Le tabelle millesimali non possono essere modificate per fatti concludenti

Le tabelle millesimali rappresentano uno strumento tecnico-giuridico essenziale per la gestione delle spese comuni in condominio. Esse determinano la quota di partecipazione di ciascun proprietario alle spese relative alle parti comuni, secondo criteri oggettivi fissati dal regolamento e dalle norme di legge. Ogni unità immobiliare riceve una specifica attribuzione millesimale, calcolata - in via generale - sulla base di parametri quali superficie, ubicazione e destinazione d'uso, come previsto dall'art. 68 disp. att. c.c.

La funzione delle tabelle è quella di garantire equità e trasparenza nella ripartizione dei costi tra i condomini. La loro redazione è normalmente affidata a tecnici abilitati e la loro approvazione avviene mediante deliberazione assembleare secondo le maggioranze previste dalla legge o dal regolamento. In caso di necessità, le tabelle possono essere modificate per correggere errori materiali o per adeguarsi a mutamenti strutturali dell'edificio, ma tale modifica deve avvenire nel rispetto delle procedure previste dagli artt. 68 e 69 disp. att. c.c.

L'art. 69 disp. att. c.c. stabilisce che «i valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 possono essere rettificati o modificati all'unanimità». Tuttavia, «tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi: quando risulta che sono conseguenza di un errore; quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, incremento di superfici o incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione».

La vicenda

La condomina attrice ha impugnato le deliberazioni adottate dall'assemblea in data 25 maggio 2023, ai punti relativi all'approvazione del rendiconto consuntivo 2022/2023 e del preventivo 2023/2024 con i relativi riparti, deducendo la violazione dell'art. 1123 c.c., del regolamento condominiale e delle tabelle millesimali ad esso allegate.

In particolare, è stato evidenziato che i rendiconti erano stati predisposti sulla base di una tabella denominata "spese generali alloggi", articolata in tre sotto-colonne (relative alle diverse tipologie di unità: alloggi, negozi, soffitte), contenenti attribuzioni millesimali difformi rispetto a quelle risultanti dalla tabella A allegata al regolamento contrattuale.

La proprietaria ha sottolineato che tale tabella "spese generali alloggi" non era mai stata adottata né deliberata dall'assemblea ai sensi dell'art. 68 disp. att. c.c., ritenendo irrilevante che la prassi della ripartizione secondo tali criteri fosse consolidata dal 2004/2005, in conformità al principio per cui «le prassi in concreto seguite non rispettose delle tabelle, ritenendosi del tutto irrilevante anche il consenso tacito dei condomini, pur consolidato nel tempo, sino a quando (le tabelle in essere) non vengano modificate da una valida deliberazione» (Cass. civ., sez. II, 15 ottobre 2019, n. 26042).

Il condominio ha eccepito, in via pregiudiziale, l'inammissibilità della domanda per asserito giudicato formatosi sulla sentenza n. 188/2019 del Tribunale di Torino; nel merito ha sostenuto che i valori indicati nella tabella A non rispecchiavano più la reale situazione planimetrica dell'edificio e che la nuova tabella, elaborata a partire dal 2004 anche in relazione alle trasformazioni edilizie e all'accordo stipulato con il complesso commerciale insistente su parte dell'immobile, era stata applicata nei rendiconti fin dall'esercizio 2004/2005, con successive approvazioni assembleari di consuntivi e preventivi secondo le maggioranze ex art. 1136, comma 2, c.c., così da farne discendere - secondo la tesi difensiva - una modifica valida anche per fatti concludenti.

Il condominio ha inoltre sostenuto che le tabelle allegate al regolamento contrattuale non sarebbero state più applicabili perché non aggiornate rispetto alla configurazione reale dell'edificio e non pienamente idonee a individuare i millesimi di talune unità (in particolare, quelle ubicate nelle soffitte). L'attrice ha, infine, dedotto anche l'invalidità della deliberazione di approvazione del rendiconto consuntivo 2022/2023 per la mancanza della nota sintetica esplicativa di cui all'art. 1130-bis c.c.

La decisione

Il Tribunale di Torino ha anzitutto rigettato l'eccezione di giudicato esterno fondata sulla precedente sentenza n. 188/2019. È stato precisato che «nella sentenza n. 188/2019 pubblicata il 15/01/2019 emessa dal tribunale di Torino non vi è alcuna pronuncia con valore di giudicato sulla domanda di accertamento delle tabelle millesimali vigenti nel Condominio convenuto, atteso che il Giudice ha ritenuto che una tale domanda non potesse essere esaminata nell'ambito del giudizio proposto ex art. 1137 c.c.». Ne consegue che nessuna decisione definitiva risultava assunta, in quel precedente, sull'individuazione delle tabelle applicabili sino al 25 settembre 2024.

Sotto il profilo processuale, è stato poi chiarito che l'accertamento delle tabelle vigenti è solo funzionale alla decisione sull'impugnazione delle deliberazioni di approvazione del rendiconto 2022/2023 e del preventivo 2023/2024, sicché l'azione ex art. 1137 c.c. viene utilizzata per verificare la legittimità delle delibere alla luce dei criteri di riparto corretti.

