Nel contesto delle attività di mediazione immobiliare, l'art. 1759 c.c. sancisce uno dei doveri fondamentali del mediatore: l'obbligo di informare le parti su tutte le circostanze a lui note che possono influire sulla conclusione dell'affare.
La violazione di tale obbligo può comportare la responsabilità del mediatore e la perdita del diritto alla provvigione.
A tale proposito merita di essere presa in esame una recente decisione del Tribunale di Torino (sentenza 24 luglio 2025, n. 3654).
La vicenda
La controversia nasceva dalla domanda proposta dall'attrice, la quale intendeva far accertare l'inadempimento del promittente venditore in relazione al contratto preliminare di compravendita stipulato tra le parti l'8 gennaio 2022. In conseguenza di tale inadempimento, l'attrice chiedeva la condanna del convenuto alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria versata, pari a €10.000. Contestava inoltre l'operato dell'agenzia immobiliare, ritenendola inadempiente per violazione degli obblighi di diligenza e informazione, e domandava la restituzione della somma di €6.100 versata a titolo di provvigione per l'attività di intermediazione.
A sostegno delle proprie pretese, l'attrice esponeva di aver sottoscritto, in data 8 gennaio 2022 e con l'intermediazione dell'agenzia, una proposta irrevocabile d'acquisto relativa a un immobile, poi accettata dal venditore.
Contestualmente, firmava una dichiarazione predisposta dall'agenzia con cui si impegnava a corrispondere €5.000 più IVA come provvigione, somma che l'agenzia richiedeva prima ancora dell'accettazione della proposta da parte del venditore. Nel mese di aprile 2022, l'attrice otteneva l'impegno da parte della banca a concederle un mutuo.
Tuttavia, già a fine gennaio, veniva a conoscenza del fatto che l'immobile, contrariamente a quanto dichiarato nel contratto preliminare, risultava temporaneamente locato a terzi.
L'agenzia, interpellata in merito, la rassicurava affermando che l'appartamento sarebbe stato consegnato libero alla data del rogito.
Il giorno della stipula del contratto definitivo, il 3 giugno 2022, l'attrice scopriva che la vendita riguardava soltanto l'appartamento e non anche il giardino, sul quale risultava esistere soltanto un diritto d'uso esclusivo.
Il collaboratore dell'agenzia, presente all'atto in qualità di intermediario e procuratore speciale del venditore, dichiarava al notaio di non aver visionato l'atto di provenienza del 30 novembre 2018 e di non essere a conoscenza dell'impossibilità di trasferire la proprietà del giardino.
L'attrice invitava quindi il venditore a rettificare l'atto a proprie spese, oppure a ridurre equamente il prezzo di compravendita, e chiedeva all'agenzia la restituzione parziale della provvigione, ritenendo che quest'ultima avesse agito con negligenza per non aver controllato la documentazione.
Il venditore, tuttavia, respingeva le richieste, dichiarando di voler risolvere la proposta d'acquisto e trattenere la caparra versata.
Nonostante la disponibilità del notaio a rettificare l'atto, né il venditore né l'agenzia si presentavano all'incontro di mediazione.
In conclusione, l'attrice chiedeva che venisse dichiarato l'inadempimento del venditore, il proprio legittimo recesso dal contratto preliminare e la condanna del convenuto alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria, pari a €10.000.
Domandava inoltre che venisse dichiarato l'inadempimento dell'agenzia e la condanna alla restituzione della provvigione versata, pari a €6.100 IVA inclusa.
Il promittente venditore si costituiva in giudizio, contestando integralmente le considerazioni dell'attrice e formulando una domanda riconvenzionale contro l'agenzia immobiliare.
Sosteneva di aver agito correttamente, avendo affidato all'agenzia l'incarico di vendere esclusivamente l'unità abitativa di sua proprietà, come risultava dall'atto di provenienza, escludendo il giardino che gli spettava solo in uso esclusivo.
Secondo il convenuto, la proposta d'acquisto indicava chiaramente che la vendita riguardava "2 locali + cantina", e l'attrice era consapevole sin dall'inizio che il giardino non rientrava nella compravendita.
Negava ogni responsabilità per la mancata conclusione della vendita, affermando di aver fornito informazioni veritiere e di aver garantito la consegna dell'immobile libero alla data del rogito, come poi effettivamente avveniva.
Riteneva che la questione del giardino fosse stata strumentalizzata dall'attrice per ottenere una riduzione del prezzo. Il convenuto attribuiva la responsabilità dell'accaduto all'agente immobiliare, che riteneva negligente per aver fornito informazioni errate e fuorvianti, inducendo l'attrice in errore.
