Terrazze miste e infiltrazioni: la quota condominiale cambia tra copertura e mero prolungamento

Con sentenza deliberata il 16 dicembre 2025, n. 6817, la Corte d'Appello di Napoli ha precisato i criteri di riparto delle spese per lavori urgenti di impermeabilizzazione quando le superfici interessate presentino una conformazione "mista", distinguendo tra terrazze a livello (o porzioni con funzione di copertura) e balconi aggettanti, con ricadute dirette sull'imputazione degli oneri tra condominio e proprietari esclusivi.

La motivazione valorizza l'accertamento tecnico sulla funzione di copertura di spazi chiusi e ribadisce, sul piano processuale, i limiti del sindacato giudiziale nell'impugnativa delle delibere, escludendo che il giudice possa sostituire l'assemblea nella concreta determinazione del nuovo riparto.

La vicenda

Due condomini impugnavano la delibera assembleare del 31 marzo 2017, chiedendone l'annullamento limitatamente:

• (i) alla nomina dell'amministratore;
• (ii) all'approvazione del piano di riparto relativo ai lavori urgenti per eliminare infiltrazioni nel fabbricato.

Quanto al riparto, deducevano che non fosse stata considerata correttamente la natura delle terrazze interessate dagli interventi di impermeabilizzazione: alcune, per la loro struttura, sarebbero state di proprietà esclusiva (in quanto assimilabili a balconi aggettanti), mentre altre avrebbero svolto funzione di copertura degli immobili sottostanti, con conseguente applicazione dell'art. 1126 c.c.

Veniva inoltre contestata l'inclusione, nel computo, dei costi per la posa della pavimentazione della terrazza della mansarda (unità A10), sostenendosi che la terrazza fosse originariamente priva di mattonelle e battiscopa e che, quindi, l'intervento avrebbe dovuto gravare sul proprietario esclusivo e non essere ricompreso nel riparto.

Il condominio resisteva, tra l'altro sostenendo che le terrazze, pur presentando parti sporgenti rispetto agli appartamenti sottostanti, avrebbero comunque svolto integralmente funzione di copertura, senza fuoriuscire dal perimetro del fabbricato. In relazione alla pavimentazione della mansarda A10, deduceva che la stessa era stata rimossa in occasione di precedenti lavori condominiali deliberati ma non portati a compimento.

Il Tribunale, espletata consulenza tecnica d'ufficio, dichiarava cessata la materia del contendere sulla nomina dell'amministratore (per successiva ratifica assembleare) e accoglieva l'impugnazione sul riparto, annullando la delibera in parte qua e disponendo che le spese fossero suddivise secondo lo schema elaborato dal CTU.

Il condominio proponeva appello, censurando: la qualificazione delle porzioni come balconi aggettanti; lo scorporo dei costi di pavimentazione della mansarda A10; la necessità (asserita) di impugnare regolamento contrattuale e computo metrico; nonché l'asserito superamento del petitum per avere il Tribunale sostituito il riparto deliberato con quello del CTU. I condomini resistevano e proponevano appello incidentale per l'integrazione degli esborsi documentati (contributo unificato, marca e notifica).

La decisione La Corte ha accolto parzialmente l'appello principale del condominio e l'appello incidentale dei condomini.

Quanto alla corretta qualificazione delle superfici, il Collegio ha ribadito che, ai fini del riparto, "occorre distinguere quando si versi in ipotesi di terrazze a livello - equiparabili al lastrico solare non transitabile che funge da tetto degli edifici - e quando in casi di balconi aggettanti", dovendosi verificare se la superficie sia assimilabile a lastrico per la funzione di copertura di spazi chiusi sottostanti oppure sia un mero prolungamento dell'unità immobiliare (Cass. 14576/2004).

