Il singolo condomino può agire contro il direttore dei lavori per danni alle parti comuni

Con ordinanza 10 febbraio 2026, n. 2984, la Corte di Cassazione (Sez. III) ha chiarito che il singolo partecipante al condominio può proporre autonomamente l'azione risarcitoria nei confronti del direttore dei lavori incaricato dal condominio, quando la domanda sia funzionale alla tutela dei diritti di comproprietà pro quota sulle parti comuni.

La legittimazione del singolo opera in via concorrente rispetto a quella dell'amministratore e non viene meno neppure in presenza di iniziativa (o, al contrario, di inerzia) degli organi condominiali, restando distinta la verifica della titolarità sostanziale del credito risarcitorio.

La Corte ha inoltre censurato l'impostazione che, valorizzando la "natura indiretta" del danno rispetto all'inadempimento professionale, finisca per negare in radice la legitimatio ad causam: tale profilo, infatti, può incidere semmai sull'accertamento del diritto al risarcimento, ma non sul potere processuale del singolo di chiedere tutela giurisdizionale.

La vicenda

Una società proprietaria di due unità immobiliari in un edificio in condominio aveva citato in giudizio il direttore dei lavori cui l'assemblea aveva affidato l'incarico di direzione, vigilanza e sorveglianza di interventi di risanamento e restauro. L'attrice chiedeva l'accertamento di omissioni ed errori nell'espletamento dell'incarico e la condanna al risarcimento dei danni asseritamente subiti dalle parti comuni; in subordine domandava il ristoro limitatamente alla propria quota millesimale e, in ogni caso, anche dei danni riferiti alle porzioni di proprietà esclusiva.

Il professionista eccepiva il difetto di legittimazione attiva della società in relazione ai danni alle parti comuni; il Tribunale accoglieva l'eccezione, dichiarando l'attrice carente di legittimazione attiva quanto alla domanda risarcitoria da inadempimento contrattuale. La Corte d'Appello confermava, ritenendo che, nei contratti stipulati dal condominio tramite l'amministratore, non sussistesse la legittimazione concorrente del singolo condomino. La società proponeva quindi ricorso per cassazione.

La decisione

La Suprema Corte ha accolto il ricorso, cassando con rinvio la sentenza impugnata. Il fulcro argomentativo poggia sulla natura del condominio quale ente di gestione privo di personalità distinta e, soprattutto, sul principio per cui la rappresentanza processuale dell'amministratore non elimina l'autonomia processuale del singolo quando siano in gioco diritti connessi alla comproprietà delle parti comuni, nonché l'esigenza di evitare pregiudizi in ipotesi di paralisi gestionale.

In motivazione si legge, in termini generali, che "stante la peculiare natura del condominio, ente di gestione sfornito di personalità distinta da quella dei suoi componenti, i quali devono intendersi rappresentati dall'amministratore, neppure l'iniziativa dell'amministratore a tutela di un diritto comune dei condomini priva gli stessi del potere di agire personalmente a difesa di quel diritto nell'esercizio di una forma di rappresentanza reciproca, atta ad attribuire a ciascuno una legittimazione sostitutiva scaturente dal fatto che ogni singolo condomino non può tutelare il suo diritto senza necessariamente e contemporaneamente difendere i diritti degli altri condomini", con richiamo al più recente arresto Cass. 13 novembre 2024, n. 29251.

La Corte ribadisce inoltre che il potere di azione del singolo non si esaurisce nella difesa della proprietà esclusiva, ma investe anche la posizione di comproprietario pro quota, chiarendo che "il condomino di un edificio conserva il potere di agire a difesa non solo dei suoi diritti di proprietario esclusivo, ma anche dei suoi diritti di comproprietario pro quota delle parti comuni, con la possibilità di ricorrere all'autorità giudiziaria nel caso di inerzia dell'amministrazione del condominio, a norma dell'art. 1105 c.c., dettato in materia di comunione, ma applicabile anche al condominio degli edifici per il rinvio posto dall'art. 1139 c.c.".

In coerenza con tale assetto, viene riaffermato che il singolo può intervenire nel giudizio già introdotto dall'amministratore e può impugnare la decisione sfavorevole resa nei confronti dell'organo rappresentativo unitario.

