Stendere i panni sul balcone può portare alla rimozione dello stendino

La possibilità di stendere i panni ad asciugare su balconi o terrazzi di proprietà esclusiva è un tema ricorrente di frizione tra vicini, perché l'esercizio delle facoltà dominicali può interferire con il godimento della proprietà sottostante. In questo quadro, con sentenza del Tribunale di Cassino n.39 del 12 gennaio 2026 (R.G. n. 1483/2020) è stato precisato che la stesa della biancheria, di per sé, non integra automaticamente un atto emulativo (art. 833 c.c.) se è sorretta da una concreta utilità; ciò non esclude, però, che un divieto contenuto nel regolamento condominiale possa condurre all'ordine di rimozione dello stendino quando la condotta arreca danno o molestia agli altri condomini.

La vicenda

Nella controversia decisa dal Tribunale di Cassino, la proprietaria dell'appartamento con terrazzo a livello ha agito contro il proprietario dell'unità sovrastante, lamentando che questi avesse collocato uno stendino sul muretto perimetrale esterno del proprio terrazzo, con panni stesi in proiezione sul terrazzo sottostante, fino a ostacolarne il pieno godimento.

La domanda era diretta a ottenere la rimozione dello stendino e il risarcimento dei danni, deducendo la violazione dell'art. 832 c.c. e sostenendo la natura emulativa della condotta ai sensi dell'art. 833 c.c.; veniva, inoltre, invocato l'art. 9 del regolamento condominiale, che vietava di sciorinare biancheria o altro in modo da arrecare danno o molestia agli altri condomini.

Il proprietario del piano superiore ha resistito eccependo, tra l'altro, la carenza di legittimazione attiva (contestando la titolarità esclusiva del terrazzo) e l'improcedibilità per mancato previo esperimento della mediazione obbligatoria (art. 5 D.Lgs. n. 28/2010). Nel merito, ha sostenuto che lo stendere i panni costituiva una utilitas priva di intento emulativo e che il regolamento non potesse incidere sulle proprietà esclusive.

Dopo il tentativo di mediazione, rimasto infruttuoso, la proprietaria del terrazzo sottostante ha prodotto documentazione catastale e notarile a sostegno della propria titolarità.

La decisione

In via preliminare è stata respinta l'eccezione sulla legittimazione attiva, ritenendo sufficiente - ai fini incidentali - la documentazione prodotta, poiché "Tale documentazione, nel suo complesso valutata allora appare idonea a soddisfare incidenter tantum la prova del titolo di proprietà del terrazzo di cui trattasi e di conseguenza la sussistenza della legittimazione attiva dell'attrice a promuovere l'azione contro gli atti emulativi."

Quanto al profilo dell'art. 833 c.c., il Giudice ha richiamato l'indirizzo secondo cui "l'atto emulativo vietato ex art. 833 c.c. presuppone lo scopo esclusivo di nuocere o di recare pregiudizio ad altri, in assenza di una qualsiasi utilità per il proprietario", in linea con Cass. civ., Sez. II, sent. n. 1209/2016.

Sulla base delle prove (fotografie e testimonianze), è stato accertato che lo stendino veniva utilizzato "conformemente al suo principale uso ossia quello di appendere i panni ad asciugare (interesse igienico del proprietario)" e che, nel caso concreto, lo stendino amovibile non era strumento idoneo a determinare oscuramenti totali o parziali di finestre e balconi.

Di conseguenza, "l'atto di apporre lo stendino amovibile e di appendervi i panni ad asciugare di per sé non rappresenta un atto privo di utilità", con esclusione della riconducibilità automatica della condotta agli atti emulativi.

La domanda è stata, però, ritenuta fondata sotto un diverso profilo: nel regolamento condominiale era presente il divieto di "sciorinare biancheria o altro sui balconi in modo da arrecare danno o molestia agli altri condomini." Il Tribunale ha precisato che non rilevava l'assenza di affaccio su strada pubblica, poiché la clausola è volta a evitare disagio e incomodo agli altri condomini più che a tutelare il decoro architettonico; pertanto, "Per tali motivi al caso che qui occupa deve essere applicato il divieto di cui all'art. 9 del mentovato regolamento, con la conseguenza che lo stendino deve essere rimosso."

