Le delibere assembleari che ostacolano interventi volti ad eliminare le barriere architettoniche devono essere valutate non solo sotto il profilo formale, ma anche sostanziale. In particolare, il rifiuto immotivato dell'assemblea di consentire ad un condomino o a un gruppo di condomini la realizzazione di opere come l'installazione di un ascensore, senza alternative realizzabili né verifiche tecniche, costituisce una violazione del principio di solidarietà e del diritto all'accessibilità.
A tale proposito si segnala una recente decisione del Tribunale di Bologna (sentenza del 30 giugno 2025 n. 1677).
La vicenda
Nel corso di un'assemblea tenutasi il 26 giugno 2018, alcuni condomini proponevano di installare, a proprie spese, un ascensore esterno nella corte interna del fabbricato. La proposta, tuttavia, non veniva approvata, poiché la maggioranza dei condomini si opponeva, ritenendo che l'intervento avrebbe arrecato danni e limitazioni alle parti comuni e private, in particolare riducendo la luce e l'areazione e compromettendo la riservatezza delle abitazioni.
Nonostante il voto contrario espresso in assemblea, una condomina presentava comunque il progetto al Comune, otteneva l'autorizzazione e dava avvio ai lavori.
Tale comportamento spingeva i condomini contrari all'opera a rivolgersi al Tribunale, sostenendo che si era verificato uno spoglio del possesso della corte condominiale, oppure una turbativa.
Il giudice, pur non ravvisando uno spoglio vero e proprio, accoglieva la domanda subordinata, ritenendo che si fosse verificata una turbativa nel possesso, cioè un'interferenza non legittima.
Successivamente, i condomini interessati ad installare l'ascensore non si davano per vinti, chiedendo la nullità della delibera assembleare 26 giugno 2018 che aveva respinto la loro proposta.
In un'altra riunione con decisione assunta al punto 3 dell'o.d.g., l'assemblea condominiale (20 novembre 2023) sostanzialmente ribadiva la contrarietà all'installazione di un ascensore esterno. Anche questa decisione veniva impugnata dai condomini interessati all'impianto esterno.
Gli altri condomini continuavano a sostenere che l'installazione di un ascensore nel cortile avrebbe limitato sia la luminosità, sia l'areazione sia la sicurezza dei loro appartamenti; inoltre affermavano che tale iniziativa avrebbe violato gli artt. 1102 e 1120 c.c. in quanto veniva pregiudicato il pari utilizzo da parte degli altri condomini; infine evidenziavano la propria disponibilità a realizzare un ascensore interno od un montascale al fine di permettere il superamento delle barriere architettoniche.
La decisione del Tribunale
Il Tribunale ha ritenuto le delibere impugnate invalide. Il giudice bolognese ha ricordato che la scelta d'installare un ascensore, per adeguare l'immobile alla normativa sul superamento delle barriere architettoniche, non è contraria a diritto né al godimento comune del cortile qualora siano rispettati l'art. 1102 c.c. e se l'opera nuova non va a compromettere la staticità del fabbricato e degli immobili in esso contenuti o ne comprometta l'abitabilità.
Il Tribunale ha chiarito che l'assemblea condominiale, in presenza di una proposta volta al superamento delle barriere architettoniche, non può limitarsi a esprimere un'opposizione generica, ma può eventualmente svolgere verifiche sulla staticità e sicurezza dell'immobile oppure proporre soluzioni alternative che siano concretamente realizzabili e di pari efficacia e utilità.
In altre parole secondo il giudice bolognese il condominio ha abusato del proprio potere deliberativo approvando una delibera discriminatoria nei confronti dei condomini intenzionato ad installare un ascensore esterno.
Il giudice ha comunque evidenziato che gli altri condomini non potevano opporsi per una lieve riduzione dell'uso dell'area comune o per la minore illuminazione causata dall'ascensore, trattandosi di una conseguenza naturale della riduzione delle distanze legali.
È vero che può esserci qualche disagio, ma non è paragonabile all'impossibilità di accedere alla propria abitazione, soprattutto considerando l'interesse prioritario a eliminare le barriere architettoniche.
Inoltre, il Tribunale ha chiarito che, a differenza di quanto sostenuto dai convenuti, le soluzioni alternative da loro proposte non erano realizzabili. Le delibere sostate dichiarate nulle per eccesso di potere.
Considerazioni conclusive
La sentenza in commento conferma che, in ambito condominiale, non basta verificare se una delibera sia formalmente legittima. Non si può escludere infatti che la maggioranza abusi del proprio potere, approvando decisioni che non servono davvero all'interesse comune, ma solo a vantaggi personali. In queste situazioni, si parla di eccesso di potere.
La giurisprudenza ha chiarito che il vizio di eccesso di potere si configura quando l'assemblea condominiale esercita la propria discrezionalità in modo arbitrario e lesivo nei confronti di alcuni condomini.
Tale vizio si manifesta quando la decisione sia deviata dal suo modo di essere, cioè quando non risponde all'interesse collettivo ma è frutto di un uso distorto del potere deliberativo (Cass. civ., sez. VI, 25/02/2020, n. 5061).
In questi casi, il giudice non si limita a valutare l'opportunità o la convenienza della scelta adottata, ma deve verificare se la delibera sia effettivamente il risultato di un legittimo esercizio del potere discrezionale da parte dell'organo assembleare.
Nel caso esaminato l'assemblea condominiale ha negato senza motivazioni valide l'esecuzione di un intervento finalizzato all'eliminazione delle barriere architettoniche, senza verificare la compatibilità tecnica e strutturale dell'opera o proporre soluzioni alternative equivalenti per efficacia e funzionalità.
Di conseguenza, l'assemblea ha esercitato in modo improprio il proprio potere, adottando una delibera che, per contenuto e finalità, risulta discriminatoria nei confronti dei condomini attori.
Del resto, è emerso che l'installazione dell'ascensore, riducendo legittimamente le distanze, comporterà un sacrificio in termine di vedute e conseguentemente di illuminazione e areazione.
Secondo il Tribunale però ciò non è sufficiente a impedirne la costruzione in quanto, nel bilanciamento dei vari interessi prevale quello al diritto dei ricorrenti al superamento delle barriere architettoniche.
Infatti l'installazione di un ascensore, al fine dell'eliminazione delle barriere architettoniche, realizzata da un condomino su parte di un bene comune, deve considerarsi indispensabile ai fini dell'accessibilità dell'edificio e della reale abitabilità dell'appartamento, e rientra, pertanto, nei poteri spettanti ai singoli condomini ai sensi dell'art. 1102 c.c. (Trib. Velletri 22 febbraio 2023, n. 345).