La conseguenza logica è formulata in modo netto: "Logico corollario di tali principi è quello che il singolo condomino può promuovere le azioni - o resistere alle azioni da altri proposte - a tutela dei suoi diritti di comproprietario pro quota anche allorquando gli altri condomini non intendano agire o resistere in giudizio, oppure ricorrere all'intervento sostitutivo dell'autorità giudiziaria nell'interesse della res, se intendono evitare il pregiudizio che possa derivare alla cosa comune in presenza di una paralisi gestionale". (per un inquadramento pratico dell'azione del singolo contro il direttore dei lavori si veda Direttore dei lavori inadempiente e azione risarcitoria)

Sul punto specifico che aveva orientato il giudice di merito (danni "indiretti" rispetto all'inadempimento del direttore dei lavori), la Cassazione puntualizza che tale circostanza non è idonea a escludere la legittimazione processuale del singolo, perché "Né (...) apporta alcun rilievo che l'inadempimento imputato a [omissis] avesse in thesi provocato solo danni indiretti, perché ciò, lungi dall'essere una ragione per negare la legittimazione del singolo condomino, inciderebbe sul piano, del tutto diverso, dell'accertamento della titolarità sostanziale risarcitoria".

Quanto al confronto tra orientamenti, la Corte dà atto di una diversa opzione ricostruttiva (formatasi in tempi recenti) che nega la legittimazione del singolo nei confronti dell'appaltatore sul presupposto del condominio come "parte contrattuale complessa necessariamente rappresentata dall'amministratore". Tuttavia, l'ordinanza precisa che tale indirizzo non risulta adeguatamente misurato con il principio delle Sezioni Unite in tema di tutela dei diritti del singolo sul bene comune e, soprattutto, confonde il piano delle liti di gestione collettiva con quello delle liti che incidono sui diritti del partecipante su un bene comune.

I riferimenti giurisprudenziali

• Cass., Sez. Un., 18 aprile 2019, n. 10934: esclusa la soggettività autonoma del condominio e riconosciuta la legittimazione alternativa del singolo quando la causa incida sui diritti vantati su un bene comune; "non sarebbe concepibile la perdita parziale o totale del bene comune senza far salva la facoltà difensiva individuale".
• Cass., Sez. Un., 18 settembre 2014, n. 19663: richiamata nel motivo come precedente evocato dalla Corte territoriale, in combinazione con Sez. Un. 10934/2019.
• Cass. 13 novembre 2024, n. 29251: rappresentanza reciproca e legittimazione sostitutiva del singolo.
• Cass. 24 luglio 2023, n. 22116; Cass. 14 giugno 2023, n. 16934; Cass. 19 novembre 2021, n. 35576: richiamate a conferma del principio, in applicazione dell'insegnamento delle Sezioni Unite.
• Cass., ord., 3 giugno 2025, n. 14829: orientamento che nega la legittimazione del singolo contro l'appaltatore per responsabilità contrattuale, valorizzando la necessaria rappresentanza dell'amministratore nelle liti di gestione.
• Cass., ord., 12 maggio 2021, n. 12626: richiamabile, in termini coerenti, quale ulteriore arresto che ribadisce la legittimazione del singolo a tutela delle parti comuni, senza che la rappresentanza ex lege dell'amministratore lo privi del potere di agire.

Considerazioni conclusive

L'ordinanza n. 2984/2026 definisce con chiarezza il perimetro tra liti che attengono alla gestione collettiva e liti in cui viene in rilievo la tutela dei diritti del partecipante sulla cosa comune: la legittimazione concorrente del singolo è riconosciuta quando l'azione sia funzionale a evitare un pregiudizio alla res e a preservare la facoltà difensiva individuale, anche rispetto a scelte di inerzia o a situazioni di paralisi gestionale.

In tale schema, l'argomento dei "danni indiretti" non può essere impiegato per negare l'accesso alla tutela giurisdizionale, perché riguarda un diverso piano, quello dell'accertamento del diritto al risarcimento e della sua titolarità sostanziale.

Per un approfondimento tematico, in prospettiva operativa, risultano utili anche questi contributi: Quando il singolo può agire a tutela delle parti comuni e Limiti all'azione individuale quando si contestano danni di gestione .

Resta fermo, infine, che l'accoglimento del ricorso in cassazione non equivale a riconoscimento del diritto al risarcimento: la Corte si è pronunciata sulla legittimazione ad agire e sull'erroneità del criterio utilizzato per negarla, rimettendo al giudice di rinvio l'esame delle ulteriori questioni di merito, incluse quelle relative alla concreta titolarità e quantificazione della pretesa risarcitoria.