L'assemblea può deliberare una transazione anche se la scelta non appare conveniente e l'amministratore è in conflitto di interessi

La possibilità per l'assemblea di approvare una transazione con un condomino, anche se ritenuta da alcuni partecipanti economicamente poco conveniente, rientra nella discrezionalità dell'organo collegiale e non è sindacabile nel merito dal giudice. Il controllo giudiziale resta limitato alla verifica della legittimità della deliberazione (conformità a legge e regolamento, ed eventuale eccesso di potere), salvo il caso in cui la decisione comporti un grave pregiudizio alla cosa comune ai sensi dell'art. 1109 c.c. Con la sentenza n. 29927 del 12 novembre 2025, la Corte di Cassazione ha confermato che, in tema di condominio, le valutazioni di opportunità o convenienza delle scelte gestionali assembleari non possono essere sostituite da quelle del giudice, se non nei ristretti limiti sopra indicati.

La vicenda

Alcuni partecipanti al condominio impugnavano davanti al Tribunale di Milano tre delibere assembleari (26/09/2014, 12/02/2015 e 09/07/2015), tutte collegate all'approvazione e alla successiva ratifica di una transazione tra il condominio e una società condomina.

Il contenzioso riguardava, da un lato, il mancato pagamento per anni delle spese condominiali da parte della società e, dall'altro, la parallela richiesta risarcitoria di quest'ultima per il mancato o ridotto funzionamento dell'impianto di riscaldamento nel proprio immobile. L'accordo transattivo prevedeva il riconoscimento, da parte del condominio, dell'importo di euro 145.573,20 a favore della società condomina, a tacitazione complessiva delle reciproche pretese (sia creditorie per spese condominiali arretrate, sia risarcitorie per i lamentati disservizi).

I condomini dissenzienti sostenevano che le deliberazioni fossero viziate da eccesso di potere e violazione dell'art. 1109 c.c., poiché la consulenza tecnica d'ufficio svolta nel giudizio tra il condominio e la società aveva escluso la responsabilità del condominio, attribuendo la (modesta) diminuzione dell'erogazione di calore a lavori effettuati da terzi. Ritenevano, pertanto, ingiustificato e gravemente pregiudizievole per la collettività il pagamento concordato in sede transattiva.

Il Tribunale di Milano, riuniti i giudizi relativi alle tre delibere, con sentenza n. 435 del 2017:

• dichiarava il difetto di legittimazione attiva di una delle condomine (che aveva ceduto la proprietà in pendenza del primo grado);
• accertava un vizio di convocazione dell'assemblea del 26/09/2014, dichiarando tuttavia cessata la materia del contendere per sopravvenuto difetto di interesse su tale delibera;
• respingeva, per il resto, tutte le altre domande di annullamento delle delibere del 12/02/2015 e del 09/07/2015;
• condannava le attrici al pagamento di tre quarti delle spese di lite, compensando il residuo quarto.

La Corte d'appello di Milano, decidendo sull'impugnazione proposta dalle stesse partecipanti, ha ritenuto che le successive delibere di febbraio e luglio 2015 ratificassero, ciascuna, quella immediatamente precedente. In parziale riforma della decisione di primo grado, ha quindi:

• accertato, ai soli fini della cosiddetta soccombenza virtuale, l'annullabilità anche della delibera del 12/02/2015;
• aumentato alla metà la compensazione delle spese di primo grado, ponendo la metà residua a carico delle appellanti;
• confermato per il resto la sentenza impugnata, condannando le appellanti alle spese del grado d'appello.

La decisione

La Suprema Corte ha rigettato il ricorso, dopo aver dichiarato preliminarmente il difetto di legittimazione attiva di una delle ricorrenti, che aveva ceduto la proprietà dell'unità immobiliare nel corso del primo grado, senza impugnare il relativo capo della sentenza d'appello.

Il ricorso per cassazione era articolato in quattro motivi, che possono essere ricondotti a tre nuclei principali:

1. asserita motivazione apparente della sentenza d'appello in ordine alla legittimità della delibera del 09/07/2015 (prima approvazione della transazione e sua contabilizzazione);
2. pretesa violazione dell'art. 1109 c.c. ed eccesso di potere per la scelta di riconoscere alla società condomina euro 145.573,20 nonostante l'asserita assenza di responsabilità del condominio accertata dalla c.t.u.;
3. presunto conflitto di interessi dell'amministratore (artt. 1394 e 1395 c.c.) nella conclusione della transazione.

