Il verbale assembleare formato dopo la riunione non invalida da solo la delibera

Nel giudizio di impugnazione di una deliberazione condominiale, la mediazione obbligatoria delimita anche le censure che potranno essere portate davanti al giudice. L'istanza deve indicare l'oggetto e le ragioni della pretesa in modo sufficiente a consentire al condominio di conoscere le contestazioni mosse alla delibera e di discuterle nella fase stragiudiziale.

Le censure non indicate nella domanda di mediazione non soddisfano la condizione di procedibilità e non impediscono la decadenza dall'impugnazione della delibera; resta invece infondata la contestazione meramente formale sul verbale quando la sua successiva sottoscrizione o trascrizione non violi una specifica previsione normativa o regolamentare e non sia provata una difformità rispetto a quanto accaduto in assemblea. Il Tribunale di Forlì, con la sentenza n. 539 dell'11 giugno 2026, ha rigettato l'impugnazione proposta da un condomino contro la deliberazione assembleare, dopo avere escluso dal giudizio le doglianze non dedotte in mediazione e respinto, nel merito, quelle relative alla formazione e alla sottoscrizione del verbale.

La vicenda

Un condomino impugnava una deliberazione assembleare adottata il 2 febbraio 2023, chiedendone la declaratoria di nullità o, comunque, l'annullamento. La contestazione riguardava, anzitutto, la regolare formazione del verbale: secondo l'impugnante, al termine della riunione non sarebbe stato redatto un verbale formale, ma soltanto un documento privo di sottoscrizione, trasmesso successivamente su richiesta.

Nel ricorso erano state aggiunte ulteriori doglianze. Il condomino deduceva la mancata prova della convocazione di alcuni assenti, l'approvazione del rendiconto nonostante spese ritenute prive di documentazione per circa € 1.185,00, l'indicazione di una votazione all'unanimità che sarebbe stata diversa da quanto avvenuto, l'incertezza sulle maggioranze e sui criteri di riparto, nonché la violazione del regolamento condominiale in relazione a lavori riguardanti un terrazzo di proprietà esclusiva o comunque in uso particolare.

Il condominio si costituiva eccependo, in via preliminare, che molte di tali censure non erano state proposte nella domanda di mediazione. In quella sede, infatti, il condomino aveva contestato soltanto la formazione successiva del verbale, la mancata sottoscrizione e la non corretta indicazione della sua espressione di voto. Nel merito, il condominio sosteneva che il verbale fosse stato comunque redatto e successivamente sottoscritto, che la mancanza di firma non producesse invalidità della deliberazione e che non vi fosse prova della difformità tra il contenuto del verbale e l'effettivo svolgimento dell'assemblea.

La decisione

Il Tribunale ha anzitutto circoscritto il giudizio alle sole doglianze effettivamente portate in mediazione. La motivazione collega il contenuto dell'istanza alla funzione stessa della condizione di procedibilità, precisando che l'oggetto e le ragioni della domanda non sono requisiti meramente descrittivi, ma servono a delimitare ciò che può essere discusso prima e giudicato poi.

Il passaggio sulla mediazione è particolarmente netto:

"L'indicazione dell'oggetto e delle ragioni della domanda è uno dei requisiti più importanti della domanda di mediazione in quanto riverbera i suoi effetti su diverse finalità, tra le quali la certezza dell'effetto interruttivo della prescrizione e della decadenza e quella dell'assolvimento della condizione di procedibilità."

Da tale premessa il Tribunale trae una conseguenza processuale immediata. Le contestazioni relative alla convocazione degli assenti, al rendiconto, alle spese non documentate, al riparto e ai lavori sul terrazzo non erano state ritualmente introdotte nella fase stragiudiziale. Per questo non potevano essere esaminate nel merito:

"Tutte le questioni non dedotte in mediazione e proposte per la prima volta con il ricorso del 22 giugno 2023, devono ritenersi improcedibili per difetto di tentativo di mediazione, con conseguente mancata interruzione del termine di decadenza dell'impugnazione ex art. 1137 c.c."

Il rigetto nel merito ha riguardato solo le censure sopravvissute al vaglio preliminare. Quanto alla formazione del verbale in data successiva, il Tribunale ha valorizzato il contenuto del regolamento condominiale applicabile, che non imponeva la verbalizzazione contestuale, ma prevedeva la trascrizione nel libro verbali a cura del segretario. La regola applicata non trasforma qualunque verbalizzazione posteriore in un adempimento sempre irrilevante: nel caso deciso mancava una clausola regolamentare che imponesse tempi o forme più rigorose e non era stata provata una manipolazione della volontà assembleare.

"Il fatto che il verbale di assemblea sia stato formato e sottoscritto in data successiva [...] non viola il regolamento condominiale che non prevede che la verbalizzazione debba essere necessariamente contestuale, bensì prescrive, all'art. 7, lett. E, la relativa trascrizione del libro verbali a cura del segretario."

Sulla mancata sottoscrizione del presidente, il Tribunale si è allineato all'orientamento di legittimità secondo cui la firma del verbale, nell'assemblea condominiale ordinaria, non è prevista dalla legge come requisito di validità della deliberazione. La sottoscrizione rileva soprattutto sul piano probatorio, perché attiene alla provenienza delle dichiarazioni dai sottoscrittori.