Sulla scorta della documentazione in atti, è stato affermato che "se per parte delle terrazze è innegabile la funzione di copertura di uno spazio chiuso; per la restante parte - quella sporgente - deve necessariamente parlarsi di balconi aggettanti". Ne è conseguita l'infondatezza della tesi per cui la sola circostanza che le superfici non fuoriescano dal perimetro dell'immobile sottostante escluderebbe la configurabilità di porzioni aggettanti.

Con riguardo alla pavimentazione della mansarda A10, la Corte ha ricostruito il dato fattuale (assenza attuale delle mattonelle) e la relativa causa, rilevando che "l'attuale assenza della pavimentazione deriva da precedenti lavori di impermeabilizzazione disposti nel marzo del 2009 dalla amministrazione condominiale a seguito di approvazione di apposita delibera", con lavori poi interrotti senza ripristino.

Pur richiamando la giurisprudenza secondo cui, di regola, la pavimentazione del lastrico e le parti connesse alla praticabilità gravano sul proprietario/utente esclusivo (Cass. 4183/2017; Cass. 15389/2000), è stato precisato che, nel caso concreto, la rimozione era stata deliberata per eseguire lavori comuni; pertanto "i costi relativi alla posa in opera della pavimentazione in discorso" devono essere ripartiti tra i condomini secondo le ordinarie regole di distribuzione.

Sul profilo relativo alla pretesa necessità di impugnare il regolamento contrattuale, la Corte ha escluso che i condomini avessero "approvato sic et simpliciter" il riparto, richiamando quanto risultava dal verbale assembleare, e ha ritenuto irrilevante l'eccezione perché la contestazione non investiva tabelle o necessità dei lavori, ma soltanto l'inclusione, nel riparto, delle superfici da qualificare come aggettanti e la posa delle mattonelle dell'unità A10.

In punto di limiti della decisione giudiziale nell'impugnativa della delibera, la Corte ha accolto il motivo con cui si deduceva il superamento della domanda, ricordando che "il controllo del giudice sulle delibere delle assemblee condominiali è limitato al riscontro della legittimità" e che, "ai sensi dell'art. 112 c.p.c. non può mai esulare da quanto richiesto dalle parti nel rispetto delle decadenze previste dalla legge".

Poiché la richiesta di accertare la "minor somma dovuta" era stata formulata solo in comparsa conclusionale, "il Tribunale […] avrebbe dovuto pronunciarsi esclusivamente sulla domanda di annullamento […] lasciando alla assemblea condominiale la determinazione del nuovo riparto delle spese".

In conclusione, la Corte ha dichiarato illegittima e annullato la delibera del 31 marzo 2017 limitatamente al punto relativo al riparto: (i) nella parte in cui includeva nel calcolo le superfici delle porzioni da considerarsi balconi aggettanti, in quanto di proprietà esclusiva; (ii) nella parte in cui la pronuncia di primo grado aveva sostituito il riparto deliberato con quello del CTU, dovendo invece la rideterminazione del riparto essere rimessa all'assemblea.

È stato inoltre accolto l'appello incidentale dei condomini in tema di spese, qualificando la richiesta non come correzione di errore materiale ma come impugnazione incidentale e richiamando il principio per cui "la procedura di correzione di errore materiale non è esperibile" quando si deduca un'omessa/erronea liquidazione di spese borsuali documentate (Cass. 19718/2025). Ai fini della liquidazione, la Corte ha applicato i parametri del d.m. 55/2014 come modificato dal d.m. 147/2022 e, in appello, ha escluso la fase istruttoria/trattazione richiamando Cass. 25664/2025.