Il limite del sindacato giudiziale sulle delibere e l'art. 1109 c.c.

La Corte ha anzitutto escluso che la sentenza d'appello fosse affetta da motivazione solo apparente. Richiamando il principio espresso dalle Sezioni Unite (fra cui Cass. S.U. n. 8053/2014, n. 22232/2016 e n. 2767/2023), ha rilevato che la Corte territoriale ha chiaramente esposto le ragioni, in fatto e in diritto, per cui ha ritenuto legittima la delibera del 09/07/2015: in particolare, ha qualificato le censure delle condomine dissenzienti come attinenti alla mera "opinabilità" e "opportunità/inopportunità, convenienza/non convenienza" della scelta transattiva, quindi estranee all'ambito della legittimità sindacabile dal giudice.

Passando al merito della doglianza sull'art. 1109 c.c., la Cassazione ha ribadito un principio più volte affermato:

«In tema di condominio negli edifici, il sindacato dell'autorità giudiziaria sulle delibere assembleari è limitato ad un riscontro di legittimità della decisione, avuto riguardo all'osservanza delle norme di legge o del regolamento condominiale ovvero all'eccesso di potere, inteso quale controllo del legittimo esercizio del potere di cui l'assemblea medesima dispone, non potendosi invece estendere al merito ed al controllo della discrezionalità di cui tale organo sovrano è investito; ne consegue che ragioni attinenti all'opportunità ed alla convenienza della gestione del condominio possono essere valutate soltanto in caso di delibera che arrechi grave pregiudizio alla cosa comune, ai sensi dell'art. 1109 comma 1 c.c.»

In altre parole, la mera non convenienza economica di una scelta gestoria non è, di per sé, causa di annullabilità della delibera. Le valutazioni di opportunità e convenienza possono assumere rilievo in sede giudiziaria solo se siano prospettate come espressione di un grave pregiudizio alla cosa comune, ai sensi dell'art. 1109, comma 1, n. 1, c.c., e solo previa verifica di fatto rimessa al giudice di merito.

Nel caso concreto, la Cassazione ha rilevato che il motivo di ricorso:

• non lamentava propriamente l'esistenza di un grave pregiudizio alla cosa comune, ma si limitava a contestare la convenienza dell'accordo transattivo, in relazione alla c.t.u. e all'entità (145.573,20 euro) dell'importo riconosciuto alla società condomina;
• si traduceva quindi in una critica alla scelta di politica gestionale effettuata dall'assemblea (definire la lite anziché proseguirla), e non in una censura di illegittimità in senso stretto.

Su questo presupposto, la Corte ha ritenuto incensurabile il ragionamento del giudice d'appello, che aveva escluso ogni possibilità di ingresso nel merito della scelta assembleare di transigere, richiamando due punti chiave della propria giurisprudenza:

• la decisione della compagine condominiale di transigere un contenzioso con un condomino «non si presta neppure astrattamente ad essere intesa e qualificata come una deliberazione gravemente pregiudizievole alla cosa comune», come richiesto dall'art. 1109, comma 1, n. 1, c.c.; tale affermazione è formulata con riferimento alla fattispecie concreta esaminata, in cui la scelta transattiva è stata ritenuta, in sé, compatibile con una normale gestione prudente del condominio;
• in coerenza con il principio secondo cui il controllo giudiziale non si estende alle valutazioni di opportunità delle delibere condominiali, fatte salve le ragioni di illegittimità e l'eventuale eccesso di potere, «il giudice di merito non ha la possibilità di contrastare la scelta dell'assemblea di definire la lite in via transattiva» (richiamando, fra le altre, Cass. ord. n. 29864/2023, in collegamento con Cass. n. 5061/2020, n. 15320/2022 e n. 20135/2017).

Ne consegue che, salvo il caso in cui si dimostri che la transazione approvata dall'assemblea arreca un grave pregiudizio alle parti comuni, la Corte di legittimità conferma l'ampia discrezionalità dell'organo collegiale nella scelta se definire o meno una lite e a quali condizioni economiche.

Il conflitto di interessi dell'amministratore e la transazione "con se stesso"

Un ulteriore profilo centrale della pronuncia riguarda il presunto conflitto di interessi dell'amministratore, che, in qualità di rappresentante del condominio, ha sottoscritto la transazione con la società condomina, pur essendo egli stesso coinvolto, a titolo personale, in uno dei giudizi oggetto dell'accordo (contro di lui era stata proposta domanda risarcitoria).

