Il codice civile prevede la possibilità che l'assemblea deliberi lo scioglimento del condominio per dare vita a compagini autonome. Poiché la procedura può essere promossa anche dai proprietari, ci si chiede di chi sia la legittimazione passiva nell'azione per lo scioglimento del condominio: dell'amministratore o dei singoli condòmini? Chi va convenuto in giudizio?
Scioglimento del condominio: la normativa
Ai sensi dell'art. 61 disp. att. c.c., «Qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato».
La norma appena enunciata va integrata con il primo comma dell'articolo successivo, a tenore del quale «La disposizione del primo comma dell'articolo precedente si applica anche se restano in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dall'art. 1117 del codice».
In merito alle modalità necessarie per ottenere lo scioglimento del condominio, il secondo comma dell'art. 61 disp. att. c.c. precisa che «Lo scioglimento è deliberato dall'assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell'art. 1136 del codice, o è disposto dall'autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell'edificio della quale si chiede la separazione».
Il secondo comma dell'art. 62 disp. att. c.c., infine, precisa che «Qualora la divisione non possa attuarsi senza modificare lo stato delle cose e occorrano opere per la sistemazione diversa dei locali o delle dipendenze tra i condomini, lo scioglimento del condominio deve essere deliberato dall'assemblea con la maggioranza prescritta dal quinto comma dell'art. 1136 del codice stesso», cioè con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio.
Scioglimento del condominio: la legittimazione passiva
Ciò detto, sebbene sia controversa in giurisprudenza la legittimazione passiva in relazione alla azione diretta allo scioglimento di condominio, la giurisprudenza più recente (Trib. Roma, 3 gennaio 2026, n. 40) aderisce all'orientamento che ritiene che tale domanda debba proporsi nei confronti di tutti i condòmini interessati, in relazione ai principi generali in tema di azioni divisorie, che non potrebbero raggiungere il loro scopo - trasformare i diritti dei singoli comunisti su quote ideali in diritti di proprietà individuale ed esclusiva su singoli beni - se non sono promosse nei confronti di tutti i partecipanti alla comunione.
Infatti, l'accoglimento della domanda attorea implicherebbe necessariamente la ridefinizione dei diritti di comproprietà spettanti ad ogni singolo condomino sulle parti comuni e, quindi, inciderebbe su situazioni giuridiche soggettive, la cui tutela è estranea ai poteri rappresentativi dell'amministratore (per un inquadramento generale sulla divisione delle parti comuni e sui relativi presupposti, si veda divisione di parti comuni, normativa e principi in materia).
È noto il principio in ragione del quale «la rappresentanza attribuita all'amministratore del condominio dall'art. 1131, comma 2, c.c., rispetto a qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio, non si estende all'azione discioglimento del condominio prevista dagli art. 61 e 62 disp. att. c.c.; questa, avendo ad oggetto la modificazione di un diritto reale, si svolge in un giudizio al quale debbono partecipare tutti i soggetti che per le rispettive quote ne sono titolari, ossia i condomini del precedente condominio complesso» (Cass., n. 1460/2008).
Orbene, riconoscere all'amministratore la legittimazione passiva anche in tale ipotesi significherebbe attribuirgli un potere di disposizione della situazione soggettiva di un condomino di cui non è titolare neppure l'assemblea.
Pertanto, il disposto dell'art. 1131, comma secondo, c.c., va interpretato nel senso che lo stesso è passivamente legittimato per le domande che riguardano la mera gestione delle parti comuni mentre per le azioni ex artt. 61 e 62 disp. att. c.c. legittimati passivamente sono i soli condòmini titolari delle rispettive proprietà pro quota.
Né, in senso contrario può sostenersi che l'art. 1131, comma secondo, c.c. (secondo il quale l'amministratore «Può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio»), costituisca una deroga alla disposizione contenuta nell'art. 784 c.p.c. per la quale qualsiasi azione diretta a conseguire lo scioglimento di una comunione si propone nei confronti di tutti i partecipanti (tra cui, espressamente, i condòmini) qualificandosi il condominio come forma speciale di comunione in cui le parti comuni sono strumentali al godimento delle unità immobiliari in proprietà esclusiva e legate da un vincolo di accessorietà necessaria.
Sul punto, è intervenuta anche la Corte di Cassazione (n. 1460/2008, cit.; n. 4655/1998), affermando che l'art. 784 c.p.c. è norma speciale rispetto all'art. 1131, comma secondo, c.c. e, pertanto, malgrado quest'ultima disposizione conferisca all'amministratore la legittimazione passiva per qualunque azione, se un condomino chiede lo scioglimento della comunione su un bene comune e la conseguente modifica dell'uso di esso, è necessaria la partecipazione di tutti i condòmini quali titolari delle rispettive quote.
Scioglimento del condominio e litisconsorzio necessario
Secondo la giurisprudenza (Trib. Roma, 3 gennaio 2026, n. 40, cit.), nel caso di azione volta a ottenere lo scioglimento del condominio non è configurabile nemmeno un'ipotesi di litisconsorzio necessario da integrare iussu iudicis, qualora l'attore abbia promosso la domanda nei confronti del solo condominio in persona dell'amministratore pro tempore.
L'art. 102, comma secondo, c.p.c. prescrive che nelle ipotesi di litisconsorzio necessario il giudice ordina l'integrazione del contraddittorio se il giudizio è stato promosso da alcuni o contro alcuni soltanto dei litisconsorti necessari.
La formulazione della norma rende evidente come l'ordine di integrazione del contraddittorio presupponga che il giudizio sia stato correttamente instaurato nei confronti di almeno un soggetto legittimato e che si presenti le necessità di estensione del processo agli altri legittimati.
Un problema di integrazione necessaria del contraddittorio, la cui violazione darebbe luogo alla nullità della sentenza (in quanto inutiliter data), si può porre solo nel caso in cui almeno uno dei litisconsorti necessari sia parte del giudizio dal lato passivo giacché solo in questa seconda situazione, ove vi siano altri litisconsorti, deve farsi luogo a integrazione del contraddittorio.
Nel caso in cui, invece, il soggetto convenuto in giudizio sia diverso da quello nei cui confronti si sarebbe dovuto agire, non si deve disporre l'integrazione del contraddittorio ma deve essere rigettata la domanda per difetto di una delle condizioni dell'azione (Cass., n. 2886/2002).
La legittimazione passiva nell'azione per lo scioglimento del condominio: conclusione
Tirando le fila di quanto sinora detto, possiamo concludere affermando che l'amministratore non è legittimato passivamente in ordine all'azione di scioglimento del condominio, dovendo essere convenuti in giudizio tutti i condòmini.
