (come ricostruito in motivazione) doveva risultare già perfezionato alla data dell'assemblea, non essendo sufficiente la sola iscrizione o frequenza di un corso non ancora concluso.
Inoltre, l'esonero dall'obbligo formativo - che la disciplina riconnette alla nomina dell'amministratore tra i condomini - non è stato esteso a soggetti diversi dal partecipante al condominio: nel caso di specie, la circostanza che la proprietà fosse intestata al coniuge non è stata ritenuta idonea a radicare lo "status" richiesto dalla norma per fruire dell'esenzione.
Per la prassi, il perimetro applicativo della decisione è chiaro: quando l'amministratore è un soggetto esterno, il condominio dovrebbe acquisire (e conservare) prima della nomina/conferma la documentazione comprovante i requisiti di cui all'art. 71-bis disp. att. c.c., evitando di deliberare "in anticipo" rispetto al conseguimento dell'attestazione finale.
Resta però un profilo da maneggiare con cautela: la qualificazione del vizio in termini di annullabilità non è l'unica opzione emersa nella giurisprudenza recente. In senso diverso (e più rigoroso), si registra un orientamento - da ultimo espresso in sede di legittimità - che qualifica la nomina dell'amministratore privo dei requisiti come nulla per contrarietà a norma imperativa , con conseguenze pratiche rilevanti sul piano dei termini e della legittimazione a far valere l'invalidità.
Sul punto, per un primo inquadramento operativo, può risultare utile Nomina dell'amministratore privo dei requisiti di legge e qualificazione del vizio tra nullità e altre opzioni ricostruttive.
Non manca, peraltro, un filone (specie di merito) che, in alcune fattispecie, riconduce la questione nell'alveo dell'annullabilità, ad esempio quando il tema sia declinato come mancanza di prova tempestiva dei requisiti nel giudizio di impugnazione Assenza di prova dei requisiti professionali e annullabilità della delibera di nomina in una fattispecie concreta . In questa prospettiva, il principio tende ad avere un'applicazione più "casistica", legata alle specifiche dinamiche processuali (oneri di allegazione e prova, preclusioni, tempestività delle produzioni documentali).
Infine, anche a prescindere dal dibattito tra nullità e annullabilità della delibera di nomina, l'inadempimento agli obblighi formativi può rilevare sul distinto piano della revoca dell'amministratore, laddove ne ricorrano i presupposti, come evidenziato da pronunce in tema di formazione periodica Revoca dell'amministratore per mancata formazione periodica e criteri di accertamento in concreto .
In conclusione, la decisione ribadisce - nel suo specifico contesto fattuale - l'esigenza di coincidenza temporale tra nomina e possesso dei requisiti, nonché la non estensibilità dell'esenzione formativa a soggetti diversi dal condomino; quanto alla sanzione civilistica (annullabilità o nullità), il quadro resta influenzato da evoluzioni interpretative recenti, che impongono al professionista di valutare attentamente la strategia di tutela e l'inquadramento dell'azione (per un'analisi specifica del rapporto tra obblighi formativi e revoca dell'incarico si veda obblighi formativi e revoca dell'incarico).
Per approfondimenti o per ogni utilizzo, si raccomanda la consultazione del testo integrale del provvedimento.
