Stendibiancheria e fioriere nel cortile condominiale legittimi se non limitano il pari uso degli altri

L'installazione di stendibiancheria e fioriere nel cortile comune da parte di un singolo condomino può rientrare nell'uso consentito ex art. 1102 c.c., purché non venga impedito agli altri partecipanti alla comunione di fruire del bene secondo il proprio diritto.

Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, con la sentenza n. 6558/2020, depositata il 24 ottobre 2025 (ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c.), ha rigettato la domanda del condomino che lamentava una preclusione all'uso del cortile, ritenendo che i manufatti apposti dai convenuti (stendibiancheria e fioriere) non integrassero violazione dell'art. 1102 c.c., in assenza di prova di una concreta limitazione all'utilizzo della parte comune.

La vicenda

L'attore, proprietario di un appartamento con accesso dal cortile condominiale, ha citato in giudizio i comproprietari dell'appartamento al piano terra, deducendo che questi ultimi avessero occupato stabilmente il cortile mediante l'apposizione di fioriere, stendibiancheria, tavolini e simili manufatti, così impedendo l'utilizzo della parte comune. L'attore ha chiesto il ripristino dello status quo ante e la rimozione dei manufatti.

I convenuti si sono costituiti chiedendo il rigetto della domanda per infondatezza in fatto e in diritto, eccependo altresì l'usucapione per possesso ultraventennale (eccezione poi dichiarata tardiva dal giudice), e chiedendo la condanna dell'attore per lite temeraria ex art. 96 c.p.c.

Nel corso del giudizio è emerso che i convenuti hanno provveduto spontaneamente alla rimozione del cancelletto precedentemente installato; nel cortile sono rimasti soltanto stendibiancheria e fioriere.

La decisione

Il Tribunale ha rigettato la domanda attorea, ritenendo che l'apposizione di stendibiancheria e fioriere costituisse esercizio legittimo delle facoltà riconosciute al singolo partecipante ex art. 1102 c.c., in quanto:

• Non risultava provata alcuna ostruzione o limitazione rilevante all'uso consentito del cortile comune;
• I manufatti erano amovibili e non modificavano la natura o la funzione della cosa comune, né alteravano il decoro architettonico;
• La posizione delle fioriere e degli stendibiancheria variava nel tempo, come riferito dai testi escussi;
• Il passaggio non era stato precluso agli altri condomini.

Il giudice ha valorizzato le risultanze istruttorie: «gli stessi testi escussi di parte attrice riferiscono di fioriere in cemento poste in orizzontale o in verticale (sul lato del muro) e dunque non sempre nella stessa posizione; ugualmente per gli stendibiancheria, di cui i testi riferiscono di averli visti collocati di volta in volta in posizioni diverse, a riprova della amovibilità degli stessi».

Non è risultata provata «una ostruzione e/o limitazione giuridicamente e fattualmente rilevante dell'uso allo stesso consentito del cortile comune» e «parte convenuta [non ha] precluso il passaggio».

Quanto all'eccezione riconvenzionale di usucapione sollevata dai convenuti, il Tribunale ne ha dichiarato la tardività ai sensi dell'art. 167 c.p.c., richiamando Cass. n. 18108/2024: «la eccezione riconvenzionale di usucapione è tardivamente proposta qualora assente nella comparsa di costituzione e risposta in primo grado [...]».

Non è stata accolta nemmeno l'eccezione relativa al difetto di legittimazione passiva di alcuni convenuti residenti altrove: «Né può essere dichiarato il difetto di legittimazione passiva [...] essendo irrilevante, a tal fine, la residenza degli stessi».

Il Tribunale ha inoltre escluso i presupposti per la condanna ex art. 96 c.p.c., non ravvisando dolo o colpa grave nella condotta processuale dell'attore.

Le spese sono state integralmente compensate tra le parti, tenuto conto della parziale cessazione della materia del contendere per effetto della spontanea rimozione del cancelletto da parte dei convenuti, manufatto che - come chiarito dal giudice - «avrebbe senz'altro costituito un limite all'utilizzo del cortile comune».

I riferimenti giurisprudenziali

Il Tribunale ha applicato l'orientamento costante della Cassazione secondo cui:

• «la nozione di "pari uso" non va intesa nel senso di uso identico e contemporaneo, dovendo ritenersi conferita dalla legge a ciascun partecipante alla comunione la facoltà di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione a condizione che questa sia compatibile con i diritti degli altri» (Cass. civ., sez. II, 05.10.2009, n. 21256);
• «l'uso paritetico della cosa comune […] deve essere compatibile con la ragionevole previsione dell'utilizzazione che in concreto faranno gli altri condomini della stessa cosa» (Cass. civ., sez. II, 27.02.2007, n. 4617);
• «il diritto del singolo condomino ad una utilità più intensa o diversa trova limite nell'insussistenza di contrasto tra l'utilità ricavata dall'uso della parte comune e la specifica destinazione della medesima» (Cass. civ., sez. II, 07.06.2011, n. 12310);
• Sull'eccezione riconvenzionale d'usucapione: Cass., n. 18108/2024.

Considerazioni conclusive

L'applicazione dei principi sull'uso delle parti comuni ex art. 1102 c.c., come ribaditi nella sentenza n. 6558/2020 (depositata il 24 ottobre 2025), conferma che l'apposizione amovibile di manufatti quali stendibiancheria e fioriere può rientrare nell'uso consentito della cosa comune, se non altera la destinazione del bene, non ne pregiudica il decoro e, soprattutto, non impedisce agli altri condomini il pari uso, neppure in via concreta, e purché non sia espressamente vietata dal regolamento condominiale.

Nel caso di specie, il Tribunale ha ritenuto non provata «una ostruzione e/o limitazione [...] rilevante» e ha accertato l'assenza di preclusione al passaggio, valorizzando l'amovibilità e la collocazione variabile nel tempo dei manufatti residui; ha, inoltre, considerato cessata la materia del contendere per il cancelletto rimosso, che «avrebbe senz'altro costituito un limite» all'uso del cortile comune.

Onere della prova: grava su chi agisce la prova della concreta lesione del pari uso. Nel caso concreto tale prova non è stata fornita dall'attore.