Quanto alle domande riconvenzionali, è stato escluso che la presenza di un tavolo e sedie sul terrazzo sottostante integrasse, di per sé, un atto emulativo; è stata respinta anche la richiesta relativa alla siepe. È stata invece ordinata la rimozione dell'ombrellone, ritenuto idoneo - per dimensioni e collocazione - a ledere sensibilmente il diritto di veduta del piano soprastante, con possibilità di sostituzione con altro di minori dimensioni e meglio posizionato.

Le pretese risarcitorie (in particolare quelle non patrimoniali) sono state respinte per difetto di prova. Le spese sono state compensate per soccombenza parziale.

I riferimenti giurisprudenziali

Oltre al richiamo a Cass. civ., Sez. II, n. 1209/2016, la decisione si è soffermata sulla prova della proprietà, richiamando Cass. civ. n. 22339/2019 e Trib. Grosseto n. 15/2025, ribadendo che la sola visura catastale non è, di regola, prova piena della titolarità dominicale.

Considerazioni conclusive

Il punto di equilibrio tracciato è netto: la stesa dei panni, in quanto attività connotata da utilità (igienica e domestica), non viene ricondotta automaticamente al divieto di cui all'art. 833 c.c., perché difetta il requisito dell'assenza di vantaggio per chi compie l'atto. Questa impostazione è coerente con l'idea, più volte ribadita anche in commenti specialistici, che l'atto emulativo richieda la mancanza di utilità e lo scopo esclusivo di nuocere o recare molestia .

La rimozione dello stendino è stata, però, ordinata in applicazione del regolamento condominiale, valorizzando la clausola che vieta lo sciorinio "in modo da arrecare danno o molestia". Sotto un profilo pratico, ciò conferma che il baricentro, in casi simili, si sposta spesso dalla categoria degli atti emulativi alla verifica dell'esistenza e del contenuto delle regole interne (e del loro ambito operativo), secondo una logica che la giurisprudenza di legittimità ha già ritenuto ammissibile quando l'autonomia privata incide - nell'interesse comune - anche sulle modalità d'uso delle proprietà esclusive .

Resta fermo che l'efficacia delle clausole regolamentari limitative, specie quando incidono sulle facoltà inerenti alle porzioni esclusive, va normalmente letta alla luce della loro natura e della loro opponibilità ai singoli (profilo che, nella motivazione, non viene sviluppato analiticamente, ma che nella pratica è spesso decisivo).

Sul punto, per un inquadramento operativo (regolamento contrattuale, limiti del regolamento assembleare e rilevanza di eventuali prescrizioni comunali), può risultare utile anche l'approfondimento: Stendere panni sul balcone e regole applicabili tra regolamento condominiale e prescrizioni pubblicistiche .

In chiave comparativa, si rinvengono decisioni che, in fattispecie diverse, hanno affrontato il tema dell'uso degli spazi (anche comuni) per l'asciugatura della biancheria, soprattutto quando l'attività si accompagna a installazioni o fissaggi suscettibili di incidere sul pari uso o sull'organizzazione degli spazi; tra queste, è stata segnalata App. Reggio Calabria 12 maggio 2021 n. 291, in materia di fili/stenditoi su lastrico solare , e Trib. Barcellona Pozzo di Gotto 19 novembre 2025 n. 954, che ha ritenuto legittima una disciplina regolamentare che consentiva lo stendere i panni sui balconi entro specifiche condizioni (assenza di sporgenze visibili e cautele contro il gocciolamento) .

In definitiva, sul piano operativo, la decisione suggerisce un percorso di verifica in concreto: (i) accertare se la condotta abbia una utilità (così da escludere l'emulatività "automatica"); (ii) leggere la clausola regolamentare applicabile e misurare se, nel caso specifico, lo sciorinio si traduca in molestia o danno per il vicino (ad esempio per invasione dello spazio in proiezione, intralcio al godimento, sgocciolamento, ecc.); (iii) raccogliere prove coerenti con il petitum, poiché le domande risarcitorie - specie sul piano non patrimoniale - richiedono un rigoroso riscontro probatorio.

Per ulteriori spunti pratici sui rimedi e sui limiti (anche in relazione a servitù e stillicidio nelle ipotesi di "proiezione" sulla proprietà altrui), può essere consultato: Stendere i panni e tutele contro comportamenti illeciti o molesti tra profili civilistici e rimedi .