Transazione valida anche dopo il giudicato: il condominio può accordarsi su modalità diverse di esecuzione rispetto alla sentenza

La sentenza del Tribunale di Catania n. 5592 del 19 novembre 2025 ha affrontato la questione della validità di una delibera assembleare con cui il condominio ha accettato una proposta transattiva relativa alla demolizione di un manufatto abusivo, oggetto di precedente sentenza passata in giudicato.

La controversia verteva sulla possibilità per le parti di modificare consensualmente le modalità di esecuzione dell'obbligazione derivante dal giudicato, mediante un accordo transattivo che prevedeva la rimozione dei manufatti abusivi ma il mantenimento della scala in cemento armato, sulla base anche del parere favorevole espresso dal CTU nominato in sede di esecuzione.

La vicenda

Il condomino attore aveva impugnato la delibera assembleare adottata dal condominio in data 21 ottobre 2021, chiedendone la nullità o, in subordine, l'annullamento. Secondo la sua prospettazione, la delibera sarebbe stata nulla per contrasto con una precedente sentenza del Tribunale - poi confermata in appello e passata in giudicato - che aveva disposto la demolizione integrale delle opere abusive realizzate sulla terrazza da un altro condomino, comprese la scala interna in cemento armato e le ulteriori opere insistenti sul lastrico.

In particolare, l'assemblea aveva deliberato di accettare una proposta transattiva formulata dalla condomina responsabile dell'abuso, consistente nella rimozione delle opere indicate nella sentenza e nel ripristino delle pendenze del terrazzo, consentendo però il mantenimento della scala interna in cemento armato di collegamento tra l'appartamento e la terrazza.

L'attore sosteneva inoltre che tale decisione violasse il regolamento condominiale e l'art. 1117-ter c.c., oltre a rappresentare, di fatto, un'inammissibile deroga al contenuto della sentenza definitiva che aveva ordinato la demolizione dei manufatti abusivi.

Il condominio si era costituito chiedendo il rigetto della domanda, sostenendo che la delibera impugnata si limitava a conferire mandato al difensore per resistere in giudizio e si richiamava ad altra precedente deliberazione (del 28 luglio 2021) relativa all'approvazione della proposta transattiva.

La decisione

Il Tribunale ha rigettato tutte le domande proposte dal condomino impugnante, ritenendo infondate sia le eccezioni preliminari sia quelle di merito.

In via preliminare, il giudice ha:

• respinto l'eccezione di nullità dell'atto introduttivo per carenza di oggetto e causa petendi, rilevando come dal testo della delibera impugnata emergesse chiaramente la volontà dell'assemblea di "accettare la variante proposta ed accettata dal CTU, consistente nelle rimozioni di quanto indicato in sentenza, con il relativo ripristino delle pendenze del terrazzo, permettendo […] di mantenere l'attuale scala di collegamento in cemento armato tra l'appartamento ed il terrazzo";
• rigettato l'eccezione di ne bis in idem, evidenziando che la precedente delibera sulla stessa materia era stata annullata per vizi di convocazione e che, in quel giudizio, il tribunale non era mai entrato nel merito;
• escluso la carenza di interesse ad agire, poiché l'assemblea aveva effettivamente assunto una "precisa deliberazione di accettare la proposta transattiva", sicché il condomino era legittimato a impugnarla.

Nel merito il Tribunale ha ricostruito i termini dell'accordo contestato, rilevando che:

"la proposta transattiva contestata dal ricorrente prevede che [la condomina] si è impegnata a rimuovere immediatamente, ed a spese proprie, tutte le opere illegittime edificate sulla terrazza, previo consenso dei condomini al mantenimento della sola scala interna in cemento armato."

È stato valorizzato il parere favorevole espresso dal CTU nominato nell'esecuzione della sentenza passata in giudicato circa il mantenimento della scala esistente, poiché:

"il CTU […] ha espresso parere favorevole al mantenimento della scala esistente in cemento armato".

Il giudice ha sottolineato come tale valutazione tecnica smentisse le doglianze del condomino circa un preteso pericolo per la stabilità dell'edificio che sarebbe derivato dal mantenimento della scala, evidenziando che il ricorrente:

"non ha allegato alcun elemento da cui possa desumersi l'esistenza di tale pericolo alla stabilità dell'edificio condominiale derivante soltanto dall'esistenza della scala in cemento armato, dopo aver demolito tutti gli altri manufatti esistenti in terrazza ed aver ripristinato le pendenze di smaltimento delle acque."

Il Tribunale ha quindi chiarito che, sulla base degli atti, l'accordo non prevedeva il mantenimento dei manufatti abusivi realizzati sulla terrazza, che sarebbero stati demoliti, ma soltanto della scala in cemento armato interna all'appartamento della condomina destinataria del provvedimento di demolizione.

