L'amministratore risponde personalmente se rimuove beni del condomino con modalità estranee all'incarico

La rimozione coattiva di un bene di proprietà esclusiva collocato su una parte comune non può essere trattata come una normale attività esecutiva dell'amministratore. Quando l'amministratore, pur richiamando una delibera assembleare, procede materialmente alla rimozione o al danneggiamento di beni altrui con modalità estranee alle attribuzioni gestorie, la pretesa risarcitoria non si imputa automaticamente al condominio se manca il nesso di occasionalità necessaria tra l'incarico e la condotta dannosa.

Il Tribunale di Napoli Nord, II Sezione Civile, con sentenza n. 2138 del 15/06/2026, ha applicato questa regola a una lite nata dalla rimozione di pannelli pubblicitari e dell'impianto di illuminazione installati su un montacarichi condominiale non funzionante. La società proprietaria di locali commerciali aveva agito contro il condominio per ottenere il risarcimento del danno, quantificato in euro 15.835,59, sostenendo che l'amministratore avesse fatto smantellare il manufatto durante il periodo di chiusura estiva dell'attività. Il condominio aveva opposto di avere deliberato la rimozione perché i pannelli avrebbero impedito l'utilizzo del montacarichi e, in via riconvenzionale, aveva chiesto la rimozione della parte ancora installata e il risarcimento dei danni al bene comune.

La vicenda

La società attrice era proprietaria di un'unità immobiliare a destinazione commerciale posta al piano seminterrato di un edificio condominiale. Nell'area comune era presente un montacarichi esterno che, secondo la prospettazione attorea, non era mai stato in esercizio, non risultava funzionante e non era stato regolarmente censito come impianto in uso.

Nel corso di una riunione del 5 dicembre 2019, la società aveva chiesto di poter "abbellire" a proprie spese il montacarichi. L'assemblea aveva approvato all'unanimità l'intervento, con la precisazione che la richiedente avrebbe dovuto munirsi delle eventuali autorizzazioni necessarie. La società aveva quindi eseguito i lavori, installando pannelli pubblicitari e un impianto di illuminazione.

Il rapporto tra le parti si era deteriorato dopo una successiva riunione assembleare del 26 marzo 2021, alla quale la società non era stata convocata per un errore nell'indirizzo di posta elettronica certificata. In quella sede, i condomini presenti avevano conferito all'amministratore mandato di provvedere alla rimozione totale della copertura del montacarighi tramite una ditta di fiducia. Il condominio, costituendosi in giudizio, ha sostenuto che già con una precedente deliberazione del 28 luglio 2020 l'assemblea avesse preso atto dell'eccedenza dell'intervento rispetto al semplice abbellimento autorizzato, poiché la pannellatura avrebbe coperto il montacarichi e ne avrebbe impedito l'uso agli altri partecipanti.

La società, appresa informalmente la deliberazione del marzo 2021, aveva incaricato il proprio legale di contestarla e aveva inviato più comunicazioni all'amministratore per cercare una soluzione, proponendo anche un progetto per consentire l'apertura delle porte e chiedendo che l'impianto fosse reso agibile. La controversia non si era composta. Il 19 agosto 2021 l'amministratore aveva incaricato una ditta di procedere allo smantellamento; il materiale rimosso, secondo quanto poi emerso in causa, non era stato restituito integralmente alla società e risultava in larga parte sottratto da ignoti.

La domanda principale è stata proposta contro il condominio, con richiesta di condanna al risarcimento del danno ai sensi dell'art. 2043 c.c. Il condominio ha contestato l'imputabilità dell'evento, ha dedotto che l'amministratore aveva agito in esecuzione delle delibere assembleari e ha sostenuto che il furto dei pannelli fosse opera di terzi; in subordine, ha invocato il concorso colposo della danneggiata e ha contestato il quantum. La riconvenzionale mirava invece alla rimozione dei pannelli residui e al ristoro dei danni asseritamente provocati al montacarichi.

La decisione

Il Tribunale ha dichiarato il difetto di legittimazione passiva del condominio, ponendo al centro della decisione non la validità delle delibere assembleari, ma l'imputazione soggettiva della condotta materiale di rimozione. La domanda risarcitoria, per come costruita, riguardava l'asportazione di beni di proprietà esclusiva della società attrice e non una controversia ordinaria sulla gestione o conservazione delle parti comuni.

Richiamando l'art. 1131, comma 2, c.c., il Tribunale ha osservato che la rappresentanza processuale dell'amministratore riguarda le azioni concernenti le parti comuni dell'edificio, ma non consente di trasferire sul condominio ogni conseguenza dannosa derivante da una condotta materiale dell'amministratore che esuli dall'incarico. La motivazione è particolarmente netta nel collegare la soluzione al difetto del nesso di occasionalità necessaria:

"In punto di diritto, il condominio può essere convenuto in giudizio "per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio" (art. 1131 co. 2 c.c.) e non certo per un'azione risarcitoria correlata all'asportazione di manufatti posta in essere dall'amministratore. [...] Nell'attività posta in essere dall'amministratore, difetta il nesso di occasionalità necessaria tra la condotta che ha causato il danno lamentato dall'attrice e le mansioni esercitate [...], posto che in queste non potrebbero certo farsi rientrare i compiti di operare con violenza sulle cose presenti sul montacarichi condominiale, né la condotta tenuta dall'amministratore nel preteso assolvimento di un onere impostogli dal condominio corrisponde, neanche sotto forma di degenerazione ed eccesso, al normale esplicarsi del compito in questione."

