Nel recupero delle spese condominiali l'amministratore deve porre la massima attenzione nell'individuazione del soggetto effettivamente tenuto al pagamento. Deve trattarsi del condomino, ovvero del proprietario o titolare di altro diritto reale sull'unità immobiliare, e non di chi soltanto appaia tale. Di qui l'importanza di mantenere aggiornato il registro dell'anagrafe condominiale e di effettuare le opportune verifiche nei registri immobiliari.
Lo ha ribadito il Tribunale di Roma nella recente sentenza n. 12618, pubblicata lo scorso 25 agosto 2022.
Chi è tenuto al pagamento delle spese condominiali?
Come ormai chiarito più volte dalla Cassazione, l'azione giudiziale per il recupero della quota di spese di competenza di una unità immobiliare deve essere rivolta nei confronti dell'effettivo proprietario di detta unità (e non anche chi possa apparire come tale), perché la relativa responsabilità si fonda sul collegamento tra il debito e la titolarità del diritto reale, come risultante dalla trascrizione nei registri immobiliari (Cass. civ., sez. un., 08 aprile 2002, n. 5035; Cass. civ., sez. II, 03 agosto 2007, n. 17039; Cass. civ., sez. II, 25 gennaio 2007, n. 1627; Cass. civ., sez. VI-II, 9 ottobre 2017, n. 23621).
L'amministratore di condominio, di conseguenza, ha l'onere di controllare preventivamente i registri immobiliari per accertare la titolarità della proprietà o del differente diritto reale. Inoltre, come previsto dalla riforma del 2012, l'amministratore è anche tenuto a curare il registro di anagrafe condominiale (art. 1130, n. 6, c.c.), dal quale deve sempre risultare un quadro aggiornato dell'effettiva compagine dei condomini.
In questo registro, infatti, devono essere riportati, tra gli altri, i dati anagrafici dei condomini e i dati catastali delle relative unità immobiliari.
Sono i condomini a dover comunicare inizialmente questi dati all'amministratore e, successivamente, nel caso di variazioni.
Se ciò non avviene, l'amministratore è comunque tenuto ad acquisire le relative informazioni presso i competenti uffici, addossando le relative spese all'interessato.
Si ricorda che, proprio allo scopo di consentire l'aggiornamento del registro di anagrafe, il nuovo art. 63 disp. att. c.c. post riforma ha previsto l'obbligo per chi cede diritti sulle unità immobiliari comprese nel condominio di trasmettere all'amministratore copia autentica del titolo traslativo.
Il principio dell'apparenza in ambito condominiale.
L'obbligo del registro di anagrafe condominiale riduce quindi al minimo i casi di soggetti che soltanto apparentemente rivestano la qualità di condomini, ossia di proprietari o titolari di diritti reali su una o più unità immobiliari.
L'apparenza del diritto è un principio generale dell'ordinamento giuridico, che tutela la buona fede e il ragionevole affidamento dei terzi che un determinato fatto, poiché appare in un certo modo, esista effettivamente sul piano del diritto così come si è manifestato.
In base a tale principio il soggetto che abbia colposamente concorso a creare una situazione di incertezza nei rapporti con i terzi è chiamato a rispondere dei danni che questi abbiano subito per avere in buona fede fatto affidamento nella situazione che appariva essere quella corrispondente al vero. Si tratta di uno strumento di tutela importante per il terzo in buona fede, che potrebbe subire gli effetti pregiudizievoli dei comportamenti dolosi o colposi del soggetto sul quale abbia fatto affidamento.
Detto principio, però, come chiarito ormai più volte dalla Cassazione, non trova posto in ambito condominiale. L'orientamento sfavorevole a tale applicazione è infatti stato confermato dalle Sezioni Unite della Cassazione nel 2002, spiegando che nel rapporto tra condominio e singolo condomino un'esigenza di tutelare l'affidamento incolpevole del condominio e, quindi, di dare corpo e sostanza a una situazione apparente per non pregiudicare il condominio medesimo, non si pone affatto.
Innanzitutto il condominio non è terzo ma una parte del rapporto, sicché rispetto a esso non è possibile convertire l'inesistente titolarità del diritto di proprietà nell'effettiva titolarità e l'inesistente legittimazione in un'effettiva legittimazione nascente dalla situazione di apparenza.
Inoltre è da escludere la necessità, ai fini della tutela della buona fede del condominio, di collegare effetti giuridici a una situazione apparente, come avviene nelle ipotesi di applicazione del principio di apparenza del diritto, nelle quali, in mancanza di tale collegamento, il terzo incolpevole non vedrebbe sorgere il rapporto sulla cui esistenza e validità aveva senza sua colpa confidato, perché il rapporto giuridico tra il condominio e il singolo condomino, proprietario esclusivo di unità immobiliari, esiste in ogni caso nella realtà, essendo espressamente previsto dagli articoli 1123 c.c. e 63 disp. att. c.c.
Ecco che, allora, il condomino apparente non può mai essere considerato un vero condomino e, come tale, da un lato non ha diritto di essere convocato e partecipare all'assemblea o accedere alla documentazione condominiale, dall'altro non può ovviamente essere obbligato a pagare le spese di gestione dei beni e dei servizi comuni, le quali, quantunque detto soggetto utilizzi un'unità immobiliare sita nell'edificio, andranno sempre addossate al proprietario o titolare di altri diritti reali, ossia al vero condomino.
La decisione del Tribunale di Roma.
Nella decisione in questione il Tribunale di Roma ha quindi ribadito che l'amministratore nel recupero del credito non può agire contro chi appare condomino. Il Giudice romano ha ricordato a sua volta che le Sezioni Unite della Suprema Corte, intervenute nel 2002 per dirimere il contrasto verificatosi nella giurisprudenza, hanno affermato che in caso di azione giudiziale dell'amministratore del condominio per il recupero della quota di spese di competenza di una unità immobiliare di proprietà esclusiva, è passivamente legittimato il vero proprietario di detta unità e non anche chi possa apparire tale. Infatti il principio dell'apparenza del diritto è collegato all'esigenza di tutelare l'affidamento incolpevole, ovvero la buona fede del terzo che senza sua colpa abbia fatto affidamento su una determinata situazione, esistente però solo in apparenza.
Tuttavia tale principio non è configurabile nel rapporto che si instaura tra il condominio e il singolo condomino relativamente al pagamento delle spese comuni, perché in esso il condominio non è terzo ma una parte del rapporto stesso.
In ogni caso, fermo restando lo specifico dovere imposto al proprietario di un immobile in condominio di comunicare all'amministratore eventuali frazionamenti e trasferimenti di proprietà ai fini dell'aggiornamento dell'anagrafe condominiale, resta il fatto che è onere dell'amministratore, laddove intenda procedere per via giudiziaria, effettuare le necessarie ricerche presso la conservatoria al fine di individuare il reale proprietario dell'unità per il quale si afferma non essere stati versati gli oneri.
E ciò ovviamente al fine di evitare di dover in ipotesi recuperare coattivamente il credito nei confronti di un soggetto che non è proprietario.