Esclusa la cessazione della materia del contendere per effetto dell'approvazione delle nuove tabelle nel 2024. Il condominio aveva sostenuto che la deliberazione assembleare del 25 settembre 2024, con cui erano state approvate nuove tabelle millesimali (alle quali la stessa attrice aveva partecipato con voto favorevole), rendesse inattuale la controversia.

Il Tribunale ha invece osservato che le delibere impugnate risalgono al 25 maggio 2023 e che le tabelle approvate nel 2024 «non hanno valore retroattivo», con la conseguenza che l'oggetto del giudizio - limitato alla verifica della legittimità dei riparti effettuati in base alle tabelle vigenti prima del 25 settembre 2024 - non può ritenersi venuto meno.

In motivazione si legge, infatti, che «l'approvazione delle nuove tabelle millesimali avvenuta in data 25.9.2024 non ha determinato la cessazione della materia del contendere» e, da ultimo, che «l'approvazione da parte dell'attrice, successivamente alla impugnazione di cui è causa, delle nuove tabelle millesimali non fa venir meno l'interesse all'impugnazione, tenuto conto che solo tali nuove tabelle sono state validamente approvate dall'assemblea e che le stesse non hanno efficacia retroattiva». Il voto favorevole espresso dall'attrice nel 2024 non è stato quindi valorizzato come acquiescenza alle prassi pregresse di riparto.

Nel merito, la domanda di annullamento delle delibere del 25 maggio 2023 è stata ritenuta fondata. Il Tribunale richiama espressamente l'art. 69 disp. att. c.c., ribadendo che le tabelle millesimali allegate al regolamento possono essere modificate solo mediante apposita deliberazione assembleare, adottata con le maggioranze previste dalla norma (unanimità ovvero maggioranza di cui all'art. 1136, comma 2, c.c., nei casi di errore o mutate condizioni dell'edificio).

Viene affermato in modo netto che «per procedere, dunque, alla modifica delle tabelle millesimali allegate al Regolamento di Condominio occorre che l'assemblea sia invitata a deliberare sul punto» e che «la modifica non può, invece, avvenire per fatti concludenti».

A sostegno di tale impostazione, il Tribunale richiama il principio fissato dalle Sezioni Unite secondo cui «in tema di deliberazioni dell'assemblea condominiale, sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro [...]; sono, invece, meramente annullabili le deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate senza modificare i criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione, ma in violazione degli stessi» (Cass. civ., Sez. Un., 14 aprile 2021, n. 9839).

È inoltre richiamato il precedente secondo cui «apparirebbe incoerente sotto il profilo dogmatico elevare una serie di deliberazioni, di per sé invalide, che disattendano la vigente tabella millesimale alla dignità di comportamento univocamente concludente, protrattosi nel tempo, dal quale ricavare l'approvazione [...] di una nuova tabella dei millesimi» (Cass. civ., sez. VI-2, ord., 14 ottobre 2022, n. 30305). Tale principio, di portata generale, esclude in radice la possibilità di desumere una modifica delle tabelle dalla mera reiterazione di riparti difformi, anche se approvati dall'assemblea.

Applicando tali criteri al caso concreto, il Tribunale ha posto a carico del condominio l'onere di provare l'esistenza di una deliberazione di modifica delle tabelle originarie. Si legge in motivazione che «era onere del Condominio provare che l'assemblea fosse stata chiamata, prima del 25.5.2023, a deliberare sulla modifica delle tabelle millesimali allegate al regolamento condominiale di natura contrattuale [...]».

Tale onere non è stato assolto: il condominio si è limitato a richiamare l'uso, a partire dal 2004/2005, di tabelle diverse da quelle allegate al regolamento, in base a riparti approvati di anno in anno, senza però dimostrare alcuna delibera espressa di revisione delle tabelle millesimali.

Il Giudice sottolinea, inoltre, che le tabelle originarie allegate al regolamento hanno continuato a essere utilizzate per il calcolo dei quorum assembleari e di altre spese, mentre «difetta una esplicita deliberazione - prima di quella intervenuta nel corso del giudizio in data 25.9.2024 - di approvazione delle nuove tabelle in deroga rispetto a quelle previste dal Regolamento di condominio vigente». Ne consegue che le delibere del 25 maggio 2023, adottate applicando la tabella "spese generali alloggi" mai formalmente approvata, devono essere annullate.

Il Tribunale ha pertanto disposto l'annullamento delle deliberazioni assunte ai punti 1 e 3 dell'ordine del giorno dell'assemblea del 25 maggio 2023 ("Approvazione rendiconto spese amministrazione esercizio 2022/2023 e relativo riparto" e "Approvazione preventivo spese amministrazione esercizio 2023/2024 e relativo riparto"), con le conseguenti ricadute sulla validità dei riparti di spesa ivi contenuti.

Sul piano accessorio, il condominio è stato condannato al rimborso delle spese di lite in favore della condomina risultata vittoriosa e, per la mancata partecipazione al primo incontro di mediazione senza giustificato motivo, al versamento all'Erario di una somma pari al doppio del contributo unificato, ai sensi dell'art. 12-bis d.lgs. n. 28/2010.

