Il Tribunale di Salerno, con ordinanza n. 2530 del 28 luglio 2025 (RG 4167/2025), ha affrontato la questione relativa all'obbligo, in capo al proprietario esclusivo del lastrico solare, di consentire l'accesso necessario per l'esecuzione di lavori deliberati dall'assemblea condominiale sulle parti comuni, soffermandosi altresì sui presupposti della tutela cautelare atipica ex art. 700 c.p.c.
La vicenda
Un condominio, a seguito di infiltrazioni d'acqua che interessavano diverse parti dello stabile, aveva deliberato - con assemblea del 30 maggio 2023 - il rifacimento dell'intero lastrico solare, dei cornicioni e dell'androne, istituendo un fondo cassa speciale.
Nonostante la morosità di alcuni condomini (tra cui il resistente), i lavori erano iniziati il 4 dicembre 2024 e proseguivano per le parti accessibili.
Tuttavia, l'impresa incaricata non poteva accedere al lastrico solare e alla zona nord/est del fabbricato poiché il proprietario esclusivo ne impediva l'accesso.
Il condominio proponeva quindi ricorso d'urgenza ex art. 700 c.p.c., chiedendo che fosse ordinato al condomino resistente di consentire immediatamente l'accesso alle aree interessate per l'esecuzione dei lavori straordinari approvati, nonché la condanna a una penale giornaliera in caso di ritardo nell'esecuzione dell'ordine giudiziale.
Il resistente si costituiva eccependo l'inammissibilità del ricorso per carenza dei presupposti legali (assenza di urgenza attuale e concreta, mancanza di pericolo imminente e irreparabile, possibilità di ricorrere ad altri rimedi ordinari).
Contestava inoltre che il condominio non avesse dimostrato la necessità tecnica dell'accesso alla sua proprietà rispetto a soluzioni alternative (ponteggi esterni, piattaforme aeree, ecc.), né avesse prodotto idonea documentazione tecnica o instaurato un dialogo preventivo sulle modalità operative.
In subordine chiedeva la nomina di un CTU e, subordinatamente, ulteriori cautele (cronoprogramma condiviso, ripristino stato dei luoghi, copertura assicurativa).
La decisione
Il Tribunale ha accolto il ricorso del condominio, ritenendo sussistenti sia il fumus boni iuris sia il periculum in mora richiesti dall'art. 700 c.p.c.
"Si ritiene sussistente il requisito del fumus ritenendosi applicabile al caso in esame la previsione contenuta nell'art. 843 c.c. - dettata in materia di accesso al fondo che prevede il dovere del proprietario di permettere l'accesso e il passaggio nel suo fondo, sempre che ne venga riconosciuta la necessità, al fine di costruire o riparare un muro o altra opera propria del vicino oppure comune."
"Applicando la disposizione alla fattispecie in esame, dunque, il proprietario di un appartamento situato in edificio condominiale soltanto nell'ipotesi in cui siano necessarie riparazioni alle parti comuni è tenuto a concedere il passaggio a chi deve provvedervi."
"Ai fini del riconoscimento della necessità di cui all'art. 843 c.c., il giudice del merito deve procedere ad una valutazione della situazione dei luoghi, per accertare se la soluzione prescelta [...] sia l'unica possibile o [...] consenta il raggiungimento dello scopo con minor sacrificio sia di chi chiede il passaggio sia del proprietario [...]"
Nel caso concreto - sulla base della documentazione prodotta dal condominio (delibera assembleare, verbale dei Vigili del Fuoco attestante il distacco dei cornicioni, contratto d'appalto e pec inviate all'amministratore) - era emersa la necessità e urgenza degli interventi e l'impossibilità tecnica ed economica delle soluzioni alternative prospettate dal resistente.
"Nel caso in esame, i lavori [...] sono bloccati a causa del mancato accesso al lastrico solare da parte del resistente. Tali lavori si reputano necessari per eliminare i danni attuali e le infiltrazioni negli immobili sottostanti.
La possibilità di accedere aliunde ovvero [...] mediante accesso con montacarichi esterno rappresenta una modalità costosa oltre che disagevole per il condominio [...].
Sussiste ad avviso del Tribunale anche il periculum in mora - costituito dal pericolo del protrarsi del nocumento che comporta un indebolimento delle strutture e un aggravamento del fenomeno infiltrativo soprattutto in vista dell'imminente periodo invernale-, sia il fumus boni iuris [...]."
Sulla base delle risultanze istruttorie e della valutazione comparativa degli interessi coinvolti ai sensi dell'art. 843 c.c., il Tribunale ha ordinato al resistente di consentire entro il primo settembre 2025 all'impresa incaricata dei lavori e al Direttore dei Lavori l'accesso al lastrico solare ed alla zona nord/est dello stabile, fissando una penale ex art. 614-bis c.p.c. pari a euro cinquanta per ogni giorno di ritardo nell'esecuzione dell'ordine giudiziale.
I riferimenti giurisprudenziali
L'ordinanza richiama espressamente i principi consolidati sull'applicabilità dell'art. 843 c.c. anche ai rapporti tra condomini (Cass., Sez. II, n. 2394/2012), secondo cui "qualora siano necessarie riparazioni alle parti comuni edilizie condominiali, il proprietario singolo deve concedere passaggio affinché possano essere effettuate".
Il provvedimento richiama inoltre Tribunale Napoli 26/4/2000 sulla nozione ampia di irreparabilità richiesta dal "periculum", nonché Tribunale Roma ord. n. 198/2024 circa l'onere probatorio gravante su chi agisce cautelarmente.
Considerazioni conclusive
L'ordinanza conferma che il proprietario esclusivo del lastrico solare è tenuto a consentire l'accesso necessario quando occorrano interventi sulle parti comuni deliberati dall'assemblea condominiale ed effettivamente necessari secondo valutazione tecnica comparativa ex art. 843 c.c.. Il diniego ingiustificato può essere superato tramite provvedimento giudiziale coercitivo corredato da penale ex art. 614-bis c.p.c., ove sussistano i requisiti cautelari tipici (fumus boni iuris e periculum in mora) rigorosamente allegati e provati dalla parte ricorrente.
L'applicazione dell'articolo 843 c.c., come ribadito dalla giurisprudenza richiamata nel provvedimento (Cass., Sez. II, n. 2394/2012), non è automatica ma subordinata alla verifica della reale necessità tecnica dell'accesso rispetto ad altre possibili modalità meno invasive o onerose; pertanto può trovare limiti qualora risulti praticabile una soluzione alternativa senza aggravio irragionevole per chi richiede l'intervento.
L'indirizzo è ampiamente consolidato ma resta suscettibile di adattamenti nei casi concreti ove le condizioni oggettive dei luoghi o esigenze particolari impongano una diversa ponderazione degli interessi coinvolti.
In conclusione: la pronuncia offre un quadro rigoroso circa gli obblighi collaborativi tra condomini nelle ipotesi di interventi urgenti sulle parti comuni ed evidenzia come la tutela cautelare possa essere efficacemente utilizzata anche contro comportamenti ostruzionistici individuali quando ciò sia necessario ad evitare danni gravi ed irreparabili all'edificio ed agli altri condomini.
Per approfondimenti o per ogni utilizzo, si raccomanda la consultazione del testo integrale del provvedimento.