La decisione qualifica quindi come personale la condotta dell'amministratore. L'esecuzione della delibera non poteva legittimare forme di autotutela materiale su beni di proprietà esclusiva di un condomino, soprattutto in assenza di una previa iniziativa giudiziale volta a ottenere la rimozione coattiva del manufatto. Il Tribunale aggiunge che la responsabilità del condominio non sarebbe configurabile neppure ai sensi dell'art. 2049 c.c., proprio perché l'incarico assembleare non poteva comprendere l'uso di violenza sulle cose, il loro danneggiamento o una gestione tale da consentirne la sottrazione.

La prova raccolta ha rafforzato questa conclusione. In sede di interrogatorio formale l'amministratore ha ammesso che la società non aveva ricevuto l'invito alla riunione del 26 marzo 2021 per errore nella digitazione dell'indirizzo pec; ha riconosciuto l'arrivo di numerose comunicazioni inviate dal legale della società e ha riferito che la riconsegna del materiale non fu possibile perché gran parte di esso non era più presente sul posto. Il Tribunale ha poi rilevato che le dichiarazioni dell'amministratore non erano sostenute da idonea documentazione, mancando una diffida alla società a eseguire spontaneamente la delibera, i verbali delle riunioni indicate come tentativi di accordo, gli avvisi sul giorno fissato per la rimozione e risposte tempestive sul luogo in cui erano stati collocati i pannelli.

La frase più severa della motivazione riguarda il comportamento tenuto dopo la delibera assembleare. Secondo il Tribunale, l'amministratore, una volta constatato l'eventuale rifiuto della società di conformarsi alla volontà della maggioranza, avrebbe dovuto rivolgersi al giudice per far valere le pretese del condominio, invece di procedere direttamente alla rimozione del bene. L'accenno all'art. 392 c.p. è formulato come rilievo incidentale e non come accertamento penale, ma chiarisce il giudizio civilistico di estraneità dell'atto rispetto all'incarico gestorio.

Da qui la declaratoria di difetto di legittimazione passiva del condominio rispetto alla domanda risarcitoria. La riconvenzionale proposta dal condominio è stata dichiarata inammissibile in via consequenziale; il Tribunale ha comunque aggiunto che, anche ove esaminabile nel merito, sarebbe risultata infondata per mancanza di prova rigorosa dei danni che la società avrebbe provocato al montacarichi. Le spese di lite sono state integralmente compensate tra le parti.

I riferimenti giurisprudenziali

• Trib. Brindisi 13 luglio 2022, n. 1105: l'amministratore che rimuove o danneggia beni di proprietà esclusiva collocati su parti comuni non può invocare, per andare esente da responsabilità personale, la mera esistenza di un mandato assembleare; l'agire con violenza sulle cose esula dalle attribuzioni dell'amministratore e non fonda automaticamente la responsabilità del condominio ai sensi dell'art. 2049 c.c.
• Trib. di Nola 17 marzo 2026, n. 1083: la domanda di rimozione di opere realizzate da un singolo condomino su una parte comune deve essere proposta contro l'autore dell'intervento, quando l'obbligo di ripristino ha natura personale e non collettiva; l'inerzia dell'amministratore non trasferisce sul condominio la qualità di debitore dell'obbligo di rimozione.
• Trib. Napoli 30 maggio 2025, n. 5420: la legittimazione dell'amministratore copre la tutela dei diritti sui beni comuni, ma non si estende alle azioni che incidono sulla condizione giuridica dei beni o postulano una diversa imputazione soggettiva della pretesa dedotta in giudizio.
• Cass. 31 luglio 2024, n. 21506: nelle azioni negatorie e confessorie di servitù la legittimazione passiva dell'amministratore sussiste anche quando si chieda la rimozione di opere comuni o di ostacoli che impediscano l'esercizio della servitù; il principio delimita i casi in cui viene in rilievo un interesse unitario dell'edificio, distinto dall'obbligo personale derivante da una condotta materiale illecita.

Considerazioni conclusive

L'assemblea può deliberare iniziative a tutela delle parti comuni, ma l'esecuzione della delibera non abilita l'amministratore a farsi giustizia da sé sui beni di proprietà esclusiva. Se la condotta materiale di rimozione si colloca fuori dalle attribuzioni gestorie e non presenta un collegamento funzionale necessario con l'incarico, la domanda risarcitoria proposta contro il condominio si espone all'eccezione di non corretta imputazione soggettiva della responsabilità.

La soluzione segue da vicino l'arresto del Trib. Brindisi n. 1105/2022, che aveva già ricondotto alla responsabilità personale dell'amministratore l'asportazione di beni del singolo installati in area comune. L'affinità è forte perché in entrambi i casi l'autorizzazione assembleare non viene considerata idonea a comprendere modalità esecutive violente o materialmente lesive; sul punto v. anche rimozione di beni del condomino e responsabilità dell'amministratore.

Il limite resta quello delle controversie realmente riferibili all'interesse comune. Trib. Napoli n. 5420/2025 e Cass. n. 21506/2024 mantengono ferma la legittimazione dell'amministratore quando la lite riguarda beni comuni, opere comuni o ostacoli incidenti su una posizione unitaria dell'edificio. Diverso è il caso in cui la pretesa risarcitoria o demolitoria dipenda dalla condotta di un soggetto determinato, come mostra anche Trib. di Nola n. 1083/2026; in tal senso v. legittimazione passiva esclusa per opere del singolo e, per il quadro generale, azioni sui beni comuni e rappresentanza dell'amministratore.

La regola operativa è prudente ma chiara. Il condominio che ritenga illegittima un'opera individuale collocata su una parte comune deve attivare strumenti giuridici coerenti con la natura della pretesa, anziché affidare all'amministratore un intervento materiale potenzialmente lesivo. La parte danneggiata, a sua volta, deve individuare il soggetto al quale la condotta è realmente imputabile, perché la titolarità della parte comune non basta, da sola, a rendere il condominio responsabile dell'asportazione di beni altrui.