La vertenza portata all'esame del Tribunale di Napoli (n. 8834 del 7 ottobre 2025) ha origine dalla pretesa avanzata dal condominio di ordinare l'accesso del letturista condominiale all'immobile di una condomina per poter acquisire contezza dei consumi reali dell'utenza idrica, stante la ubicazione del relativo contatore all'interno dello stesso.
La questione è esemplificativa di come le controversie che investono la compagine condominiale possano interessare aspetti meramente pratici, seppur con riflessi nella imputazione delle spese, che dovrebbero trovare soluzione nella condivisione delle regole del buon vivere civile più che nelle aule di Tribunale.
Il tema principale che occupa il percorso logico-giuridico con il quale il Tribunale ha respinto la domanda promossa dal condominio concerne la carenza dei presupposti, ovvero del titolo, che consente di accoglierla, in considerazione della assenza della previsione di un obbligo/dovere del condomino di consentire l'ingresso al letturista.
Per una compiuta trattazione dell'argomento appare dirimente apprezzare il caso concreto e le prove addotte a fondamento della richiesta formulata.
La vicenda
Un condominio ha agito in giudizio contro una condomina contestando a quest'ultima l'illegittimità del manifestato rifiuto a permettere l'ingresso nel suo appartamento del letturista per poter rilevare, dal contatore ivi collocato, la lettura effettiva dei consumi dell'acqua.
Tale esigenza era imposta, ad avviso del condominio, dalla assenza di comunicazione rilevazione delle letture reali, in ragione della assenza delle quali risultavano alla medesima imputati consumi inferiori a quelli effettivi, con conseguente addebito illegittimo del sopravanzo a tutti gli altri condomini.
Nel giudizio così instaurato si è costituita la condomina la quale ha chiesto al Tribunale di rigettare la domanda, con condanna per lite temeraria ex art. 96 Cod. Proc. Civ., ritenuta la carenza dell'amministratore del potere di imporre l'accesso di un terzo nella sua abitazione all'uopo censurando ed eccependo la assenza di un titolo e, anche ed in particolare, della esistenza e vigenza di un regolamento di condominio, nonostante l'obbligo di cui all'art. 1138 Cod. Civ., essendo un edificio con un numero di condomini superiore a dieci (10).
Preso atto delle rispettive difese delle parti, il Giudicante ha istruito la causa esaminando i documenti offerti e procedendo alla escussione di prove testimoniali.
Necessità di un titolo che giustifichi l'accesso ad immobile privato
Nel compiere una attenta ed articolata disamina della vertenza, il Giudice ha rilevato che il condominio non ha prodotto, né provato, la sussistenza di alcun titolo a sostegno e legittimazione della domanda avanzata inerente un preteso e presunto obbligo della condomina di far accedere il letturista nella sua unità immobiliare.
In proposito, è risultata pacifica la obiezione mossa dalla condomina per cui non è presente alcun regolamento che le imponga l'obbligo sollevato dal condominio, né esiste altro atto da cui possa derivare.
A tal riguardo, è opportuno precisare che, infatti, alla circostanza per cui un contatore è collocato all'interno di un immobile non corrisponde alcun dovere di consentire l'accesso di terzi per effettuare la lettura.
Sul punto, la affermazione del condominio in merito alla presenza di una servitù di passaggio per destinazione del padre di famiglia è stata presentata ed esposta tardivamente.
Invero, laddove la parte che se ne vuole avvalere non abbia dedotto tempestivamente, quale causa petendi, la esistenza di un diritto reale, il Giudice non può qualificare come tale la posizione giuridica della parte che non vi ha provveduto.
Nel caso, pertanto, non risultando da alcun documento, né essendo stato provato il titolo che consentirebbe al letturista del condominio di accedere alle proprietà private, la domanda avanzata non può che essere rigettata.
Determinazione ed imputazione dei consumi presunti
Fermo quanto sopra illustrato, appare opportuno e doveroso rappresentare che, nella fattispecie de qua, seppur il condominio non ha il potere di obbligare la condomina a far accedere il letturista, nondimeno la di lei condotta ostativa alla verifica dei consumi reali non può condurre ad un pregiudizio nella attribuzione di maggior spese e costi agli altri condomini.
Nel porre un simile contegno, infatti, la condomina realizza un vantaggio ingiusto pagando un consumo inferiore rispetto a quello di cui ha beneficiato.
Al ricorrere di situazioni analoghe, ovvero qualora un condomino non consenta o esibisca la lettura dei propri consumi effettivi, il condominio ha il diritto di applicare un consumo presunto da calcolarsi proporzionalmente ai millesimi di proprietà.
A conforto, è confacente richiamare l'orientamento costante e consolidato della Giurisprudenza in aderenza al quale «La ripartizione tra condomini delle spese relative al servizio idrico deve avvenire, in via preferenziale, in base a quello che è l'effettivo consumo (art. 1123, comma 2 c.c.), a patto però che questo sia rilevabile oggettivamente utilizzando le opportune strumentazioni tecniche, come ad esempio mediante l'installazione in ogni singola unità immobiliare di un apposito contatore che consenta di utilizzare la lettura di esso come base certa per l'addebito dei costi; nel caso in cui l'unità abitativa non risulti provvista del predetto contatore, la ripartizione deve avvenire secondo la regola del primo comma dell'art. 1123, ossia in misura proporzionale al valore di proprietà di ciascuno (espresso in millesimi di proprietà) e tale ultimo criterio di ripartizione può essere derogato esclusivamente con il consenso unanime di tutti i condomini» (Tribunale Roma sez. V, 11/09/2020, n.12174; Tribunale Roma sez. V, 05/11/2020, n.15467).
Ne deriva che, qualora non vi sia la possibilità di assumere i consumi reali ed effettivi di ogni singolo appartamento, che deve ritenersi criterio primario e preferenziale, l'imputazione dei consumi potrà intervenire in via presuntiva in base al disposto di cui all'art. 1123, comma I, Cod. Civ., ovvero proporzionalmente ai millesimi di proprietà.
Alla luce di quanto sopra, il Giudice ha, dunque, rigettato la domanda del condominio per inesistenza del diritto vantato, condannandolo al pagamento delle spese e competenze di lite liquidate in favore della condomina.
Al contempo, ha respinto la richiesta della condomina di condanna del condominio per lite temeraria ex art. 96 Cod. Proc. Civ., non avendo allegato alcun fatto o elemento per individuarne la sussistenza come disposto dalla citata norma.