Le ricorrenti hanno prospettato:

• una violazione degli artt. 1394 e 1395 c.c., sostenendo che l'amministratore avrebbe concluso un "contratto con se stesso", essendo contemporaneamente rappresentante del condominio e soggetto interessato alla definizione della lite a proprio favore;
• la mancata comunicazione all'assemblea di tale conflitto di interessi, la quale avrebbe quindi deliberato sulla transazione senza considerare compiutamente l'interesse personale dell'amministratore a chiudere la causa.

La Cassazione ha rigettato anche questo motivo, articolando più passaggi:

• innanzitutto ha ricordato che l'oggetto del giudizio non era l'azione di annullamento della transazione, bensì l'impugnazione delle tre delibere assembleari che ne avevano autorizzato e poi ratificato la conclusione. Il sindacato andava quindi correttamente orientato sul piano della validità delle deliberazioni, non già (direttamente) sul contratto di transazione;
• ha richiamato il consolidato principio per cui «non è annullabile il contratto con se stesso se il suo contenuto sia stato predeterminato e approvato dal rappresentato». Nel caso concreto, la Corte ha ritenuto che:

«la predeterminazione del contenuto del contratto e la specifica autorizzazione del rappresentato sono elementi richiesti dall'art. 1395 c.c. per la validità del contratto che il rappresentante conclude con sé stesso, quali cautele previste in via alternativa dal legislatore per superare la presunzione legale circa l'esistenza connaturale, in tal caso, del conflitto di interessi correlato all'identità tra la persona del rappresentante e dell'altro contraente»

Nella fattispecie decisa:

• il contenuto della transazione era stato previamente definito e approvato dall'assemblea, che aveva deliberato sulle condizioni dell'accordo;
• l'assemblea, nel conferire mandato all'amministratore di sottoscrivere la transazione, non poteva ignorare la sua duplice veste, essendo a conoscenza del fatto che egli era personalmente coinvolto nel contenzioso con la società condomina;
• tale consapevolezza e la predeterminazione assembleare del contenuto contrattuale sono state ritenute sufficienti a superare la presunzione di conflitto di interessi ex art. 1395 c.c., secondo l'orientamento già affermato, fra le altre, da Cass. ord. n. 11439/2022 e Cass. n. 2529/2017.

La Corte ha inoltre richiamato, con specifico riguardo alle delibere condominiali che approvano transazioni, un principio di portata generale (già affermato in Cass. ord. n. 15302/2022 e Cass. n. 10371/2021):

• l'obbligo dei singoli partecipanti di contribuire alle spese derivanti dalla transazione approvata dall'assemblea non trova la sua fonte immediata nell'efficacia soggettiva del contratto di transazione, ma direttamente nella disciplina legale del condominio (artt. 1118 e 1123 c.c.);
• le delibere assembleari, ai sensi dell'art. 1137 c.c., sono obbligatorie e vincolanti per tutti i condomini - compresi dissenzienti e assenti - e restano impugnabili soltanto per contrarietà a legge o regolamento entro i termini di legge;
• l'assemblea non conclude contratti: essa si limita ad assumere decisioni di gestione e, quando occorra, ad autorizzare l'amministratore a stipularli e ad approvarne le spese. L'amministratore, a sua volta, agisce quale mero esecutore della volontà assembleare, nei limiti delle attribuzioni ex artt. 1130 e 1131 c.c.

In quest'ottica, la Cassazione ha sottolineato che:

• l'eventuale conflitto di interessi non può essere ritenuto, in sé solo, causa di invalidità delle delibere, ove il contenuto dell'accordo sia stato predeterminato e consapevolmente approvato dall'assemblea;
• nel caso di specie, l'amministratore non era condomino e, quindi, non ha partecipato alla votazione sulle delibere che lo riguardavano, limitandosi successivamente a dare esecuzione alla decisione assembleare mediante la sottoscrizione della transazione.

Da ciò discende l'esclusione, nella fattispecie concreta, di una situazione di conflitto di interessi rilevante ai sensi degli artt. 1394-1395 c.c. tale da comportare l'annullabilità delle deliberazioni impugnate.

