Il giudice non può sindacare le scelte dell'assemblea condominiale, nel senso che non può contestarne il merito; ciò significa che le decisioni sono impugnabili per motivi di legittimità ma non perché "sbagliate" nel contenuto.
A questo principio fa eccezione l'eccesso di potere che si verifica quando la deliberazione, pur se formalmente corretta, è in realtà la manifestazione di un abuso da parte del gruppo di condòmini che ha espresso una volontà assembleare contraria agli interessi della compagine. Ciò premesso, la deliberazione viziata da eccesso di potere è nulla o annullabile?
Cos'è l'eccesso di potere?
Come anticipato, l'eccesso di potere si manifesta nel contesto assembleare allorquando la deliberazione, seppur formalmente ineccepibile, è in realtà controproducente per la compagine, quindi frutto di una scelta imposta per perseguire interessi contrapposti a quelli della collettività.
In altre parole, la deliberazione è invalida per eccesso di potere quando la decisione, seppur apparentemente adottata nel rispetto della legge o del regolamento, non persegue gli interessi del condominio.
Così la giurisprudenza: «il sindacato dell'autorità giudiziaria sulle delibere assembleari non può estendersi alla valutazione del merito e al controllo della discrezionalità di cui dispone l'assemblea, quale organo sovrano della volontà dei condòmini, ma deve limitarsi ad un riscontro di legittimità che, oltre ad avere riguardo alle norme di legge o del regolamento condominiale, può abbracciare anche l'eccesso di potere, purché la causa della deliberazione risulti falsamente deviata dal suo modo di essere, in quanto anche in tal caso lo strumento di cui all'art. 1137 c.c. non è finalizzato a controllare l'opportunità o convenienza della soluzione adottata dall'impugnata delibera ma solo a stabilire se la decisione collegiale sia, o meno, il risultato del legittimo esercizio del potere dell'assemblea» (Trib. Roma, 13 ottobre 2022 n. 14967).
In pratica, ciò che rende viziata per eccesso di potere una delibera non è l'esercizio discrezionale del potere di decisione ma l'esercizio arbitrario della discrezionalità, ossia il suo abuso, sicché la decisione raggiunta è dannosa per il condominio.
In buona sostanza, quindi, l'eccesso di potere è una forma di invalidità nata dall'esigenza di tutelare la minoranza rispetto ad eventuali abusi della maggioranza.
Esempi di deliberazione viziata da eccesso di potere
Rappresenta una delibera viziata da eccesso di potere quella che dispensa l'amministratore dall'esercizio dell'azione coattiva di recupero del credito con l'unico intento di salvaguardare i condòmini da azioni legali connesse a stati volontari e perduranti di morosità.
Del pari, è viziata da eccesso di potere la deliberazione con cui si decide di non applicare un divieto regolamentare pienamente legittimo solamente per evitare le lamentele di un condòmino circa la sua esistenza.
È viziata da eccesso di potere l'approvazione di un rendiconto non veritiero in relazione alla posizione debitoria del condominio, oppure la delibera che nomina come amministratore il coniuge di quello precedentemente revocato dal tribunale.
È altresì viziata per eccesso di potere la delibera che solo apparentemente è adottata per sanare quella precedente ma che, in realtà, limitandosi a reiterare quanto deciso nella pregressa decisione già impugnata ex art. 1137 c.c., ha come unico scopo di evitare la soccombenza nel giudizio intrapreso (Trib. Roma, 8 gennaio 2016 n. 202).
In linea generale, sono riscontrabili profili di eccesso di potere in tutte le deliberazioni che arrechino un evidente danno al condominio, come ad esempio la revoca di lavori straordinari e urgenti precedentemente approvati e, più in generale, quelle che decidono per spese maggiori o ricavi inferiori a scapito della compagine.
La Suprema Corte (21 febbraio 2014, n. 4216) ha invece escluso la sussistenza di un'ipotesi di eccesso di potere nella deliberazione che ha privilegiato, nella scelta del conduttore di locali condominiali, le qualità della persona rispetto all'entità del canone: secondo la Corte di Cassazione, infatti, per poter parlare di eccesso di potere occorre la prova che, attraverso la delibera, l'assemblea abbia inteso realizzare finalità estranee agli interessi del condominio o abbia (anche senza volerlo) posto in essere una situazione di pregiudizio per la collettività.
Eccesso di potere: la delibera è nulla o annullabile?
Sulle conseguenze della deliberazione viziata da eccesso di potere non c'è unanimità di vedute.
Secondo una parte della giurisprudenza (Trib. Tivoli, 7 ottobre 2021 n. 1356), la deliberazione viziata da eccesso di potere è radicalmente nulla in quanto adottata contro l'interesse della collettività, dunque esorbitando dalle attribuzioni assembleari che non possono mai esulare dalla gestione per conto della compagine.
Di segno opposto, invece, altra giurisprudenza di merito (App. Milano, 20 settembre 2022, n. 2919), secondo la quale la deliberazione affetta da eccesso di potere è annullabile, costituendo l'annullabilità l'unica categoria di invalidità contemplata dalla legge.
Quest'ultimo orientamento pone in evidenza l'eccezionalità delle ipotesi di nullità che, com'è noto, sono di creazione giurisprudenziale e non normativa.
Le Sezioni Unite (7 marzo 2005, n. 4806) hanno stabilito: «in tema di condominio negli edifici, debbono qualificarsi nulle le delibere dell'assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto; debbono, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi, relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all'oggetto».
Più di recente, dando continuità alla decisione del 2005, le Sezioni Unite hanno evidenziato che, in ambito condominiale, il legislatore ha optato per una disciplina giuridica improntata ad un «chiaro favore per la stabilità delle deliberazioni dell'assemblea dei condòmini, che sono efficaci ed esecutive finché non vengono rimosse dal giudice» tant'è che l'art. 1137 c.c. prevede, in caso di deliberazioni illegittime, la loro annullabilità, non già la loro nullità (Cass., Sez. Un., 12 aprile 2021 n. 9839).
Avvalorando questo insegnamento, a parere di chi scrive è da preferirsi l'orientamento giurisprudenziale in base al quale la deliberazione viziata per eccesso di potere è annullabile e non nulla.
La nullità, infatti, è categoria residuale da applicarsi con cautela in ipotesi del tutto eccezionali, attesa la portata dirompente che un'impugnazione - esperibile da chiunque ne abbia interesse senza limiti di tempo - potrebbe avere sulla gestione condominiale.
Peraltro, laddove le Sezioni Unite hanno inteso sanzionare con il massimo grado d'invalidità le deliberazioni adottate al di fuori delle attribuzioni assembleari, hanno fatto riferimento sostanzialmente alle ipotesi in cui il consesso si è intestato poteri che non gli spettano in alcun modo - ad esempio, quello di incidere sulle proprietà esclusive; l'eccesso di potere, invece, riguarda ipotesi in cui la competenza in capo all'adunanza sussiste, ma è esercitata male, in maniera distorta: non a caso, si tratta di un abuso di potere, cioè di un esercizio deviato di una facoltà che, però, si possiede.
In sostanza, un conto è poter decidere e farlo male, perché deliberando non si è perseguito l'interesse collettivo (annullabilità), altro è aver deciso su questioni che non possono rientrare nell'ambito della competenza assembleare poiché concernenti argomenti che esulano dalla gestione e conservazione delle cose comuni (nullità). L'eccesso di potere sembra rientrare nella prima categoria.
