La domanda di rimozione di opere realizzate da un singolo condomino sulla parte comune va proposta contro l'autore dell'intervento, non contro il condominio in persona dell'amministratore, quando al condominio non sia imputato un proprio fatto lesivo ma soltanto l'inerzia nel reagire. È questo il nucleo della decisione resa dal Tribunale di Nola, n. 1083 del 17 marzo 2026, in una lite relativa all'installazione di due unità esterne di condizionamento sul lastrico solare comune.
La pronuncia è utile perché delimita con precisione il perimetro della legittimazione passiva dell'amministratore ex art. 1131 c.c.: l'amministratore rappresenta il condominio nelle controversie concernenti le parti comuni, ma tale rappresentanza non trasforma il condominio nel destinatario di ogni domanda di condanna riferibile, in realtà, alla condotta materiale e giuridica di un singolo partecipante. Se l'attore chiede la rimessione in pristino per opere eseguite da altro condomino a servizio esclusivo della propria unità, il convenuto corretto è, in linea di principio, il soggetto che quelle opere ha realizzato o mantiene.
La vicenda
Una condomina conveniva in giudizio il condominio, in persona dell'amministratore, chiedendo la rimozione di due unità esterne di condizionatori collocate sul lastrico solare comune da altro condomino, con conseguente ripristino dello stato dei luoghi. A fondamento della domanda deduceva che gli impianti servivano esclusivamente l'appartamento del vicino, che nessuna autorizzazione era stata richiesta e che, per la posa, sarebbe stato forato anche il parapetto comune.
L'attrice evidenziava inoltre di avere sollecitato inutilmente l'amministratore mediante pec, senza che fossero state assunte iniziative concrete. Il condominio non si costituiva e restava contumace.
La decisione
Il Tribunale ha rigettato la domanda per difetto di legittimazione passiva del condominio convenuto. Il passaggio decisivo della motivazione è netto: "La domanda di parte attrice deve essere rigettata poiché il convenuto è privo di legittimazione passiva".
La ratio decidendi è chiarita subito dopo, con un'affermazione che merita di essere riportata quasi per intero: "Anche a ritenere la condotta in esame eccedente rispetto alle previsioni dell'art. 1102 c.c., il legittimato passivo dell'azione proposta è l'autore della violazione che, in tesi, sarebbe colui il quale era tenuto alla rimozione delle opere e non già il convenuto che, al più, avrebbe potuto adottare la medesima iniziativa nei confronti del singolo condomino a tutela delle cose comuni".
La motivazione, dunque, non accerta nel merito se l'installazione dei condizionatori fosse effettivamente illecita ai sensi dell'art. 1102 c.c.; il giudice si arresta prima, sul rilievo che la domanda è stata indirizzata contro il soggetto sbagliato. Proprio questo aspetto va tenuto fermo nella lettura della pronuncia: il Tribunale non afferma che l'opera fosse lecita, ma che la pretesa demolitoria non poteva essere accolta nei confronti del condominio, perché l'eventuale obbligo di rimozione avrebbe gravato sull'autore dell'intervento.
Sotto il profilo sistematico, la conclusione è coerente con l'art. 1131 c.c., che attribuisce all'amministratore la rappresentanza processuale del condominio nelle controversie concernenti le parti comuni, ma entro il perimetro degli interessi e delle posizioni riferibili al condominio come ente di gestione. Quando, invece, la domanda tende a ottenere una condanna al facere nei confronti del singolo condomino che abbia inciso sulla cosa comune per utilità esclusiva propria, il centro di imputazione della pretesa resta personale e non collettivo.
È questo il punto che nella nota originaria andava maggiormente precisato: l'inerzia dell'amministratore non sposta sul condominio la qualità di debitore dell'obbligo di rimozione. Al più, quella inerzia rileva su un diverso piano, gestorio o conservativo, ma non basta a fondare, da sola, la legittimazione passiva del condominio in una domanda volta a ottenere la demolizione o rimozione di opere eseguite da altro partecipante.