I riferimenti giurisprudenziali

La ricostruzione seguita dal Tribunale di Torino si inserisce nel solco tracciato dalle Sezioni Unite con la sentenza 14 aprile 2021, n. 9839, che ha distinto in via generale fra nullità delle delibere che modificano, a maggioranza e "per il futuro", i criteri generali di riparto delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, e annullabilità delle delibere che si limitano a disapplicare tali criteri nel singolo riparto, impugnabili nei termini di cui all'art. 1137 c.c.

È altresì coerente con l'indirizzo espresso da Cass. civ., sez. II, 15 ottobre 2019, n. 26042, secondo cui sono irrilevanti le prassi di riparto in contrasto con le tabelle vigenti e il consenso tacito dei condomini, pur consolidato nel tempo, finché le tabelle non vengano modificate con una valida deliberazione; la stessa pronuncia ha chiarito che l'atto di approvazione o revisione delle tabelle, avendo natura deliberativa, deve rivestire la forma scritta ad substantiam, escludendo le approvazioni per facta concludentia.

In giurisprudenza di merito si registrano pronunce conformi, come Trib. Torino 4 luglio 2023, n. 2877, che ha escluso la possibilità di modificare le tabelle millesimali per fatti concludenti, imponendo una deliberazione scritta dell'assemblea ( Tabelle millesimali: non si possono modificare per fatti concludenti) , e Trib. Roma 18 luglio 2023, n. 11357, che ha ribadito l'illegittimità della modifica tacita delle tabelle mediante l'uso di criteri di riparto non formalmente approvati ( Le tabelle millesimali non possono modificarsi tacitamente).

Quanto al regime delle tabelle di origine contrattuale, la Corte di cassazione ha chiarito che, quando esse si limitano a recepire i criteri legali di cui all'art. 1123 c.c., la loro revisione per errore o per mutate condizioni può avvenire a maggioranza ai sensi dell'art. 69 disp. att. c.c. e dell'art. 1136, comma 2, c.c. ; l'unanimità resta necessaria soltanto quando la tabella incorpori una "diversa convenzione" rispetto al regime legale di riparto, incidendo su diritti e obblighi dei condomini in modo derogatorio.

Considerazioni Conclusive

Dalla motivazione emerge con chiarezza che la modifica delle tabelle millesimali non può essere il risultato di prassi applicative o comportamenti concludenti, ma richiede sempre una esplicita deliberazione assembleare, adottata secondo le forme e le maggioranze previste dagli artt. 68 e 69 disp. att. c.c. e dall'art. 1136, comma 2, c.c. L'approvazione reiterata di rendiconti e preventivi redatti sulla base di tabelle mai formalmente adottate resta, dunque, giuridicamente inidonea a innovare i criteri di riparto legali o convenzionali vigenti, creando solo delibere annullabili ove tempestivamente impugnate.

Il Tribunale ha così dato applicazione a un orientamento ormai largamente recepito in sede di legittimità, secondo cui «la modifica dei criteri legali o convenzionali richiede una specifica manifestazione assembleare» e non può essere desunta dalla mera tolleranza o dal consenso tacito dei partecipanti. La cassazione ha ribadito che le tabelle millesimali possono esistere o meno a prescindere dal regolamento, ma il loro atto di approvazione o revisione, quale deliberazione assembleare, deve essere formalizzato per iscritto, con esclusione di ogni efficacia innovativa delle prassi consolidate.

La decisione evidenzia inoltre un profilo di rilievo pratico spesso sottovalutato: l'approvazione sopravvenuta di nuove tabelle non sana automaticamente le delibere pregresse adottate in violazione delle tabelle allora vigenti, né elimina l'interesse all'impugnazione. Come puntualizzato dal Tribunale, le nuove tabelle approvate nel 2024 «non hanno efficacia retroattiva» e possono valere solo per i riparti successivi alla loro adozione, lasciando intatti i vizi delle delibere antecedenti fondate su criteri non validamente modificati.

Resta ferma la possibilità di revisionare le tabelle, anche di origine contrattuale, quando i valori siano frutto di errore o risultino non più attuali per mutate condizioni dell'edificio, purché la modifica sia espressamente posta all'ordine del giorno e deliberata con la maggioranza di cui all'art. 1136, comma 2, c.c., nei limiti e alle condizioni previste dall'art. 69 disp. att. c.c. In tali ipotesi la maggioranza può intervenire per riallineare le tabelle ai criteri legali di proporzionalità; l'unanimità continua invece a rendersi necessaria quando si intenda incidere su una convenzione derogatoria ai criteri di riparto originariamente accettata da tutti i condomini.

Quando, come nel caso esaminato, non si discute della legittimità in astratto di una diversa convenzione sui criteri di riparto, ma della sostituzione di fatto delle tabelle vigenti mediante l'uso di schemi di ripartizione mai deliberati, il principio applicato è di portata generale: le sole prassi applicative difformi, anche se protratte per molti anni e approvate dall'assemblea nel singolo rendiconto, non sono idonee a modificare le quote millesimali in vigore né a derogare stabilmente ai criteri legali o convenzionali.