Stendere la biancheria sui balconi è una pratica quotidiana apparentemente banale, ma nei condomini può trasformarsi in un vero e proprio motivo di conflitto. Da un lato, ogni proprietario ha il diritto di utilizzare il proprio balcone o terrazzo come meglio crede, compreso appendere i panni ad asciugare.
In altre parole stendere i panni rientra tra le facoltà normali del proprietario, ma deve essere esercitata con correttezza, evitando di arrecare pregiudizio agli altri.
Del resto si deve considerare che il regolamento spesso contiene norme specifiche che vietano o limitano questa pratica, oppure la consentono con condizioni.
A tale proposito si segnala una recente decisione del Tribunale di Barcellona Pozzo di Gotto (sentenza n. 954 del 19/11/2025).
La vicenda
Un condomino impugnava una delibera assembleare approvata a maggioranza, chiedendone l'annullamento per due motivi: da un lato, l'approvazione del bilancio consuntivo avvenuta senza preventiva informativa; dall'altro l'approvazione di una modifica al regolamento contrattuale senza il consenso unanime dei partecipanti al condominio.
In particolare l'attore domanda annullamento della delibera condominiale nella parte in cui disponeva la modifica dell'art. 42, lett. c, del regolamento condominiale consentendo "la stenditura di panni, biancheria ed indumenti ad asciugare sui balconi e terrazze private purché non superi il pavimento del proprio terrazzo e/o balcone ed i panni, la biancheria e gli indumenti siano ben strizzati al fine di evitare lo scolo sui balconi e/o terrazze sottostanti e nel cortile interno". Il condominio si costituiva in giudizio, evidenziando come l'attore avesse votato l'approvazione del bilancio; in ogni caso il convenuto notava che la modifica regolamentare aveva ad oggetto esclusivamente le modalità d'uso dei beni comuni.
La decisione
Il Tribunale ha dato torto all'attore. L'approvazione del bilancio è stata ritenuta pienamente valida, poiché l'attore non ha fornito prova di essere stato impossibilitato ad accedere alla documentazione contabile prima del deposito della memoria conclusionale.
Il Tribunale ha respinto pure la richiesta di annullare la delibera condominiale che aveva modificato il regolamento interno, introducendo la possibilità per i condomini di stendere panni e biancheria sui balconi e sulle terrazze private.
Il giudice ha rilevato che la delibera ha consentito di stendere i panni sui balconi solo rispettando alcune regole: non superare l'altezza del pavimento (cioè i panni non devono scendere visibilmente al di sotto del bordo del balcone) e essere ben strizzati, per evitare che l'acqua goccioli sui balconi sottostanti o nel cortile. Queste condizioni, secondo il Tribunale, hanno reso la modifica del regolamento pienamente legittima.
Da un lato, infatti, resta fermo il divieto di stillicidio, che tutela i diritti degli altri condomini; dall'altro, non si può parlare di contraddizione, perché se un'attività è espressamente consentita entro certi limiti non rientra nel campo di applicazione di un divieto generale. Il giudice ha anche chiarito che non è stata dimostrata alcuna variazione sostanziale dell'edificio, né un'alterazione del suo decoro architettonico. Per questo motivo, la delibera è stata ritenuta valida e non annullabile.
Considerazioni conclusive
Salvo particolari divieti contenuti nel regolamento di condominio, i condomini possono stendere i panni sugli stenditoi collocati su balconi o terrazze, purché non siano gocciolanti e non sottraggano luce ed aria all'appartamento sottostante.
Una modalità sufficiente a soddisfare tali esigenze potrebbe essere quella di centrifugare i panni in lavatrice (di modo da evitare che gocciolino), per poi stenderli sugli appositi stenditoi. In quest'ottica appare legittima la delibera che consente di stendere i panni solo se non superano l'altezza del pavimento del balcone e se sono ben strizzati, così da non far cadere acqua sui balconi vicini o nel cortile.
Del resto la Cassazione ha già chiarito che il fondo inferiore non può essere assoggettato, salvo diverse ed espresse previsioni convenzionali, allo scolo di acque di qualsiasi genere, diverse da quelle defluenti secondo il naturale assetto dei luoghi, provenienti dal fondo superiore.
Costituiscono espressione di tale principio tanto l'art. 908 c.c., che vieta al proprietario di costruire i tetti in modo che le acque piovane scolino sul terreno del vicino, quanto l'art. 913 c.c., che limita il peso gravante sul fondo inferiore alle sole acque scolanti dal fondo superiore naturalmente, senza cioè che sia intervenuta l'opera dell'uomo.
In applicazione di tale principio la Corte di Cassazione ha avuto occasione di precisare che lo stillicidio, sia delle acque piovane, sia, ed a maggior ragione, di quelle provenienti (peraltro con maggiore frequenza) dall'esercizio di attività umana, quali quelle derivanti dallo sciorinio di panni mediante sporti protesi sul fondo alieno (pratiche comportanti anche limitazioni di aria e luce a carico dell'immobile sottostante), per essere legittimamente esercitato, deve necessariamente trovare rispondenza specifica in un titolo costitutivo di servitù ad hoc (Cass. civ., sez. II, 28/03/2007, n. 7576).
Si ricorda che, al fine di creare una servitù di stillicidio, che autorizza lo sgocciolare dei panni sul piano comune non bastano due fili sostenuti da staffe di metallo infissi dall'originario e unico proprietario nel muro perimetrale, ai lati delle finestre sovrastanti, anche perché la presenza dei ferri con i fili per i panni non lascia intendere che si volesse assoggettare l'immobile inferiore allo sgocciolamento del bucato bagnato (Cass. civ., sez. VI, 16/08/2012, n. 14547).