I riferimenti giurisprudenziali
- Cass. 12 maggio 2021, n. 12626: il singolo condomino conserva una legittimazione concorrente ad agire in giudizio a difesa delle parti comuni; l'iniziativa dell'amministratore non assorbe né esclude il potere del partecipante di tutelare direttamente il proprio diritto di comproprietà. Il precedente è pertinente perché conferma la possibilità di un'azione individuale a tutela del bene comune anche in presenza di inerzia dell'organo gestorio.
- Trib. Napoli 30 maggio 2025, n. 5420: la legittimazione autonoma dell'amministratore copre le azioni sui beni comuni, mentre restano estranee a tale perimetro le controversie che incidono sulla condizione giuridica dei beni o postulano una diversa imputazione soggettiva dell'obbligo dedotto in giudizio. Il richiamo è utile per delimitare, in chiave coerente, il raggio dell'art. 1131 c.c.
- App. Firenze 2 gennaio 2026, n. 49: in una controversia avente a oggetto la rimozione di un impianto di climatizzazione gravante sul lastrico solare, la domanda è stata rivolta contro il proprietario dell'impianto, quale soggetto tenuto al ripristino. Il precedente è significativo perché mostra, sul piano applicativo, la corretta individuazione del convenuto nelle liti demolitorie relative a manufatti al servizio esclusivo di una singola unità.
- App. Roma 7 giugno 2023, n. 4099: l'installazione di motori di condizionamento sul lastrico può, in concreto, rientrare nell'uso più intenso consentito dall'art. 1102 c.c.; questo profilo, però, attiene al merito della liceità dell'opera ed è distinto dalla questione preliminare del corretto contraddittore, che nella decisione di Nola è risultata assorbente.
- Cass. 31 luglio 2024, n. 21506: la legittimazione passiva dell'amministratore sussiste nelle azioni negatorie e confessorie di servitù anche quando si chieda la rimozione di opere comuni o l'eliminazione di ostacoli che impediscano l'esercizio della servitù. Si tratta di un arresto utile a delimitare la soluzione in esame, perché si colloca nelle liti che riguardano interessi unitari dell'edificio e non l'obbligo personale di ripristino gravante sul singolo autore dell'intervento.
Considerazioni conclusive
Il criterio decisivo è l'imputazione soggettiva dell'obbligo di ripristino: se la domanda mira alla rimozione di opere collocate da un condomino sulla parte comune per l'utilità esclusiva della propria unità, il convenuto va individuato nell'autore dell'intervento. In questa linea si collocano, su piani tra loro coerenti, la legittimazione concorrente del singolo a tutela dei beni comuni affermata da Cass. n. 12626/2021 e l'applicazione concreta offerta da App. Firenze n. 49/2026, dove la pretesa demolitoria è stata rivolta direttamente contro il proprietario dell'impianto. Sul punto v. anche la tutela individuale delle parti comuni e, per un'applicazione molto vicina, la rimozione del condizionatore sul lastrico solare.
Nello stesso quadro, Trib. Napoli n. 5420/2025 conferma che l'art. 1131 c.c. resta ancorato alla tutela dei diritti sui beni comuni e non consente di trasferire sul condominio obblighi che fanno capo al singolo partecipante. In tal senso v. la legittimazione dell'amministratore nelle azioni sui beni comuni.
Una lettura più delimitativa si ricava, invece, da Cass. n. 21506/2024: quando l'azione riguarda la rimozione di opere comuni o di ostacoli incidenti su un interesse unitario dell'edificio, la legittimazione passiva dell'amministratore rimane ferma. Il punto di differenza è netto: in quel contesto viene in rilievo la tutela del bene comune come centro unitario di interessi, mentre nella vicenda esaminata l'eventuale obbligo di eliminare i condizionatori faceva capo, secondo la stessa prospettazione attorea, al condomino che li aveva installati.
Resta separato il profilo di merito relativo alla conformità dell'opera all'art. 1102 c.c., che può condurre a esiti diversi, come mostra App. Roma n. 4099/2023 in tema di uso più intenso del lastrico per i motori di climatizzazione. Può vedersi anche condizionatori sul lastrico e uso più intenso. Nel caso deciso, però, il processo si è chiuso prima di quel vaglio, perché la domanda era stata proposta contro un soggetto privo della qualità passiva necessaria.
Per approfondimenti o per ogni utilizzo, si raccomanda la consultazione del testo integrale del provvedimento.
