In presenza di lavori deliberati regolarmente, i singoli condomini sono tenuti a consentire l'accesso agli spazi privati, quando ciò sia necessario per l'esecuzione delle opere comuni. La sentenza del Tribunale di Lodi (n. 472, decisa il 23 settembre 2025) si sofferma sui presupposti e sui limiti di tale obbligo, chiarendo le conseguenze in caso di rifiuto ingiustificato.
La vicenda
L'assemblea del condominio aveva deliberato la sostituzione e il rifacimento dell'impianto citofonico dell'intero complesso. Per dare esecuzione ai lavori, il condominio aveva incaricato una società specializzata e richiesto ai comproprietari di un appartamento - titolari ciascuno di una quota indivisa - di consentire l'accesso dei tecnici all'interno dell'immobile.
Due dei comproprietari avevano risposto che, pur essendo proprietari pro quota, non avevano il possesso materiale dell'appartamento (essendone stati esclusi dalla terza comproprietaria) e non disponevano delle chiavi, ma si erano dichiarati disponibili a collaborare per agevolare i lavori.
La terza comproprietaria (moglie del comproprietario donante) non collaborava e manifestava totale disinteresse alle richieste dell'amministratrice volte a consentire l'accesso per i lavori.
L'amministratrice aveva informato l'assemblea che i lavori sarebbero iniziati da un'altra palazzina poiché non era stato possibile rintracciare uno dei comproprietari, rendendo impossibile ai tecnici procedere con gli interventi necessari.
Il condominio ha quindi adito il Tribunale chiedendo la condanna dei resistenti a consentire l'accesso all'immobile da parte della società incaricata, anche mediante ausilio dell'Ufficiale Giudiziario e della forza pubblica in caso di persistente rifiuto.
La decisione
Il Tribunale ha accolto il ricorso del condominio, ordinando alla resistente - che aveva la disponibilità materiale dell'immobile (unitamente al coniuge) - di consentire entro 20 giorni l'accesso al personale della società incaricata per la realizzazione del nuovo impianto citofonico.
In caso di inerzia o rifiuto, è stato autorizzato sin d'ora l'accesso forzoso con l'intervento dell'Ufficiale Giudiziario e della forza pubblica.
I principali passaggi motivazionali sono stati così espressi:
"Deve ritenersi documentalmente provato che l'immobile oggetto di causa dal 10.2.2020 è nella disponibilità esclusiva della sola [resistente] (oltre che del marito), la quale ha escluso gli altri due comproprietari dal possesso del bene (cfr. sentenza del Tribunale di Lodi n. 1116/2023).
Analogamente deve ritenersi provato il totale disinteresse manifestato da [resistente] di fronte alle richieste provenienti dall'amministratrice volte a far entrare nell'appartamento la ditta incaricata di svolgere i lavori di rifacimento dell'impianto citofonico; lavori che di fatto il Condominio sta rimandando da quasi due anni proprio in ragione dell'impossibilità di accedere all'appartamento."
"Tutto ciò considerato, deve essere ordinato a [resistente] di consentire al Condominio ricorrente di accedere - a mezzo del personale della società incaricata - all'immobile […] al fine di consentire alla predetta società di effettuare la sostituzione dell'impianto citofonico dell'intero condominio.
In caso di inerzia o rifiuto […], si autorizza sin d'ora il Condominio ad accedere al predetto immobile mediante l'ausilio dell'Ufficiale Giudiziario e della forza pubblica."
Quanto alle spese processuali, il giudice ha disposto la compensazione tra condominio e due dei resistenti (non responsabili della mancata collaborazione), mentre ha posto le spese interamente a carico della resistente effettivamente inadempiente.
I riferimenti giurisprudenziali
Nella motivazione viene richiamata la sentenza Tribunale Lodi n. 1116/2023, che aveva già accertato la situazione possessoria esclusiva della resistente sull'immobile rispetto agli altri comproprietari ("a fronte della comunione esistente sul bene, il cespite è stato stabilmente occupato in via esclusiva da [resistente], in difetto di specifico accordo e di qualsiasi disponibilità alla fruizione da parte degli altri comproprietari"). Non risultano ulteriori precedenti giurisprudenziali specificamente citati nel provvedimento.
Considerazioni conclusive
L'obbligo per il condomino proprietario o detentore dell'appartamento di consentire l'accesso per lavori sulle parti comuni trova fondamento nell'art. 843 c.c., applicabile anche nei rapporti tra condominio e singoli condomini.
Il diritto-dovere all'accesso può essere esercitato solo ove strettamente necessario per realizzare o riparare opere comuni; eventuali danni cagionati devono essere indennizzati ai sensi del comma 2 dello stesso articolo.
L'accesso deve essere limitato al tempo strettamente necessario ed effettuato con modalità tali da arrecare il minor pregiudizio possibile al proprietario; qualora sussista un danno concreto, questi dovrà essere risarcito dal soggetto responsabile (condominio o terzo).
L'indirizzo seguito dal Tribunale appare conforme all'attuale orientamento prevalente: il singolo condomino non può opporsi senza giustificato motivo all'ingresso nell'appartamento quando ciò sia indispensabile per interventi su beni comuni deliberati regolarmente dall'assemblea.
Tuttavia, tale principio incontra limiti laddove sussistano esigenze particolari tutelate dalla legge (ad esempio tutela della salute o sicurezza), ovvero se vi siano alternative tecniche idonee ad evitare l'ingresso forzoso.
Laddove la situazione possessoria sia controversa tra più comproprietari, come nel caso esaminato, la responsabilità grava su chi abbia effettivamente la disponibilità materiale ed escluda gli altri dalla fruizione del bene.
Per approfondimenti o per ogni utilizzo, si raccomanda la consultazione del testo integrale del provvedimento.
