L'amministratore che preleva dal conto condominiale senza documentare le spese risponde personalmente delle somme

La Corte d'Appello di Reggio Calabria, con sentenza del 12 novembre 2025, ha confermato che, in un caso come quello esaminato, l'amministratore non è legittimato a prelevare somme dal conto corrente intestato al condominio se non è in grado di dimostrarne, con idonea prova, la destinazione a spese condominiali o al pagamento del proprio compenso effettivamente dovuto e non già corrisposto.

La pronuncia si colloca nell'ambito dell'orientamento che valorizza l'onere di rendiconto in capo all'amministratore e la tracciabilità della gestione delle risorse comuni.

La vicenda

L'ex amministratore di un condominio aveva proposto opposizione avverso il decreto ingiuntivo emesso nei suoi confronti per la restituzione di 11.320,00 euro, somma che il condominio assumeva essere stata illegittimamente prelevata dal conto corrente condominiale durante il suo mandato.

L'opponente sosteneva che i prelievi erano stati effettuati per il pagamento del proprio compenso (asseritamente pari a 2.000 euro annui) e per spese condominiali, chiedendo in appello anche un ordine di esibizione ex art. 210 c.p.c. di documenti (verbali assembleari, estratti conto bancari, ricevute dei versamenti effettuati dai condomini).

La decisione

La Corte ha rigettato l'appello, ritenendo infondata la ricostruzione difensiva dell'ex amministratore e confermando integralmente la decisione di primo grado. In particolare, l'ordine di esibizione richiesto dall'appellante è stato dichiarato inammissibile, sia perché costituiva richiesta probatoria nuova, vietata dall'art. 345 c.p.c., sia perché mancava la prova dell'esistenza degli atti oggetto dell'istanza.

"L'ordine di esibizione richiesto dall'appellante è inammissibile, sia in quanto si tratta di richieste probatorie vietate dell'art. 345 c.p.c., sia in quanto non vi è prova dell'esistenza degli atti oggetto dell'ordine di esibizione."

La Corte ha inoltre precisato che il giudice d'appello non può supplire all'inerzia della parte nel dedurre i mezzi istruttori in primo grado, attivando i propri poteri officiosi, né può ordinare d'ufficio l'esibizione di documenti che la parte interessata è in grado di acquisire e produrre autonomamente.

Dall'esame istruttorio è emerso che i documenti riconsegnati dall'amministratore uscente al condominio non contenevano alcun verbale di nomina dell'amministratore, né documenti giustificativi delle spese. La Corte ha valorizzato, inoltre, le risultanze testimoniali secondo cui le quote ordinarie venivano versate dai condomini direttamente all'amministratore in contanti, ricomprendendo anche i pagamenti dei compensi, mentre sul conto corrente risultavano solo bonifici relativi a quote straordinarie per lavori di ristrutturazione.

"Le somme portate dal decreto ingiuntivo opposto si riferiscono a prelievi sul conto corrente condominiale… per i quali non è stata dimostrata la corresponsione alla ditta esecutrice dei lavori. L'odierno appellante si era impegnato alla restituzione della somma di € 1.500,00, così riconoscendo di non averla impiegata per alcun pagamento di spese condominiali."

Quanto alla dedotta spettanza del compenso professionale, la Corte ha rilevato che, pur non essendo provata la pattuizione nel maggior importo di 2.000,00 euro annui, il condominio aveva ammesso un compenso di 1.500,00 euro annui e, soprattutto, aveva provato di aver già corrisposto all'amministratore i compensi dovuti nel corso del mandato.

Ne consegue che i prelievi dal conto corrente condominiale non trovavano giustificazione a tale titolo.

"L'ammissione, tuttavia, non rende giustificabile il prelievo… in quanto il condominio ha provato di aver già corrisposto i compensi dovuti…"

L'onere di provare la legittima destinazione delle somme prelevate dal conto condominiale grava, secondo il riparto ordinario dell'art. 2697 c.c., su chi afferma di averle utilizzate per finalità condominiali o per crediti propri verso il condominio: nel caso concreto tale onere non è stato assolto dall'ex amministratore.

