Quando un'opera non eseguita a regola d'arte provoca danni a un'unità immobiliare, il condomino danneggiato tende spesso a rivolgere le proprie contestazioni a tutti i soggetti coinvolti: impresa appaltatrice, progettista, direttore dei lavori, amministratore e persino il condominio in quanto committente. È una reazione comprensibile, soprattutto quando i difetti incidono sulla vivibilità dell'immobile e generano costi imprevisti.
Una recente decisione di merito chiarisce però che la responsabilità del committente e dell'amministratore non può essere affermata sulla base di mere supposizioni o generiche accuse di "culpa in eligendo" o "culpa in vigilando" (Trib. Pescara 16 dicembre 2025, n. 1372).
La vicenda
Il proprietario di un appartamento faceva presente che nel suo terrazzo, che fungeva da lastrico solare, si erano verificate infiltrazioni d'acqua verso l'appartamento sottostante; per risolvere il problema, il condominio aveva incaricato un architetto e un ingegnere di predisporre il progetto e il computo metrico per il rifacimento del terrazzo, oltre che di dirigere i lavori; inoltre era stato anche stipulato un contratto d'appalto con un'impresa per l'esecuzione delle opere.
Tuttavia, secondo l'attore, il progetto era carente e i lavori eseguiti non corrispondevano a quanto previsto. Il consulente tecnico di parte (CTP) aveva infatti rilevato diversi difetti: la creazione di un gradino davanti a ciascuna porta‑finestra che dava accesso al terrazzo; un'ondulazione del piano di calpestio, dovuta all'innalzamento delle quote perimetrali; il mancato isolamento dell'appartamento rispetto all'acqua piovana.
In sostanza, i lavori non solo non avevano risolto il problema delle infiltrazioni, ma avevano anche compromesso la fruibilità dell'appartamento e ridotto il valore dell'immobile, esponendolo nuovamente al rischio di infiltrazioni.
Alla luce di quanto sopra, l'attore chiedeva al Tribunale di accertare la responsabilità del condominio, dell'amministratore e dei tecnici incaricati (progettista e direttori dei lavori) per i gravi difetti manifestatisi sul lastrico solare dopo l'esecuzione degli interventi straordinari. Di conseguenza, domandava che fossero condannati a eseguire, a regola d'arte, tutti i lavori necessari a eliminare in modo definitivo le problematiche riscontrate, secondo quanto sarebbe stato individuato dalla consulenza tecnica d'ufficio, richiesta con carattere d'urgenza.
In alternativa alla materiale esecuzione delle opere, l'attore chiedeva di ottenere il risarcimento integrale dei danni subiti. Infine richiedeva la condanna dei convenuti al pagamento delle spese di lite.
La decisione del Tribunale: la responsabilità del progettista, del direttore lavori e dell'appaltatore
Il Tribunale, sulla base degli esiti dei lavori e delle risultanze tecniche, ha stabilito che la responsabilità per i gravi difetti manifestatisi sul lastrico solare dopo gli interventi straordinari debba ricadere direttamente sui professionisti incaricati della progettazione e della direzione dei lavori.
Secondo il giudice, infatti, le anomalie riscontrate (dalle pendenze irregolari alla formazione dei gradini, fino ai problemi di isolamento) erano la conseguenza di errori progettuali e di una direzione lavori inadeguata, e non di scelte imputabili al committente.
Per questo motivo, la responsabilità è stata affermata in capo al progettista e al direttore dei lavori, quali soggetti tecnicamente competenti e tenuti a garantire la corretta esecuzione dell'opera.
È stato più volte chiarito che, nell'ambito dell'art. 1669 c.c., la responsabilità del costruttore e del progettista‑direttore dei lavori ricorre ogniqualvolta i difetti dell'opera incidano sulla sua funzionalità, compromettano il normale godimento dell'immobile e mettano a rischio la durata e la conservazione della costruzione.
Rientrano dunque nella nozione di "gravi difetti" non solo le patologie strutturali, ma anche quelle carenze esecutive o progettuali che, pur non determinando un pericolo immediato, pregiudicano in modo significativo l'utilizzo dell'opera (Cass. civ., sez. II, 7 gennaio 2000, n. 81).
Del resto la Cassazione ha chiarito che l'appaltatore deve sempre lavorare a regola d'arte, applicando la diligenza qualificata richiesta dall'art. 1176, comma 2, c.c. Questo obbligo vale anche quando l'opera viene eseguita sulla base di un progetto redatto da altri.
In pratica, l'appaltatore non può limitarsi a eseguire passivamente ciò che gli viene indicato: l'impresa ha il dovere di controllare il progetto, verificare che sia corretto e segnalare eventuali errori o carenze. Se non lo fa, risponde dei vizi dell'opera, anche se ha seguito fedelmente le istruzioni ricevute (Cass. civ., sez. II, 02/02/2016, n. 1981).
Considerazioni conclusive: la mancanza di responsabilità del condominio e dell'amministratore
Il Tribunale ha precisato che le infiltrazioni lamentate dall'attore non erano causate direttamente dal lastrico solare in sé, cioè dalla cosa oggetto dell'appalto, ma dalla condotta umana: in particolare, dagli errori di progettazione dei professionisti incaricati e dalla scorretta esecuzione dei lavori da parte dell'impresa appaltatrice. In questa situazione, il danno non deriva dalla "cosa" in quanto tale, ma dal modo in cui l'opera è stata progettata ed eseguita.
Di conseguenza, non si applica l'art. 2051 c.c. sulla responsabilità da custodia del condominio, bensì la responsabilità per fatto illecito dei soggetti che hanno materialmente causato il danno (art. 2043).
Diversamente, se il danno fosse stato provocato direttamente dal lastrico solare nella sua funzione di copertura dell'edificio (anche se modificato dall'appaltatore) allora sarebbe stato possibile invocare l'art. 2051 c.c., perché in quel caso il condominio sarebbe rimasto custode della cosa e avrebbe potuto rispondere dei danni da essa derivanti (Cass. civ., sez. III, 28/09/2018, n. 23442).
Se i danni lamentati dall'attore derivano esclusivamente dall'operato di terzi (progettisti, direttori dei lavori o impresa appaltatrice) è inutile richiamare in modo generico una presunta culpa in eligendo o in vigilando dell'amministratore. In mancanza di fatti concreti che dimostrino una sua scelta negligente o una specifica omissione nei controlli, non può esserne affermata la responsabilità personale.
De resto il Tribunale ha osservato che né la delibera assembleare di scelta dell'impresa né il contratto di appalto avevano previsto un compenso aggiuntivo per l'amministratore, tale da attribuirgli un incarico straordinario di controllo tecnico sull'operato del progettista, del direttore dei lavori o dell'appaltatore.
