L'amministratore condominiale può agire, anche in via d'urgenza, per la tutela delle parti comuni, senza necessità di una previa deliberazione assembleare. La sua legittimazione attiva si ricava infatti pianamente dal disposto dell'art. 1130, comma 1, n. 4, c.c., come confermato anche dalla Suprema Corte. Lo ha ricordato il Tribunale di Cosenza con la recente ordinanza del 10 giugno 2026.
Fatto e decisione
Con propria ordinanza il Tribunale di Cosenza aveva ordinato la reintegra del condominio nel compossesso dell'area in contestazione mediante rimozione dei quattro dissuasori ivi apposti e aveva condannato i resistenti, in solido, al pagamento delle spese processuali. In sede di reclamo questi ultimi avevano in particolare contestato la legittimazione attiva dell'amministratore condominiale, poiché l'area in questione era di natura esclusiva, quindi esorbitava dai poteri del primo qualsivoglia iniziativa.
Il Tribunale ha ritenuto il motivo infondato. Infatti dal tenore del ricorso possessorio, l'amministratore del condominio aveva inteso agire a tutela del possesso di un'area cortilizia asseritamente a servizio anche del condominio dal medesimo rappresentato, i cui condomini, a suo dire, la avevano da sempre utilizzata per l'accesso, pedonale e carrabile, ai relativi fabbricati, alle cantine e ai garages e per il parcheggio, senza assegnazione di posti, delle autovetture. Siffatta prospettazione, secondo i giudici, consentiva certamente, quantomeno in sede cautelare, di attribuire a tale area, in base alla presunzione legale stabilita dall'art. 1117 c.c., la natura di parte comune, in quanto trattavasi di bene collegato, strumentalmente, materialmente e funzionalmente con le unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini, in rapporto con queste da accessorio a principale. Pertanto, come condivisibilmente affermato dal giudice di prime cure, doveva ritenersi, sulla base della dedotta prospettazione, la legittimazione dell'amministratore condominiale, riservando all'indagine del merito l'esame della fondatezza dell'assunto da questi allegato.
Quanto alla nozione di "parti comuni" di cui all'art. 1130, comma 1, n. 4, c.c., il Tribunale di Cosenza ha richiamato il dictum di cui a Cass. civ. n. 22911/2018, secondo cui con tale espressione devono estensivamente ritenersi comprese tra le parti condominiali anche quelle esterne, purché adibite all'uso comune di tutti i condomini. Si evidenzia che con tale decisione i giudici di legittimità hanno chiarito che la legittimazione passiva dell'amministratore del condominio - ex art. 1131, comma 2, c.c. - non incontra limiti e sussiste, anche in ordine all'interposizione d'ogni mezzo di gravame che si renda eventualmente necessario, in relazione a ogni tipo di azione, anche reale o possessoria, promossa da terzi o da un singolo condomino nei confronti del condominio medesimo relativamente alle parti comuni dello stabile condominiale, trovando ragione nell'esigenza di facilitare l'evocazione in giudizio del condominio, quale ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condòmini.
Considerazioni conclusive
L'art. 1131 c.c. dispone che, nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'art. 1130 c.c. o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall'assemblea, l'amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi.
L'amministratore può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio e al medesimo sono notificati gli atti giudiziari e i provvedimenti della pubblica amministrazione indirizzati al condominio. Le notifiche devono essere effettuate presso il domicilio professionale dell'amministratore. Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell'amministratore, questi è tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini. L'amministratore che non adempie a quest'obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento dei danni.
La rappresentanza attribuita dalla legge all'amministratore nel rapporto con il condominio è anche di tipo processuale, nel senso che il primo può agire in giudizio, sia contro i terzi che contro gli stessi condomini (ad esempio per il mancato pagamento delle spese condominiali), in nome e per conto del condominio (rappresentanza processuale attiva). Qualora la controversia riguardi una delle materie attribuite alla competenza dell'amministratore dall'art. 1130 c.c., lo stesso può agire in giudizio senza che sia necessaria un'apposita autorizzazione da parte dell'assemblea condominiale.
Di contro, per le controversie che esulino dall'ambito delle sue attribuzioni, così come delineate dall'art. 1130 c.c., la rappresentanza processuale attiva sarà sempre subordinata all'esistenza di un'espressa manifestazione di volontà in tal senso da parte dei condomini o contenuta nel regolamento di condominio o formalizzata in un'apposita deliberazione assembleare (che, ai sensi dell'art. 1136, commi 2 e 4, c.c., dovrà essere approvata con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio).
L'amministratore, inoltre, può essere citato in giudizio per rispondere in nome e per conto del condominio nelle cause riguardanti le parti comuni dell'edificio (rappresentanza processuale passiva). La giurisprudenza ha per lungo tempo ritenuto che, rispetto alla rappresentanza processuale attiva, l'ambito di quella passiva fosse notevolmente più ampio, in quanto si sarebbe potuto prescindere dalle attribuzioni specifiche di cui all'art. 1130 c.c. e fare quindi riferimento a "qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio" (art. 1131, comma 2, c.c.). Di conseguenza l'amministratore non avrebbe avuto bisogno di alcuna autorizzazione dell'assemblea per resistere in giudizio e per proporre le impugnazioni che si rendessero necessarie. L'eventuale inosservanza dell'obbligo di informare i condomini dell'esistenza di un procedimento contro il condominio avrebbe avuto rilevanza puramente interna, senza incidere sui poteri di rappresentanza processuale dell'amministratore.
A questo indirizzo maggioritario se ne contrapponeva comunque un altro che ridimensionava il significato generalmente attribuito al disposto di cui all'art. 1131 c.c., comma 2 - che consente di convenire in giudizio l'amministratore del condominio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio - nel senso che detta norma avrebbe avuto come unico scopo quello di favorire il soggetto terzo che dovesse avviare un giudizio nei confronti del condominio, consentendogli di poter notificare la citazione al solo amministratore anziché a tutti i condomini.
A comporre tale contrasto sono intervenute le Sezioni Unite della Suprema Corte, con due sentenze del 2010, le quali hanno sostanzialmente parificato gli effetti della rappresentanza processuale passiva dell'amministratore a quella attiva, stabilendo quindi che anche nelle liti passive quest'ultimo può costituirsi in giudizio e impugnare la sentenza eventualmente sfavorevole, senza necessità di autorizzazione da parte dell'assemblea, soltanto se l'oggetto della controversia sia compreso nei limiti delle sue attribuzioni, come indicato dal predetto art. 1130 c.c.. In Cass. civ., sez. un., 6 agosto 2010, n. 18331, si legge in particolare che "l'amministratore del condominio, potendo essere convenuto nei giudizi relativi alle parti comuni ma essendo tenuto a dare senza indugio notizia all'assemblea della citazione e del provvedimento che esorbiti dai suoi poteri, ai sensi dell'art. 1131 secondo e terzo comma c.c., può costituirsi in giudizio e impugnare la sentenza sfavorevole senza la preventiva autorizzazione dell'assemblea, ma deve, in tale ipotesi, ottenere la necessaria ratifica del suo operato da parte dell'assemblea stessa, per evitare la pronuncia di inammissibilità dell'atto di costituzione ovvero di impugnazione".
Si segnala, poi, come di recente la Suprema Corte abbia opportunamente evidenziato che la rappresentanza processuale non comporta, però, né la titolarità del rapporto sostanziale né il potere dispositivo, con la conseguenza che spetta all'assemblea deliberare la transazione o la rinuncia alla lite, anche se promossa dall'amministratore, il quale non è portatore di un autonomo interesse alla prosecuzione del giudizio (Cass. civ., n. 11246/2026).