Tale negligenza emergeva anche dalla pubblicità dell'agenzia e da un file audio prodotto in giudizio.
Concludeva chiedendo il rigetto delle domande attoree e la condanna dell'agenzia al risarcimento dei danni subiti. L'agente immobiliare non si costituiva in giudizio.
La decisione del Tribunale
Il Tribunale ha ritenuto infondata la domanda proposta dall'attrice nei confronti del venditore. Come osservato dal giudice, la proposta di acquisto sottoscritta dall'attrice (e accettata dal promittente venditore) non conteneva alcun riferimento esplicito alla proprietà del giardino.
Inoltre, l'attrice non ha fornito prova di aver ricevuto indicazioni o rassicurazioni da parte del venditore circa la titolarità del giardino o del cortile esterno.
Diversamente, il Tribunale ha accolto la domanda dell'attrice relativa all'inadempimento dell'agente immobiliare, disponendo la restituzione del compenso già versato.
Il giudice ha preso in esame un messaggio audio whatsApp, prodotto dall'attrice su supporto USB, attribuito all'agente immobiliare, nel quale si affermava: "Sì… è anche comprensivo di giardino, nella situazione catastale risulta anche il giardino di proprietà… per quanto risulta dalle verifiche da fare, verificheremo che sia tutto a posto".
Come evidenziato dal Tribunale, il notaio escusso ha riferito che la questione relativa al giardino era emersa durante la lettura del preliminare di vendita, quando la promittente acquirente aveva chiesto chiarimenti sull'espressione "uso esclusivo".
Il professionista aveva quindi precisato che il venditore disponeva soltanto dell'uso del giardino, ma non ne deteneva la proprietà, e pertanto non era legittimato a trasferirla.
Secondo il Tribunale, il contenuto della registrazione audio (non contestato dalla parte rimasta contumace), unitamente alla discordanza tra le dichiarazioni rese in merito alla proprietà del giardino e quanto invece risulta chiaramente dall'atto di provenienza, regolarmente consegnato all'agente incaricato della trattativa, nonché alla discussione verbalizzata dal notaio nel giorno fissato per la sottoscrizione del preliminare, consentono di ritenere che l'agente immobiliare abbia fornito alla promissaria acquirente un'informazione inesatta circa la reale natura giuridica dell'area esterna.
In particolare, risulta che l'agente, interlocutore diretto dell'attrice, non abbia consultato l'atto di provenienza, generando così un fraintendimento rilevante in merito alla titolarità del giardino.
Considerazioni conclusive
A norma dell'art. 1759 c.c., a carico del mediatore è imposto l'obbligo di comunicare alle parti che mette in relazione tra loro per provocare o agevolare la conclusione di un affare le circostanze, a lui note, circa la valutazione e sicurezza dell'affare tali da poter influire sulla sua conclusione.
Si tratta di una specificazione del generale dovere di diligenza di cui all'art. 1756 c.c., che impone al mediatore di comportarsi con correttezza e buona fede nei confronti di entrambe le parti, rispetto alle quali deve conservare autonomia e indipendenza.
Il precetto va letto in coordinazione con gli art. 1175 e 1176 c.c. (relativi, rispettivamente, ai doveri di correttezza e diligenza da valutare con riguardo alla natura dell'attività svolta), nonché con la disciplina dettata dalla l. 3 febbraio 1989 n. 39 (relativa alla necessaria iscrizione di un apposito ruolo, sostituito dalla iscrizione nel registro delle imprese o nel REA ex D.lgs. 59/2010) che richiede il possesso di determinati requisiti di cultura e competenza, condizionando all'iscrizione stessa la spettanza della provvigione (Trib. Napoli 3 aprile 2023, n. 3471). Il contenuto della responsabilità del mediatore agli effetti dell'art. 1759 c.c. è il risarcimento dei danni, ma la parte tenuta a corrispondere la provvigione, a norma dell'art. 1755 c.c., può far valere l'inadempimento dell'obbligo di informazione per sottrarsi al pagamento della stessa provvigione o, come nel caso di specie, chiederne la restituzione.
In ogni caso il mediatore è gravato - in positivo - dell'obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che è richiesta in relazione al tipo di prestazione, nonché, in negativo dal divieto di fornire non solo informazioni non veritiere ma anche informazioni su fatti dei quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, poiché il dovere di correttezza e quello di diligenza gli imporrebbero in tale caso di astenersi dal darle.
Il mediatore, comunque, non è tenuto, in assenza di un incarico specifico, a svolgere - nell'adempimento della sua prestazione - particolari indagini di natura tecnico-giuridica al fine di individuare fatti rilevanti ai fini della conclusione dell'affare (Cass. civ., sez. II, 12/11/2019, n. 29229).
