Le innovazioni gravose o voluttuarie rappresentano una categoria anomala rispetto a quella tradizionale, la cui decisione è rimessa alla volontà assembleare. Quando parliamo di innovazioni che possono essere oggetto di uso separato ci viene subito da pensare alla realizzazione dell'impianto di ascensore, ma nel ventaglio delle ipotesi ve ne sono altre che hanno pari rilevanza, come ad esempio l'impianto di antenna centralizzata, oppure l'impianto di riscaldamento centralizzato, che può essere preso in carico solo dai proprietari di alcuni immobili.
In tutte queste ipotesi il legislatore ha voluto tutelare, da un lato, il diritto di coloro che, legittimamente, avevano inizialmente rifiutato di essere parte dell'innovazione e, dall'altro, l'interesse degli originari proprietari di vedersi riconoscere una quota di quanto speso per realizzare e mantenere nel tempo l'innovazione.
Fatto e decisione
Il Tribunale di Verona, con sentenza n. 1274 del 3 giugno 2024, ha accolto la domanda formulata da un condomino, il quale aveva chiesto, in via principale, che venisse accertato il suo diritto al pari uso dell'ascensore, installato da altri condomini, oltre il diritto di acquisire la proprietà di una quota dello stesso impianto.
Il tutto con conseguente domanda di accertamento del relativo ammontare dell'importo dovuto per l'acquisto da calcolarsi, secondo i criteri di legge, anche in considerazione dell'uso continuato che i proprietari avevano fatto dell'ascensore nel corso degli anni; dell'usura e della vetustà dell'impianto in questione.
I convenuti chiedevano il rigetto delle domande, con emissione di ordine nei confronti dell'attore di restituire le chiavi dell'ascensore e di inibire al medesimo di continuare ad utilizzare l'impianto.
Nel corso del giudizio veniva espletata consulenza tecnica d'ufficio che, dichiarata la regolarità edilizia dell'impianto di risalita, alla luce della documentazione in atti aveva quantificato il costo da imputare all'attore per l'acquisto della quota di sua pertinenza.
Il giudice del merito ha accolto la domanda riconoscendo l'applicabilità alla fattispecie dell'art. 1121 c.c., che disciplina le innovazioni gravose o voluttuarie suscettibili di utilizzazione separata, nel cui novero rientra la realizzazione dell'impianto di ascensore.
Per stabilire l'importo della spesa da porre a carico del condomino subentrante nella proprietà dell'impianto il Tribunale, inoltre, non poteva che affidarsi alle risultanze dell'elaborato del tecnico nominato in corso di causa, il quale ha applicato i criteri di calcolo che sono stati elaborati dalla giurisprudenza.
Innovazioni consentite, gravose o voluttuarie: nozione e limiti
Le innovazioni, disciplinate dal combinato disposto degli artt. 1120 e 1121 c.c., sono rappresentate da elementi nuovi che si vanno ad inserire nel tessuto condominiale rispondendo alle differenti realtà che il legislatore ha inteso delineare.
L'art. 1120 c.c., da un lato, permette le innovazioni, deliberate dalla maggioranza assembleare qualificata se funzionali al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni e, dall'altro, le vieta se: recano pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato; alterano il decoro architettonico oppure impediscono che alcune parti comuni dell'edificio siano utilizzabili anche da parte di un solo condomino.
Il limite si applica anche alle innovazioni che di cui al successivo art. 1121 c.c., ovvero alle opere innovative che siano oggettivamente caratterizzate da gravosità o voluttuarietà, considerato che il testo della norma fa riferimento specifico "alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificio".
Trattasi di due ipotesi particolari che consentono ai condomini, che non intendano trarne vantaggio, di essere esonerati dalla partecipazione alle relative spese, di qualsivoglia natura, a condizione che l'innovazione sia suscettibile di utilizzazione separata.
La norma, tuttavia, fa salvo il futuro diritto di partecipare a quella che si può chiamare, a tutti gli effetti, una "comunione/condominio parziale della res", previo il versamento delle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera.
In tal modo, gli originari proprietari saranno messi al riparo dal rischio di patire un ingiusto arricchimento in favore dei nuovi comproprietari.