I riferimenti giurisprudenziali e normativi

In via preliminare, la Corte ha respinto l'eccezione di inammissibilità dell'appello ex art. 342 c.p.c., richiamando Cass., Sez. Unite, n. 27199/2017 e Cass., Sez. VI, n. 3115/2018, che hanno chiarito come il requisito di specificità dei motivi sia soddisfatto anche mediante la riproposizione delle argomentazioni già svolte in primo grado, purché tali argomentazioni si traducano in una critica chiara e puntuale delle statuizioni della sentenza impugnata e consentano al giudice di percepire con certezza il contenuto delle censure.

Quanto al merito, la decisione si fonda sull'applicazione del principio generale di riparto dell'onere della prova (art. 2697 c.c.): spettava all'amministratore dimostrare che le somme prelevate erano state effettivamente impiegate per spese condominiali o per compensi dovuti e non ancora corrisposti, circostanza che non è risultata provata.

Sul piano sostanziale, la vicenda si inserisce nel quadro degli obblighi dell'amministratore di condominio delineati dagli artt. 1129 e 1130 c.c., in particolare in ordine alla gestione del conto corrente intestato al condominio e alla doverosa rendicontazione delle entrate e delle uscite. L'art. 1129, comma 2, c.c. prevede infatti che l'amministratore "deve altresì far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi su uno specifico conto corrente intestato al condominio", disposizione che ha la funzione di garantire la tracciabilità dei movimenti finanziari e la tutela dei diritti dei condomini.

Nel caso di specie, la Corte ha ritenuto non provata una destinazione conforme di parte delle somme così movimentate.

Considerazioni conclusive

Alla luce del compendio probatorio, la Corte ha accertato che:

• i prelievi contestati riguardavano somme versate sul conto corrente condominiale a titolo di quote straordinarie per lavori di ristrutturazione, nonché 1.500,00 euro versati in contanti da uno dei condomini per la medesima causale;
• non era stata dimostrata la corresponsione di tali somme alla ditta esecutrice dei lavori, né l'impiego per altre spese condominiali documentate;
• l'amministratore si era impegnato alla restituzione di 1.500,00 euro, riconoscendo così la natura indebita di tale percezione;
• il condominio aveva già corrisposto in contanti i compensi dovuti all'amministratore nel corso del mandato, come emerso dalle deposizioni testimoniali e dalla ricostruzione dei flussi di versamento (quote ordinarie in contanti all'amministratore e solo bonifici relativi a quote straordinarie sul conto corrente).

Ne deriva, nel caso concreto, che l'amministratore risponde personalmente dei prelievi ingiustificati dal conto corrente intestato al condominio quando non sia in grado di provare, con adeguo supporto documentale o comunque probatorio, che le somme sono state destinate al pagamento di spese condominiali effettivamente sostenute o di compensi a lui dovuti e non già corrisposti.

"Nell'elenco dei documenti restituiti dall'appellante al nuovo amministratore… non sono presenti quietanze di pagamento per assicurazione o altre spese condominiali, per cui non vi è alcuna prova della esistenza di queste spese e del loro pagamento."

La soluzione adottata dalla Corte d'Appello è coerente con i principi generali in tema di gestione e rendicontazione delle parti comuni: l'amministratore deve operare nel rispetto della trasparenza contabile e risponde delle proprie scelte gestorie ove non sia in grado di fornire un rendiconto chiaro e controllabile delle operazioni compiute con le risorse del condominio.

Si tratta, tuttavia, di una valutazione strettamente ancorata al quadro probatorio di causa; in contesti diversi - ad esempio in presenza di concreta prova dell'impossibilità oggettiva di reperire la documentazione o di altri elementi idonei a giustificare i prelievi - l'esito potrebbe essere differente.

In conclusione: l'amministratore deve poter dimostrare, in giudizio, con prova certa e controllabile, la legittimità dei prelievi dal conto corrente intestato al condominio; in difetto, come nel caso deciso dalla Corte d'Appello di Reggio Calabria, egli risponde personalmente verso il condominio per le somme indebitamente trattenute o non giustificate.