Sul profilo centrale - la possibilità di transigere anche dopo il passaggio in giudicato della sentenza - il Tribunale ha fatto applicazione dell'art. 1974 c.c., affermando che:

"nel nostro ordinamento giuridico, anche dopo che una vicenda è stata decisa con una sentenza passata in giudicato, le parti possono addivenire ad un accordo che sostituisce la pronuncia […] Ciò si evince dall'art. 1974 c.c., secondo il quale 'È pure annullabile la transazione fatta su lite già decisa con sentenza passata in giudicato [2909], della quale le parti o una di esse non avevano notizia'.

Da tale norma si desume, a contrario, che sia ammissibile una transazione quando le parti sono a conoscenza dell'esistenza di un giudicato sulla questione oggetto dell'accordo."

Ne deriva che "anche in presenza di un giudicato, le parti possono decidere di disciplinare i loro rapporti diversamente da come statuito nella sentenza".

Nel caso concreto:

"il [condominio] e la condomina hanno raggiunto un accordo avente ad oggetto una diversa esecuzione dell'obbligazione scaturente dalla sentenza passata in giudicato […]".

Il Tribunale ha precisato che l'ente di gestione "non sta disponendo di un suo diritto reale ma sta disponendo di un rapporto obbligatorio, in particolare di un diritto risarcitorio in forma specifica, come disposto nelle sentenze". Da ciò discende che:

"non si ravvisa nessuna nullità, o comunque illegittimità, della delibera impugnata, in quanto trattandosi di un rapporto obbligatorio, le parti possono disciplinarlo in maniera diversa dal contenuto del giudicato."

Sono state inoltre respinte le ulteriori eccezioni:

• art. 1117-ter c.c.: il giudice ha ritenuto la norma non pertinente, poiché "la norma invocata non si attaglia alla fattispecie […] caratterizzata dalla circostanza che il carattere abusivo della costruzione effettuata sulla terrazza è stato già accertato da sentenze ormai passate in giudicato e l'assemblea ha deciso di mantenere la scala interna, anche sulla scorta di un parere positivo espresso dal tecnico nominato dal Tribunale in sede di esecuzione e quindi super partes";
• violazione del regolamento condominiale: l'eccezione è stata ritenuta infondata in quanto "l'attore non indica quale sia la norma del Regolamento che assume violato né produce il regolamento condominiale".

I riferimenti normativi e l'inquadramento

L'impostazione seguita dal Tribunale trova fondamento nell'art. 1974 c.c., secondo cui:

"È pure annullabile la transazione fatta su lite già decisa con sentenza passata in giudicato [2909], della quale le parti o una di esse non avevano notizia".

Dalla norma, letta in chiave sistematica, il giudice ricava che, in presenza di diritti disponibili e di consapevolezza del giudicato da parte dei contraenti, è ammissibile un accordo transattivo che disciplini diversamente il rapporto obbligatorio già deciso con sentenza.

La decisione si colloca, dunque, nell'alveo di quell'interpretazione che riconosce alle parti la facoltà di incidere sul modo di esecuzione dell'obbligazione accertata con giudicato, senza per questo violare l'autorità della cosa giudicata, purché l'oggetto dell'accordo rientri nella loro libera disponibilità.

Considerazioni conclusive

La sentenza afferma, con riferimento al caso concreto, la piena validità della delibera assembleare che approva un accordo transattivo volto a disciplinare in modo diverso l'esecuzione delle obbligazioni nascenti da una sentenza definitiva, quando l'accordo abbia ad oggetto un rapporto obbligatorio (nel caso di specie, un diritto risarcitorio in forma specifica) e le parti siano consapevoli dell'esistenza del giudicato.

In questa prospettiva, non sussiste nullità né illegittimità della deliberazione condominiale che approva la proposta transattiva, poiché il condominio - come chiarito dal Tribunale - "non sta disponendo di un suo diritto reale ma sta disponendo di un rapporto obbligatorio" e, in tale ambito, "le parti possono disciplinarlo in maniera diversa dal contenuto del giudicato".

La decisione mette altresì in rilievo due ulteriori profili:

• la rilevanza del supporto tecnico, laddove la contestazione investa anche la sicurezza o la stabilità dell'edificio: il parere del CTU in sede esecutiva, favorevole al mantenimento della sola scala dopo la demolizione di tutti gli altri manufatti e il ripristino delle pendenze, ha avuto peso decisivo nel disattendere le censure del condomino;
• la necessità che le censure di violazione del regolamento e delle norme sulle parti comuni (come l'art. 1117-ter c.c.) siano puntuali e documentate: in mancanza di indicazione delle specifiche disposizioni regolamentari e della loro produzione in giudizio, le relative doglianze non possono trovare accoglimento.

In conclusione, la pronuncia conferma che è ammissibile una diversa regolamentazione convenzionale delle modalità di esecuzione di una condanna in forma specifica già passata in giudicato, purché si operi su rapporti obbligatori tra le parti, nel rispetto dei limiti dei diritti disponibili e senza violare norme imperative o interessi indisponibili.