Il contratto di appalto è un accordo con cui una parte si obbliga a compiere un'opera o a prestare un servizio verso un corrispettivo in denaro (art. 1655 c.c.). Si tratta di un contratto consensuale, che si perfeziona con il consenso delle parti.
La sentenza del Tribunale di Napoli del 21 ottobre 2025 ha affrontato la questione della legittimità dell'opposizione proposta dal condominio avverso il decreto ingiuntivo richiesto da una ditta di pulizie per il mancato pagamento delle fatture emesse.
La vicenda
Una società affidataria del servizio di pulizia delle parti comuni otteneva decreto ingiuntivo nei confronti del condominio per il pagamento della somma di euro 6.692,31, relativa a 53 fatture insolute emesse dal gennaio 2017 al maggio 2021, in esecuzione dei contratti sottoscritti tra le parti nel 2009 e nel 2017 (quest'ultimo rinnovatosi tacitamente).
Il condominio proponeva opposizione, sostenendo che i pagamenti non erano stati effettuati perché la ditta non avrebbe eseguito i lavori "a perfetta regola d'arte", lamentando inoltre irregolarità nell'esecuzione dei servizi e asserite continue lamentele rivolte all'amministratore.
L'impresa contestava tali deduzioni, affermando di aver sempre svolto regolarmente il servizio e sottolineando come la durata pluriennale del rapporto e la mancanza di contestazioni formali dimostrassero la soddisfazione dei condomini.
Evidenziava inoltre che con comunicazione del 3 dicembre 2020 il condominio aveva espresso volontà di recedere dal contratto e manifestato disponibilità a concordare un piano di rientro per l'esposizione debitoria accumulata.
La decisione
Il Tribunale ha rigettato l'opposizione e confermato il decreto ingiuntivo.
Il giudice ha osservato che "l'opponente ha giustificato il mancato pagamento delle fatture emesse dall'opposta sostenendo che non era stato fornito un buon servizio e che di ciò i condomini si erano spesso lamentati", ma tale eccezione risultava "di estrema genericità", priva di qualsiasi riscontro documentale o prova concreta:
"Alle contestazioni del tenore indicato si contrappongono la lunga durata del rapporto tra le parti e l'assenza di ogni riscontro documentale alle difese dell'opponente. Nessun documento testimonia che i condomini abbiano denunciato all'amministratore che la prestazione resa dall'opposta era inadeguata e che non rispettava le previsioni del contratto.
Del pari manca una comunicazione dell'amministratore del condominio diretta all'opposta in cui sia contestata o comunque indicata un'insoddisfazione dei condomini rispetto al servizio di pulizia."
Il Tribunale ha inoltre sottolineato come "in presenza di una prestazione tanto inadeguata da giustificare il mancato pagamento del compenso della ditta incaricata delle pulizie non si spiega sia l'assenza di contestazioni scritte sia la mancata risoluzione del contratto".
A rafforzare la valutazione sulla strumentalità dell'eccezione d'inadempimento sollevata dal condominio, il giudice ha richiamato la comunicazione inviata dall'amministratore all'impresa in data 3 dicembre 2020:
"Nella stessa non è presente nessun cenno all'inadempimento dell'opposta e vi è un esplicito riferimento alla volontà del condominio di avere un incontro per concordare il rientro dell'esposizione debitoria."
Sulla base delle risultanze istruttorie, l'opposizione è stata respinta e il decreto ingiuntivo confermato e dichiarato esecutivo ex art. 653 c.p.c.. Il condominio è stato altresì condannato al pagamento delle spese processuali, liquidate in euro 3.387,00, oltre rimborso forfettario, CPA e IVA.
Considerazioni conclusive
L'onere di dedurre e provare specificamente l'inadempimento dell'appaltatore incombe sul committente/condominio che intenda sospendere il pagamento delle fatture per servizi resi. Nel caso deciso, il Tribunale ha qualificato le doglianze come "di estrema genericità" e ha rilevato la totale assenza di riscontri scritti o segnalazioni documentate all'amministratore e/o all'appaltatore; ha altresì valorizzato la durata pluriennale del rapporto senza risoluzione e il contenuto della comunicazione del 3 dicembre 2020, priva di contestazioni e orientata a concordare il rientro dell'esposizione debitoria.
In tali condizioni, l'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c. non è stata ritenuta praticabile, con conseguente conferma dell'obbligo di pagamento in favore dell'appaltatore.
Resta fermo che, ove sussistano puntuali e tempestive contestazioni documentate (ad esempio verbali assembleari, comunicazioni scritte dell'amministratore all'appaltatore, PEC o raccomandate), idonee a mettere l'appaltatore in condizione di rimediare o replicare, l'eccezione ex art. 1460 c.c. potrà essere scrutinata dal giudice alla luce delle prove offerte.
Nel caso in esame, la mancanza di tali elementi, unitamente alla mancata risoluzione del contratto, ha determinato il rigetto dell'opposizione e la declaratoria di esecutorietà del decreto ingiuntivo ai sensi dell'art. 653 c.p.c.
Per approfondimenti o per ogni utilizzo, si raccomanda la consultazione del testo integrale del provvedimento.
