Il singolo condomino può ottenere la rimozione del condizionatore sul lastrico solare senza passare dall'amministratore

La Corte d'Appello di Firenze (Sez. III civ.), con sentenza n. 49 del 02/01/2026 resa in sede di rinvio, ha accolto la domanda principale della condomina comproprietaria del lastrico solare condominiale, ordinando la rimozione dell'impianto di climatizzazione, installato in aggetto dal fabbricato confinante, e il ripristino dello stato dei luoghi, a cura e spese del convenuto. Il Collegio ha ritenuto che la collocazione dell'impianto, priva di titolo, abbia determinato sia una compromissione del diritto di comproprietà sul lastrico (anche in relazione al relativo spazio aereo), sia una lesione del decoro architettonico dell'edificio condominiale. La decisione valorizza le risultanze della c.t.u. e applica i principi in tema di actio negatoria servitutis e di tutela del diritto dominicale sulle parti comuni.

La vicenda

La controversia trae origine dall'atto di citazione con cui una condomina, proprietaria di locali commerciali ubicati al piano terra di un edificio condominiale, ha convenuto in giudizio il proprietario dell'immobile confinante (nonché il soggetto che ne aveva la disponibilità), deducendo che era stato installato un impianto di climatizzazione aggettante sul lastrico solare condominiale sovrastante le sue unità.

Con domanda principale chiedeva che fosse dichiarata l'inesistenza della servitù (anche per usucapione) relativa all'impianto e alle sue pertinenze, nonché la rimozione del manufatto e la rimessa in pristino. In via subordinata, per l'ipotesi di servitù usucapita in relazione ai precedenti impianti, deduceva comunque un aggravamento vietato dall'art. 1067 c.c.

Nel giudizio di primo grado veniva dichiarato il difetto di legittimazione passiva del soggetto diverso dal proprietario; all'esito dell'istruttoria (con c.t.u.) il Tribunale accoglieva la domanda principale, ordinando tuttavia una sostituzione dell'apparecchiatura con un macchinario meno ingombrante e meno visibile, e dichiarava inammissibile la domanda riconvenzionale di usucapione proposta dal convenuto.

In appello il soccombente censurava, tra l'altro, la ricostruzione del thema decidendum e le valutazioni tecniche, anche in punto decoro architettonico. La precedente sentenza della Corte d'appello (n. 776/2019) riformava integralmente la decisione di primo grado, rilevando d'ufficio un difetto di legittimazione attiva della condomina sul presupposto che dovesse agire esclusivamente l'amministratore.

La condomina ricorreva per cassazione, denunciando (tra l'altro) violazione degli artt. 75 e 81 c.p.c. e delle norme sostanziali in materia di comunione/condominio. La Suprema Corte (ord. n. 12626/2021), richiamando anche Cass., Sez. Un., n. 10934/2019, accoglieva il ricorso affermando che "ciascun condomino ha un autonomo potere individuale - concorrente con quello dell'amministratore - di agire e resistere a tutela dei suoi diritti di comproprietario pro quota", cassando con rinvio.

La decisione

In sede di rinvio la Corte d'appello ha ritenuto fondata la domanda principale, valorizzando (i) l'ingombro e la collocazione dell'unità esterna e (ii) il pregiudizio, attuale e soprattutto potenziale, alle facoltà di uso del lastrico e del relativo spazio aereo:

"l'impianto di climatizzazione ha in pianta dimensioni pari a 90x75 cm per un'altezza totale di 160 cm […]; la collocazione del condizionatore impedisce nella zona sottostante qualsiasi possibilità di utilizzo del lastrico solare (quale ad esempio installazione pannelli solari o antenne o stendibiancheria ecc.)".

Il Collegio ha poi chiarito che non è decisivo il rilievo peritale circa l'uso meramente "di copertura" del lastrico, poiché:

"non va valutata l'attuale situazione e destinazione dell'immobile bensì le future possibili utilizzazioni", con conseguente applicazione dell'art. 840 c.c. (incompatibile, sul punto, con un bilanciamento "per equivalenza" sul modello dell'art. 844 c.c.).

È stata inoltre evidenziata la necessità di considerare che la presenza dell'impianto comporta profili manutentivi e di accesso che incidono sul bene comune, anche in relazione alla sicurezza dei luoghi di lavoro ("necessità di rendere i luoghi conformi anche alla normativa sulla sicurezza sul lavoro"), determinando ulteriori pesi od oneri sull'area.

Sotto distinto profilo, è stata riconosciuta la lesione del decoro architettonico. Richiamando le valutazioni del c.t.u., la Corte ha ritenuto che la mole dell'apparecchiatura e la collocazione in prossimità del parapetto abbiano alterato l'estetica dei prospetti, con un impatto maggiore sul lato più visibile.

In diritto, è stato ribadito che l'alterazione del decoro sussiste non solo quando si mutino le linee originarie, ma anche quando la nuova opera si rifletta negativamente sull'insieme armonico dello stabile; principio ritenuto applicabile, nel caso concreto, ai sensi dell'art. 1122 c.c.

