In tema di appalto per lavori di facciata, gli sfondati dei balconi, quali sottobalconi visibili e parti di continuità architettonica, rientrano nelle opere condominiali oggetto di tinteggiatura, anche se insistono su balconi di proprietà esclusiva. L'appaltatore risponde integralmente dei relativi vizi, non potendo invocare l'estraneità delle parti private né eventuali istruzioni errate del committente, salvo prova del dissenso espresso e dell'esecuzione quale nudus minister. È quanto ha stabilito il Tribunale di Torino nella sentenza n. 2590 del 28 aprile 2026.
La vicenda
La controversia trae origine dall'appalto stipulato tra un condominio opponente e la società convenuta per l'esecuzione di lavori di tinteggiatura e ripristino delle facciate. A seguito dell'emissione del decreto ingiuntivo, con cui il Tribunale aveva ingiunto al condominio il pagamento di € 54.434,84 quale saldo dei lavori, il committente proponeva opposizione deducendo l'esistenza di numerosi vizi dell'opera e un significativo ritardo nell'ultimazione dei lavori. In via riconvenzionale chiedeva la condanna dell'appaltatrice al pagamento della penale per il ritardo, al risarcimento dei costi necessari per eliminare i difetti e alla stipula della polizza decennale postuma prevista dal capitolato.
La società appaltatrice si costituiva chiedendo il rigetto dell'opposizione, la conferma del decreto ingiuntivo e il rigetto delle domande riconvenzionali, sostenendo che i lavori contestati non rientravano nell'oggetto dell'appalto e che il ritardo era stato già compensato mediante accordi intervenuti in corso d'opera.
La decisione del Tribunale
Il Tribunale ha valorizzato in primo luogo le risultanze della consulenza tecnica d'ufficio, che ha accertato la presenza di molteplici vizi nelle opere eseguite, in particolare negli sfondati dei balconi. In particolare la CTU ha rilevato "differenze di colore degli sfondati; disomogeneità delle facciate e dei colori; rappezzi dell'intonaco visibili; fessurazioni non strutturali; irregolarità nelle finiture", quantificando in € 66.134,56 il costo necessario per la loro eliminazione. La convenuta ha contestato tali conclusioni, sostenendo che gli sfondati e i balconi non rientravano tra le opere appaltate.
Il giudice piemontese ha respinto tale tesi richiamando il capitolato, che includeva espressamente tali parti tra le opere condominiali: "Sono parte integrante delle opere di tinteggiatura anche tutte le parti degli sfondati dei balconi… elementi di continuità delle facciate".
Diversa la valutazione sul ritardo. Il giudice ha accolto la contestazione della convenuta, rilevando che le parti avevano già concordato una compensazione del ritardo mediante l'esecuzione di ulteriori opere, come risulta dai verbali del 9 maggio e del 18 giugno 2019, nei quali si dà atto che "quasi tutte le opere… sono state effettuate completamente". L'intesa raggiunta in corso d'opera ha reso non dovuta la penale.
Di particolare rilievo è la questione della polizza decennale postuma. Il Tribunale ha accolto la domanda del condominio, ritenendo che l'art. 13 del capitolato abbia configurato un vero e proprio obbligo contrattuale dell'appaltatrice. La società non ha provato l'impossibilità sopravvenuta della prestazione ai sensi dell'art. 1463 c.c., sicché è risultata tenuta a stipulare la polizza, con decorrenza dal verbale di fine lavori del 18 giugno 2019 e validità fino al 18 giugno 2029.
Alla luce di tali accertamenti, il Tribunale ha revocato il decreto ingiuntivo, condannando la società appaltatrice al pagamento di € 11.699,72 in favore del condominio e all'obbligo di stipulare la polizza decennale postuma. Le domande della convenuta sono state integralmente rigettate. Le spese di lite seguono la soccombenza, mentre quelle della CTU vengono ripartite per un terzo a carico dell'attore e per due terzi a carico della convenuta.
Considerazioni conclusive
La difesa dell'impresa si è concentrata soprattutto nel sostenere che il rifacimento dei balconi non era compreso nel contratto e che, di conseguenza, i vizi rilevati dalla CTU non le erano imputabili.
È emerso invece che il capitolato aveva incluso espressamente gli sfondati, cioè i sottobalconi visibili dall'esterno, tra le opere di tinteggiatura condominiale, qualificandoli come "elementi di continuità delle facciate".
Si tratta di un passaggio decisivo, perché ha chiarito che tali superfici, pur trovandosi sotto balconi di proprietà esclusiva, incidevano direttamente sull'aspetto esteriore dell'edificio.
Si ricorda che i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore dei balconi vanno considerati beni comuni, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole, posto che l'interesse all'estetica dell'edificio è comune a tutti i condomini (App. L'Aquila 12 aprile 2022, n.545).
Di conseguenza, le spese di rifacimento dei frontalini e dei sottobalconi devono essere ripartite tra tutti i condomini in proporzione del valore delle proprietà di ciascuno ex art. 1123 c.c., salva la prova rigorosa che il danno è stato causato dal fatto del singolo condomino (Trib. Ivrea 19 febbraio 2026, n. 241).
In ogni caso la sentenza sottolinea un principio importante: l'appaltatore, obbligato a un risultato, deve controllare la bontà del progetto e delle istruzioni ricevute e, se ritiene che alcune lavorazioni (rifacimento sottobalconi) non siano comprese o siano tecnicamente inadeguate, ha l'onere di segnalarlo tempestivamente. Solo la prova di un dissenso espresso e documentato può esonerarlo da responsabilità. In mancanza, come nel caso di specie, l'impresa risponde integralmente dei difetti riscontrati, anche se relativi a parti che essa riteneva estranee al contratto (Cass. n. 23594/2017).
La contestazione dell'impresa, dunque, non solo è risultata tardiva, ma anche giuridicamente infondata: se vi erano dubbi sull'estensione delle opere o se si riteneva che alcune superfici non dovessero essere trattate, ciò doveva essere dichiarato prima dell'esecuzione o almeno durante i lavori, non dopo l'emersione dei vizi.
