In un condominio, essere d'accordo su ogni decisione è veramente difficile. Anche quando si tratta di eseguire dei lavori di ristrutturazione necessari, il raggiungimento della maggioranza è, spesso, un'impresa. Le difficoltà aumentano nel caso del cosiddetto condominio minimo. In tale circostanza, infatti, i proprietari sono, soltanto, due e senza l'unanimità non è possibile deliberare alcunché. Pertanto, quando si tratta di un condominio minimo l'impasse è, sempre, dietro l'angolo così come il ricorso alla giustizia per risolverlo.
Si è discusso di questo tema anche nel procedimento dinanzi al Tribunale di Parma terminato, recentemente, con il provvedimento del 30 gennaio 2026. In particolare, pare che in un certo edificio vi fossero delle problematiche di carattere strutturale che richiedevano degli urgenti lavori di ristrutturazione. Ebbene, nonostante tale premessa, i due proprietari del fabbricato non si erano messi d'accordo su come procedere, su quale progetto esecutivo bisognava scegliere e a quale ditta occorreva rivolgersi. A riguardo, vane erano state le varie assemblee convocate all'abbisogna, sebbene vi fosse, persino, un'ordinanza sindacale che imponeva la risoluzione del problema entro un termine perentorio.
Pertanto, alla luce di questa situazione, il proprietario dell'immobile posto al primo piano di questo condominio invocava l'intervento del Tribunale di Parma. Quest'ultimo avrebbe dovuto nominare un amministratore ad acta il cui scopo sarebbe stato quello di presiedere, gestire, ed organizzare la realizzazione dei lavori straordinari nel fabbricato.
Tuttavia, se c'è uno stallo in un condominio minimo con problemi strutturali, il giudice può nominare un amministratore ad acta?
Vediamo cosa dice la legge a riguardo e come ha risposto alla domanda l'ufficio emiliano.
Quali sono le condizioni per superare uno stallo in un condominio minimo con problemi strutturali?
In tema di condominio, secondo un preciso articolo del Codice civile, qualora non siano adottati i provvedimenti necessari all'amministrazione della cosa comune, su ricorso anche di un solo condòmino, può essere richiesto l'intervento del Tribunale.
Quest'ultimo avrebbe la facoltà di nominare un amministratore a cui affidare il compito di risolvere l'impasse «Se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero, se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all'autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore (art. 1005 co. 4 cod. civ.)».
Pertanto, secondo il dettato e l'interpretazione corrente della norma appena citata, i presupposti per invocare l'autorità giudiziaria in caso di provvedimento necessari per la cosa comune sono i seguenti:
- La convocazione dell'assemblea sull'argomento. Non è possibile parlare di impasse se non si è nemmeno riunita l'assemblea. Pertanto, tanto per fare un esempio, nel caso del condominio minimo, sprovvisto di amministratore, uno dei due condòmini deve convocare l'assemblea;
- Il mancato raggiungimento della maggioranza. Sempre facendo l'ipotesi del condominio minimo, se, a seguito della riunione, non c'è il consenso unanime dei due partecipanti, inevitabilmente non sarà stato possibile prendere alcuna decisione;
- La mancata esecuzione della delibera. Si ponga il caso della deliberazione assembleare che decide, finalmente, di realizzare i necessari lavori di ristrutturazione del fabbricato, ma, nonostante ciò, nessuno vi provvede.
Ebbene, nella vicenda in esame, lo stallo era evidente. Erano necessari degli interventi strutturali nell'edificio, ma nulla era stato deciso a riguardo dai due condòmini. Pertanto, per il Tribunale di Parma è apparso naturale accogliere il ricorso e nominare un amministratore ad acta che risolvesse il problema.
Stallo in un condominio minimo: il giudice può indicare la soluzione da adottare tra le due in discussione?
Nella vicenda in esame, le parti in causa, cioè i due condòmini di questo edificio parmense, seppur condividendo la necessità di procedere alla ristrutturazione del fabbricato, non erano d'accordo sulle soluzioni da adottare.
Ebbene, per risolvere l'impasse, il Tribunale avrebbe potuto individuare la soluzione giusta, dando ragione all'uno o all'altro dei proprietari?
La risposta alla domanda è negativa. Il Giudice, infatti, deve limitarsi ad accertare lo stallo e le condizioni per cui si è verificato. Dopodiché, trattandosi di un procedimento non contenzioso, non ha il potere di individuare la soluzione giusta e la parte che ha ragione. Egli può, semplicemente, limitarsi alla nomina dell'amministratore ad acta che avrà il compito di provvedere all'adozione ed alla realizzazione del provvedimento necessario alla cosa comune.
Considerazioni conclusive
La decisione in esame del Tribunale di Parma aderisce, pienamente, all'orientamento della Cassazione, secondo il quale il condominio minimo può deliberare soltanto con l'unanimità dei partecipanti.
Pertanto, affermano il Tribunale di Parma e la giurisprudenza di legittimità, in caso di stallo su un provvedimento necessario alla cosa comune, il rimedio a cui ricorrere è quello di cui all'art. 1105 cod. civ. «L'assemblea del condominio minimo, pertanto, si costituisce regolarmente con la partecipazione di entrambi i condomini e delibera validamente soltanto con decisione "unanime" di ambedue i comproprietari; ove, invece, non si raggiunga l'unanimità, o perché l'assemblea, in presenza di entrambi i condomini, decida in modo contrastante, oppure perché, alla riunione - benché regolarmente convocata - si presenti uno solo dei partecipanti e l'altro resti assente, è necessario adire l'autorità giudiziaria, ai sensi degli artt. 1105 e 1139 c.c. (Cfr. Cass. n. 12271 del 2005; v. anche Cass. Sez. U, 31/01/2006, n. 2046; Cass. Sez. 2, 02/03/2017, n. 5329; Cass. Sez. 2, 19/07/2007, n. 16075). (per un inquadramento operativo sulla nomina giudiziale dell'amministratore nei condomini minimi e piccoli si veda anche l'articolo nomina giudiziale dell'amministratore nei piccoli condomini)
Proprio ciò che è stato correttamente effettuato nel caso in esame, dove la conseguente decisione del Tribunale di Parma è apparsa ineccepibile.