"L'omessa sottoscrizione del verbale dell'assemblea condominiale ad opera del presidente non costituisce causa di annullabilità della delibera, non esistendo alcuna disposizione che prescriva, a pena di invalidità, tale adempimento [...] ed assolvendo la sottoscrizione del verbale unicamente la funzione di imprimere ad esso il valore probatorio di scrittura privata con riguardo alla provenienza delle dichiarazioni dai sottoscrittori."

La censura sulla non veridicità del voto verbalizzato è stata respinta per difetto di prova. Il condomino aveva allegato che il verbale riportasse circostanze diverse da quelle effettivamente accadute, ma l'allegazione è rimasta generica e non supportata da elementi idonei. La contestazione del contenuto del verbale è possibile, ma richiede una prova concreta della difformità; non basta affermare che la verbalizzazione non corrisponda al ricordo della parte interessata.

Da qui il rigetto integrale dell'impugnazione. Il ricorrente è stato condannato al pagamento delle spese di lite, liquidate in € 3.810,00, oltre spese generali, IVA e CPA.

I riferimenti giurisprudenziali

• Cass. civ., Sez. II, ord. 29 marzo 2024, n. 8577 - L'omessa sottoscrizione del verbale dell'assemblea condominiale da parte del presidente non determina l'annullabilità della deliberazione; la firma attribuisce al documento valore di scrittura privata quanto alla provenienza delle dichiarazioni dai sottoscrittori. Il principio è richiamato espressamente dal Tribunale ed è confermato anche dai materiali reperiti sulla funzione probatoria della sottoscrizione.
• Cass. civ., Sez. II, 11 novembre 1992, n. 12119 - Il condomino che contesta la corrispondenza del verbale allo svolgimento della riunione deve fornire prova della difformità allegata. Il richiamo è stato utilizzato per respingere la censura sulla pretesa inesattezza delle espressioni di voto.
• Cass. civ., Sez. II, 23 novembre 2016, n. 23903 - Chi impugna la delibera contestando il contenuto del verbale deve superare la presunzione di veridicità di quanto risulta dal documento; la contestazione della verità del contenuto non coincide con la denuncia di falsità materiale. Il precedente delimita l'onere probatorio gravante sul condomino che assuma una verbalizzazione non fedele.
• Cass. civ., Sez. II, 13 novembre 2009, n. 24132 - La mancata sottoscrizione del verbale da parte del presidente e del segretario non è, di per sé, causa di invalidità della deliberazione, in assenza di una previsione di legge che la prescriva a pena di nullità o annullabilità.
• Cass. civ., Sez. Un., 7 marzo 2005, n. 4806 - Le omissioni del verbale che impediscano di individuare i condomini favorevoli, contrari o astenuti e le rispettive quote millesimali possono determinare l'annullabilità della delibera. Il principio segna il limite dell'indirizzo meno formalistico sulla firma, perché la carenza documentale diventa invalidante quando impedisce il controllo dei quorum.
• Trib. Salerno, 1 agosto 2025, n. 3374 - La mancata indicazione dell'esito della prima convocazione e dei nominativi dei delegati può rendere annullabile la delibera quando impedisce la verifica della regolare costituzione dell'assemblea e delle maggioranze. Il precedente di merito si colloca sul versante delle irregolarità documentali che incidono sul controllo del procedimento deliberativo.

Considerazioni conclusive

La domanda di mediazione deve contenere le censure che il condomino intende poi far valere contro la delibera, mentre la successiva formazione o sottoscrizione del verbale non basta, da sola, a determinare l'annullabilità della decisione assembleare. Nel caso deciso, l'impugnazione è stata respinta perché molte doglianze erano rimaste fuori dalla mediazione e quelle esaminate nel merito non erano sostenute né da una violazione regolamentare specifica né da una prova della difformità del verbale.

L'esito è coerente con Cass. civ., Sez. II, ord. 29 marzo 2024, n. 8577 e con Cass. civ., Sez. II, 13 novembre 2009, n. 24132, che negano alla firma del presidente una funzione costitutiva della validità della deliberazione. Il verbale documenta ciò che è avvenuto in assemblea e la sottoscrizione rafforza la prova della provenienza delle dichiarazioni, ma la deliberazione nasce dal voto validamente espresso dai condomini. Sul punto v. anche il valore probatorio del verbale assembleare.

La stessa regola non consente di trattare ogni vizio del verbale come irrilevante. Quando la verbalizzazione impedisce il controllo della costituzione dell'assemblea, delle deleghe, dei votanti o dei millesimi, il difetto incide sulla verificabilità del procedimento deliberativo e può condurre all'annullamento, come mostrano Cass. civ., Sez. Un., 7 marzo 2005, n. 4806 e Trib. Salerno, 1 agosto 2025, n. 3374; per un approfondimento, v. le omissioni del verbale sulla costituzione dell'assemblea.

Resta inoltre distinto il caso in cui il regolamento condominiale imponga specifiche modalità di sottoscrizione o una disciplina particolare della formazione del verbale. In presenza di prescrizioni puntuali, la violazione non si esaurisce in una mera irregolarità della firma, ma può assumere rilievo ai fini dell'impugnazione; sul tema può vedersi anche la validità della delibera senza firma del presidente.

Il provvedimento richiama quindi una regola di prudenza processuale molto concreta. Chi impugna una delibera deve portare in mediazione tutte le ragioni di invalidità che intende coltivare e, quando contesta il verbale, deve provare il fatto che lo rende infedele o giuridicamente insufficiente. In mancanza di questi presupposti, la delibera resta efficace e l'impugnazione non supera il vaglio giudiziale.