La contabilizzazione della transazione e la pretesa "motivazione apparente"

Con l'ultimo motivo, le ricorrenti denunciavano una ulteriore motivazione apparente in ordine alla delibera del 09/07/2015, con cui l'assemblea aveva approvato il consuntivo nel quale erano stati contabilizzati gli importi derivanti dalla transazione. Esse sostenevano, in particolare, che:

• gli addebiti afferenti alla transazione, ripartiti tra i partecipanti, sarebbero stati "inesistenti", poiché le parti, nell'art. 7 dell'accordo, avevano compensato i reciproci crediti e debiti;
• in tal modo non sarebbe residuata, a loro dire, alcuna obbligazione di pagamento in capo al condominio (e, per riflesso, ai singoli condomini) derivante dalla transazione stessa.

La Corte ha respinto anche tale motivo, precisando - in linea con quanto già affermato respingendo il primo motivo - che:

• la motivazione della sentenza d'appello sussiste ed è intelligibile, poiché la Corte territoriale ha espressamente spiegato di ritenere "assorbiti" gli ulteriori profili di censura in quanto riconducibili, nella sostanza, alle medesime critiche sull'inopportunità della soluzione transattiva e sulla ripartizione dei relativi oneri;
• non ricorre, quindi, la figura della "motivazione apparente", che si ha solo quando - a fronte di un testo graficamente esistente - sia impossibile comprendere le ragioni effettive della decisione, costringendo l'interprete a integrare la decisione stessa con congetture (cfr. ancora Cass. S.U. n. 2767/2023 e richiamate).

Resta così confermato che la scelta di porre a carico dei condomini, pro quota, gli oneri discendenti dalla transazione approvata rientra nell'ambito della normale dinamica condominiale, in quanto:

• la delibera di approvazione della transazione e del consuntivo ne ha disposto il riparto secondo i criteri di cui agli artt. 1118 e 1123 c.c.;
• la contestazione delle ricorrenti si risolveva, ancora una volta, in una critica alla convenienza dell'operazione, non alla sua legittimità.

I riferimenti giurisprudenziali

• Cass., sez. II civ., ord. n. 5061/2020; Cass., sez. II civ., sent. n. 5889/2001; Cass., sez. II civ., sent. n. 19457/2005; Cass., sez. II civ., sent. n. 25128/2008; Cass., sez. VI-2 civ., ord. n. 4216/2014; Cass., sez. II civ., ord. n. 7615/2023; Cass., sez. II civ., ord. n. 29864/2023 - tutte richiamate, direttamente o per relationem, dalla sentenza - confermano che il sindacato giudiziale sulle delibere condominiali è circoscritto alla legittimità e all'eventuale eccesso di potere, mentre le valutazioni di opportunità e convenienza sono sindacabili solo in presenza di una deliberazione che arrechi grave pregiudizio alla cosa comune ai sensi dell'art. 1109 c.c..
• Cass., sez. II civ., ord. n. 15302/2022, richiamata insieme a Cass. n. 10371/2021, ribadisce che l'obbligo dei condomini a contribuire alle spese - comprese quelle derivanti da transazioni approvate dall'assemblea - deriva direttamente dalla disciplina codicistica del condominio (artt. 1118-1123 c.c.), mentre l'assemblea assume le decisioni gestorie e l'amministratore agisce quale mero esecutore.
• Cass., sez. II civ., ord. n. 11439/2022 (nonché Cass. n. 2529/2017) sottolinea che la predeterminazione del contenuto contrattuale da parte del rappresentato e la specifica autorizzazione consentono di superare la presunzione di conflitto di interessi ex art. 1395 c.c. nel contratto concluso dal rappresentante con se stesso, principio applicato dalla Corte al caso dell'amministratore di condominio che sottoscrive la transazione approvata dall'assemblea.

Il condominio è un consumatore?

Considerazioni conclusive

Il principio applicato dalla Suprema Corte si inserisce in un orientamento giurisprudenziale più volte ribadito in materia condominiale: il giudice ordinario non può sostituirsi all'assemblea nelle valutazioni di merito sulla gestione delle parti comuni. Le delibere che riguardano scelte discrezionali - incluse quelle relative alla conclusione di transazioni con singoli condomini - sono, in linea di principio, insindacabili nel merito, salvo che vengano allegati e dimostrati:

• profili di illegittimità (violazione di norme di legge o di regolamento, incompetenza, vizi procedurali, eccesso di potere inteso come illegittimo esercizio del potere assembleare);
• ovvero l'esistenza di una deliberazione che arrechi un grave pregiudizio alla cosa comune, nei termini specifici richiesti dall'art. 1109, comma 1, n. 1, c.c.

