In ambito condominiale, non è infrequente che i vicini litighino anche per questioni apparentemente futili. Il volume del televisore troppo alto oppure la porta d'ingresso all'appartamento, sbattuta e non accompagnata, sono alcuni dei tanti esempi in occasione dei quali i residenti di un edificio potrebbero discutere animatamente.
Ebbene, chi ha ragione in questi casi? È legittimo affermare che, se sono in casa mia, posso fare qualsiasi cosa? Se sono all'interno della mia proprietà, posso compiere degli atti, apparentemente leciti, diretti esclusivamente a dare fastidio al vicino antipatico?
Si è discusso di questo tema anche nel procedimento appena conclusosi dinanzi al Tribunale di Cassino con la sentenza n. 39 del 12 gennaio 2026. Più precisamente, la lite in questione era sorta a causa di uno stendino che il titolare di un appartamento all'ultimo piano appoggiava sul lastrico solare. A quanto pare, però, lo stendino era rivolto verso il sottostante terrazzo a livello di una vicina, con tanto di panni stesi, altresì gocciolanti, verso la proprietà altrui.
Ebbene, a detta della titolare del terrazzo, lo stendino in questione doveva essere rimosso. Non c'era, infatti, alcuna utilità che fosse rivolto, coi panni stesi, verso il proprio spazio. Si trattava, pertanto, di un atto emulativo, in quanto tale illecito, ragion per cui era invocato il competente Tribunale di Cassino per obbligare il responsabile a stendere i propri panni altrove e in altro modo.
Tuttavia, stendere i panni verso la proprietà altrui è un atto inutile ed emulativo? Se dovesse essere vietato dal regolamento, questo comportamento potrebbe essere inibito? Approfondiamo, quindi, la lite in esame.
Atti emulativi: cosa sono?
All'interno del proprio immobile, che sia un terreno o che sia un appartamento, il titolare può esercitare ogni facoltà connessa al diritto di proprietà, senza che debba chiedere il permesso a qualcuno, tanto meno al vicino. Egli, quindi, può godere della propria cosa in modo pieno ed esclusivo «Il proprietario ha diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l'osservanza degli obblighi stabiliti dall'ordinamento giuridico (art. 832 cod. civ.)»
Tuttavia, nell'esercizio del proprio diritto di proprietà, il titolare non è legittimato a dare fastidio agli altri. Se, pertanto, utilizza e gode del bene al solo scopo di molestare il vicino e senza che la propria condotta abbia una minima utilità per sé stesso, si dice che ha compiuto un atto emulativo. Questo è, specificatamente, vietato dalla legge «Il proprietario non può fare atti, i quali non abbiano altro scopo che quello di nuocere o recare molestia ad altri (art. 833 cod. civ.)».
Proprio ciò che contestava la parte attrice del procedimento in esame. Secondo la sua versione, infatti, lo stendino, coi relativi indumenti stesi, le arrecava fastidio per l'estensione dei panni verso il suo terrazzo, per il conseguente gocciolamento e per la limitazione di aria e di luce arrecata.
Inoltre, si trattava di un evidente atto emulativo: secondo la titolare del terrazzo questo comportamento era assunto al solo scopo di importunarla e non aveva alcun'utilità per il vicino.
A quanto pare, però, il Tribunale di Cassino non è stato d'accordo con queste conclusioni.
Regolamento condominiale vieta di sciorinare i panni: cosa significa?
Nella lite in esame, il Tribunale di Cassino ha, giustamente, negato che l'azione di stendere i panni possa considerarsi un atto emulativo, cioè privo di utilità per chi lo compie e diretto a nuocere qualcuno. Lo scopo di asciugare i propri indumenti non è, infatti, immeritevole di considerazione «Di per sé l'azione di stendere i panni ad asciugare (interesse igienico del proprietario) possiede una sua utilità presunta….Atteso quindi che di per sé l'atto di apporre lo stendino amovibile e di appendervi i panni ad asciugare di per sé non rappresenta un atto privo di utilità lo stesso non può configurarsi automaticamente come atto emulativo lesivo dei diritti dell'attrice».
Tuttavia, nel fabbricato era in vigore un regolamento che vietava di sciorinare i panni. Per l'ufficio laziale si trattava di un divieto non diretto a salvaguardare, esclusivamente, il decoro del fabbricato, ma principalmente ad impedire eventuali incomodi ai vari residenti, come nel caso in esame.(per un inquadramento complessivo delle regole su stendere i panni in condominio)
Per queste ragioni, la domanda diretta alla condanna alla rimozione dello stendino è stata accolta.
Considerazioni conclusive
In tema di atti emulativi, la valutazione offerta dal Tribunale di Cassino sulla condotta di stendere i panni e sull'escludere che si tratti di un atto illecito, appare in linea con la giurisprudenza di legittimità sull'argomento «L'atto emulativo vietato ex art. 833 c.c. presuppone lo scopo esclusivo di nuocere o di recare pregiudizio ad altri, in assenza di una qualsiasi utilità per il proprietario, sicché non è riconducibile a tale categoria un atto comunque rispondente ad un interesse del proprietario, né potendo il giudice compiere una valutazione comparativa discrezionale fra gli interessi in gioco o formulare un giudizio di meritevolezza e prevalenza fra gli stessi (Cass. n. 1209/2016)».
Non si tratta, quindi, di un atto privo di utilità e diretto al solo scopo di nuocere agli altri. Tanto meno può darsi prevalenza all'interesse del vicino a non essere infastidito dai panni stesi.
Tuttavia, occorre fare attenzione al regolamento di condominio ed all'eventuale divieto di sciorinamento degli indumenti. Come precisa l'ufficio laziale si tratta di un disciplinare che impegna tutti i condòmini e che, in quanto tale, deve essere rispettato «Basti in tale sede ricordare che il regolamento di condominio è un atto che racchiude la volontà dei condomini ed è volto a regolamentare ogni aspetto della vita condominiale come: l'uso delle parti comuni come cortili, scale, ascensori, parcheggi; ripartizione delle spese condominiali, ordinarie e straordinarie, uso delle proprietà e limiti. Il regolamento vincola tutti i condomini, similmente a quanto avviene con un contratto».