I riferimenti normativi e giurisprudenziali richiamati

• Artt. 1125 e 1126 c.c.: richiamati in motivazione per la disciplina delle strutture che assolvono funzione di copertura e per i criteri di riparto, con riferimento alla distinzione tra copertura di spazi chiusi e mero aggetto.
• Cass., n. 14576/2004: sulla distinzione tra terrazze a livello/lastrici e balconi aggettanti in base alla funzione di copertura e alla natura di mero prolungamento dell'unità immobiliare.
• Cass., SS.UU., n. 3672/1997: richiamata quale supporto del principio per cui la terrazza a livello assolve alla funzione di copertura, con conseguente concorso alle spese dei condomini coperti e dell'eventuale titolare dell'uso esclusivo.
• Cass., n. 4183/2017 e Cass., n. 15389/2000: sulla regola ordinaria di imputazione al proprietario/utente esclusivo dei costi connessi alla pavimentazione e alle parti legate alla praticabilità, salva la diversa ricostruzione causale nel caso concreto.
• Art. 112 c.p.c.: limite alla pronuncia in relazione a chiesto e pronunciato nell'impugnativa della delibera.
• Artt. 287 ss. c.p.c. e Cass., n. 19718/2025: in tema di non esperibilità della correzione di errore materiale per contestazioni sulla liquidazione di spese borsuali documentate.
• Art. 336 c.p.c.: effetto espansivo interno della riforma e riliquidazione delle spese del primo grado.
• D.m. 55/2014 come modificato dal d.m. 147/2022: parametri per la liquidazione dei compensi.
• Cass., n. 25664/2025 e art. 350 c.p.c.: criteri per il riconoscimento (o esclusione) della fase istruttoria/trattazione nel giudizio di appello.

Considerazioni conclusive

Il passaggio centrale risiede nel criterio funzionale-structurale: la Corte non si arresta alle denominazioni usate in assemblea o alle rappresentazioni delle parti, ma richiama la necessità di verificare se la superficie copra uno spazio chiuso (ipotesi tipica della terrazza a livello/lastrico, con regole di riparto proprie) oppure se sia un aggetto privo di tale funzione.

In questa prospettiva assume rilievo l'affermazione secondo cui "nemmeno può essere definito lastrico solare una struttura aggettante ed aperta" che copra, al più, un'area ugualmente aperta e aggettante, non potendosi considerare terrazza a livello quella che "copre la terrazza sottostante e non funge da tetto di uno spazio chiuso posto al piano inferiore".

Ne discende che, in presenza di configurazioni "a scala" o comunque non allineate, è necessario un accertamento analitico delle porzioni, perché la sola continenza entro il perimetro del fabbricato sottostante non è decisiva.

Quanto alla pavimentazione dell'unità A10, la motivazione è utile per delimitare l'area della regola ordinaria (costi a carico dell'utente esclusivo per le componenti connesse alla praticabilità) rispetto alle ipotesi in cui il ripristino diviene conseguenza di un intervento condominiale deliberato e rimasto incompleto: in tal caso, la Corte collega la spesa non a un "miglioramento" dell'unità, ma al ripristino necessario dopo lavorazioni comuni avviate e interrotte, con imputazione secondo le ordinarie regole applicabili in concreto al riparto dei lavori deliberati.

Sul piano processuale, la decisione ribadisce in modo netto che l'impugnazione della delibera non può trasformarsi, oltre i limiti della domanda tempestivamente proposta, in un giudizio di "rideterminazione" dell'esatto dare-avere: la Corte richiama espressamente l'art. 112 c.p.c. e afferma che la rideterminazione del riparto, una volta annullata la delibera nella parte illegittima, deve tornare nella competenza assembleare, anche per evitare una sostituzione giudiziale delle valutazioni e delle determinazioni che l'ordinamento rimette all'organo collegiale.

In pratica, il principio che si ricava è applicabile soprattutto nei casi in cui le superfici oggetto di lavori presentino porzioni con funzioni differenti: solo la parte effettivamente di copertura di spazi chiusi può attrarre regole di riparto riconducibili al lastrico/terrazza a livello, mentre la parte aggettante, quale prolungamento dell'unità, resta nella sfera della proprietà esclusiva e non può essere inserita nel riparto condominiale.

Rimane essenziale, però, che tale distinzione sia dimostrata in fatto (rilievi, foto, elaborati, CTU), perché l'esito dipende dalla concreta struttura del fabbricato e non da qualificazioni astratte.