«Il controllo giudiziale non si estende alle valutazioni d'opportunità delle deliberazioni condominiali, fatte salve le ragioni d'illegittimità ed il controllo sull'eventuale eccesso del potere assembleare», come puntualizzato dalla stessa Cassazione nel richiamare la propria precedente giurisprudenza.

Questo criterio opera con particolare evidenza quando l'assemblea sia chiamata a scegliere se definire o meno in via transattiva una lite pendente con un partecipante o con un terzo. Nel caso deciso, la Corte ha ritenuto che:

• la censura delle ricorrenti si concentrasse esclusivamente sulla (asserita) non convenienza economica della transazione rispetto alle risultanze della c.t.u. e all'importo riconosciuto (145.573,20 euro), senza articolare in modo specifico e puntuale una situazione di grave pregiudizio alla cosa comune;
• la determinazione assembleare di transigere il contenzioso con la società condomina - alla luce delle circostanze accertate - non potesse neppure astrattamente qualificarsi, in quel contesto, come deliberazione "gravemente pregiudizievole" ai sensi dell'art. 1109 c.c.;
• pertanto, il giudice di merito non potesse sovrapporre le proprie valutazioni di convenienza a quelle della maggioranza, né sindacare l'importo concordato, se non nei limiti - non ricorrenti nel caso - dell'eccesso di potere o del grave pregiudizio.

Sul versante del conflitto di interessi dell'amministratore, la Corte ha ritenuto che:

• la predeterminazione del contenuto della transazione da parte dell'assemblea e la consapevolezza, da parte dei condomini, della duplice posizione dell'amministratore (rappresentante del condominio e soggetto coinvolto nel giudizio transatto) abbiano integrato le cautele richieste dall'art. 1395 c.c. per superare la presunzione di conflitto di interessi nel contratto "con se stesso";
• l'amministratore, non rivestendo la qualità di condomino, non ha partecipato alla votazione sulle delibere e si è limitato a dare attuazione alla volontà assembleare, rendendo così infondata la doglianza di conflitto rilevante ai sensi degli artt. 1394-1395 c.c.;
• l'eventuale irregolarità del contratto di transazione, peraltro, non era oggetto diretto di domanda nel presente giudizio, volto esclusivamente all'annullamento delle delibere.

L'impostazione seguita dalla Cassazione risulta coerente con i principi generali del diritto condominiale espressamente richiamati nella motivazione:

• da un lato, si riafferma la centralità dell'assemblea nella gestione delle parti comuni e la vincolatività delle relative delibere per tutti i partecipanti ( art. 1137 c.c.), anche quando decidano di approvare una transazione e di ripartirne i costi;
• dall'altro, si conferma che l'obbligo di contribuzione alle spese - comprese quelle derivanti da transazioni - discende direttamente dalla legge (artt. 1118 e 1123 c.c.), e non dalla partecipazione individuale dei singoli condomini ai singoli contratti stipulati dall'amministratore.

Resta ferma, in generale, la possibilità per i partecipanti dissenzienti o assenti, che ritengano una deliberazione gravemente pregiudizievole per la cosa comune, di impugnarla nelle forme e nei termini previsti dagli artt. 1109 e/o 1137 c.c., con l'onere, tuttavia, di allegare e dimostrare in concreto il grave pregiudizio alle parti comuni (ad esempio, delibere che determinino obblighi manifestamente sproporzionati o condizioni oggettivamente dannose per il patrimonio comune).

Nel caso esaminato, tale allegazione e prova non risultavano fornite: le ricorrenti hanno insistito soprattutto sulla presunta non convenienza economica dell'accordo rispetto alle risultanze della c.t.u. e sull'asserito conflitto di interessi dell'amministratore, senza dimostrare un concreto grave pregiudizio alla cosa comune né vizi di legittimità tali da inficiare le deliberazioni.

In definitiva, la Corte ha dichiarato il difetto di legittimazione attiva di una delle ricorrenti, ha rigettato per il resto il ricorso e, ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002, ha dato atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte delle ricorrenti, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso.

In assenza di elementi concreti idonei a integrare il "grave pregiudizio alla cosa comune" richiesto dall'art. 1109 c.c. o di specifiche violazioni di legge o di regolamento, la discrezionalità gestionale attribuita all'assemblea resta ampia e non può essere sindacata dal giudice sul piano delle mere valutazioni di opportunità e convenienza economica.