Pertanto è stata ordinata la rimozione dell'impianto e il ripristino dello stato dei luoghi, a cura e spese del convenuto. È stato inoltre precisato che "l'ordine non può avere ad oggetto la sostituzione con i preesistenti impianti", poiché la questione esula dal thema decidendum, essendosi formato giudicato sulla declaratoria d'inammissibilità della domanda riconvenzionale di usucapione.

I riferimenti giurisprudenziali

• Cass., Sez. Un., n. 10934/2019 (richiamata anche in sede di legittimità): sul potere concorrente del singolo condomino di agire a tutela dei diritti sulle parti comuni.
• Cass., Sez. II, n. 10350/2011; Cass. n. 17102/2018; Cass. n. 18928/2020: in tema di decoro architettonico quale "insieme armonico" dell'edificio, anche a prescindere dal pregio estetico originario.
• Cass. n. 13852/2001 (e altri arresti richiamati in motivazione): sull'art. 840 c.c. e sulla valutazione delle possibilità di utilizzazione anche futura dello spazio sovrastante, purché compatibili con la normale destinazione del bene.

Considerazioni conclusive

La motivazione è particolarmente significativa perché ancora l'interesse tutelabile ex art. 840, comma 2, c.c. non all'uso attuale del lastrico, ma alle sue utilizzazioni future concretamente ipotizzabili (e compatibili con le caratteristiche del bene), escludendo che la "mera funzione di copertura", di per sé, sterilizzi le facoltà dominicali dei comproprietari.

In termini di orientamenti conformi, la lettura "estensiva" dell'interesse del proprietario/comproprietario dello spazio aereo (anche in funzione di usi futuri non ancora attuati) è coerente con arresti che riconoscono tutela allo spazio aereo "non utilizzato ma utilizzabile", purché si dimostri che esso costituisca ambito di esplicazione (effettiva o virtuale) del potere sul bene sottostante: cfr. Cass. n. 5551/2016, richiamata in Trib. Milano n. 9292/2016 (cartellone pubblicitario e spazio aereo) . Nello stesso solco, è richiamata Cass. n. 1707/2011 (valutazione anche di possibili utilizzazioni future) .

Resta però fermo che l'art. 840, comma 2, c.c. contiene un limite: il proprietario non può opporsi alle attività dei terzi a profondità/altezza tali da non pregiudicare alcun interesse; e, quando contesta l'occupazione dello spazio aereo, grava su di lui l'onere di allegare e provare un pregiudizio "in concreto".

In questa prospettiva (più "restrittiva"), si segnalano Cass. n. 4664/2018 (onere della prova del pregiudizio in concreto) e Cass., ord. n. 15698/2020 (sul medesimo criterio dell'interesse ad escludere e del pregiudizio economicamente apprezzabile) . Ne discende che l'applicazione del principio, nella prassi, richiede un accertamento tecnico rigoroso su dimensioni, collocazione, accessibilità, incidenza su usi alternativi e interferenze manutentive, evitando argomentazioni meramente astratte.

Quanto al "futuro utilizzo" del lastrico, il riferimento in motivazione (a titolo esemplificativo) all'installazione di pannelli solari consente di ricordare che, oggi, l'installazione di impianti da fonti rinnovabili sulle parti comuni è disciplinata dall'art. 1122-bis c.c.; in giurisprudenza di merito si rinviene l'affermazione per cui l'assemblea non può opporsi con un diniego privo di effettive ragioni tecniche (stabilità/sicurezza/decoro), dovendo eventualmente prescrivere modalità alternative o cautele: cfr. Trib. Roma n. 16718/2025 (fotovoltaico sul lastrico e limiti del diniego assembleare) . Si tratta, però, di un assetto normativo e giurisprudenziale che opera quando l'intervento sia promosso da un condomino e nel perimetro applicativo dell'art. 1122-bis c.c.; non è una regola automaticamente sovrapponibile alle occupazioni dello spazio aereo da parte di terzi estranei al condominio, che restano governate (anche) dalle azioni petitorie e dall'art. 840 c.c.

Sul versante del decoro architettonico, la decisione conferma che l'accertamento è eminentemente "di merito" e, nella pratica, dipende molto dalla visibilità dell'impianto, dalla disarmonia rispetto ai prospetti e dall'eventuale confronto con manufatti analoghi già presenti (ma non necessariamente idonei a legittimare ulteriori alterazioni).

In tema di installazione di unità esterne, merita inoltre attenzione l'eventuale presenza di vincoli urbanistico-paesaggistici e/o di divieti regolamentari contrattuali, che possono rendere l'intervento non consentito anche a prescindere dalla tolleranza dei condomini: cfr. TAR Brescia, 2 agosto 2022, n. 770 (limiti urbanistici e regolamentari ai condizionatori) .

In sintesi: la collocazione, senza titolo, di un impianto di climatizzazione in aggetto sul lastrico solare condominiale può essere rimossa con actio negatoria servitutis (art. 949 c.c.), quando risulti pregiudicato l'esercizio delle facoltà dominicali (anche potenziali) sul bene comune e/o quando sia accertata una lesione del decoro architettonico (art. 1122 c.c.).

La valutazione dell'interesse ad opporsi ex art. 840, comma 2, c.c. resta tuttavia ancorata alle concrete possibilità d'uso (presenti o future) e, nei casi di contestazione dello spazio aereo, richiede un accertamento probatorio "in concreto" del pregiudizio.