Da ultimo va chiarito che l'innovazione è da considerarsi gravosa quando la sua realizzazione richieda un impegno economico globale più che rilevante, per il quale non tutti i condomini siano disposti ad assumere un impegno di spesa di tale portata.
La norma, quindi, non ha fatto altro che bilanciare gli interessi contrapposti garantendo anche il diritto di coloro i quali, in un momento successivo, vogliano partecipare al godimento della nuova opera senza dover soggiacere all'opposizione degli originari proprietari, pur nel rispetto dell'altrui diritto.
La stessa finalità caratterizza l'innovazione voluttuaria, da considerarsi tale quella priva di utilità.
L'impianto di ascensore è un'innovazione gravosa ma non voluttuaria
Oggetto della decisione del Tribunale di Verona riguardava l'ipotesi dell'impianto di ascensore installato nell'edificio solo da alcuni condomini ed il diritto di partecipare all'innovazione da parte di chi, in origine, non aveva aderito alla decisione.
Secondo l'art. 1117, comma 1, n. 3, c.c. gli ascensori rientrano, salvo titolo contrario, nella categoria delle "opere, installazioni e manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune". Su di essi, quindi, sussiste una presunzione di condominialità che può essere superata "soltanto dalle contrarie risultanze dell'atto costitutivo del condominio - ossia dal primo atto di trasferimento di un'unità immobiliare dell'originario proprietario ad altro soggetto, con conseguente frazionamento dell'edificio in più proprietà individuali -, ove questo contenga in modo chiaro e inequivoco elementi tali da escludere l'alienazione del diritto di condominio, non rilevando a tal fine quanto stabilito nel regolamento condominiale, ove non si tratti di regolamento allegato come parte integrante al primo atto d'acquisto trascritto, ovvero di regolamento espressione di autonomia negoziale, approvato o accettato col consenso individuale dei singoli condomini e volto perciò a costituire, modificare o trasferire i diritti attribuiti ai singoli condomini dagli atti di acquisto o dalle convenzioni" (Cass. 6 luglio 2022, n. 21440).
Qualora, invece, l'immobile non sia dotato di impianto di risalita l'intervento potrà essere realizzato anche successivamente alla nascita del condominio (si pensi solo ai c.d. condomini minimi o piccoli) alle condizioni previste dall'art. 1121 c.c. Sul punto la giurisprudenza è venuta in ausilio affermando che "in tema di condominio di edifici, l' ascensore installato "ex novo", per iniziativa ed a spese di alcuni condomini, successivamente alla costruzione dell'edificio, non rientra nella proprietà comune di tutti i condomini, ma appartiene a quelli, tra costoro, che l'hanno impiantato, dando luogo ad una particolare comunione parziale, distinta dal condominio stesso; tale è il regime proprietario finché tutti i condomini non decidano, successivamente, di partecipare alla realizzazione dell'opera, con l'obbligo di pagarne "pro quota" le spese all'uopo impiegate, aggiornate al valore attuale, secondo quanto previsto dall'art. 1121, comma 3, c.c., non assumendo rilievo giuridicamente rilevante, ai fini della natura condominiale dell'innovazione, la circostanza che questa sia stata, di fatto, utilizzata anche a servizio delle unità immobiliari di proprietà di coloro che non avevano inizialmente inteso trarne vantaggio" (Cass. 8 giugno 2020, n. 10850).
La giurisprudenza qui richiamata sintetizza il quadro concernente l'installazione di un ascensore in ambito condominiale, nel quale si inserisce la ulteriore ipotesi in cui l'impianto di risalita sia finalizzato all'eliminazione delle barriere architettoniche, voluto e pagato solo da alcuni condomini.
Infatti, nel caso in cui manchi una delibera assembleare favorevole all'intervento, anche un solo soggetto quale il portatore di handicap, a proprie spese e nel rispetto dei limiti previsti dagli artt. 1120 e 1121 c.c., può procedere all'installazione dell'ascensore nel fabbricato, assumendo in questo caso rilevanza il principio di solidarietà condominiale, che prende in considerazione il diritto delle persone disabili a poter frequentare ed utilizzare, in tutte le sue parti, l'edificio interessato all'intervento.
