La tutela possessoria della servitù presuppone che la dimostrazione dell'esistenza di una situazione di fatto corrispondente all'esercizio della servitù stessa. L'azione di reintegrazione tutela infatti il possesso e non il diritto reale in quanto tale; ne consegue che la mera esistenza del titolo costitutivo della servitù non è sufficiente, essendo necessario provare il concreto e attuale esercizio dell'utilità gravante sul fondo servente.
Muovendo da tale premessa, il Tribunale di Vicenza, con un'ordinanza del 3 giugno 2026 resa nell'ambito di un procedimento possessorio avente ad oggetto una servitù di condutture, ha affrontato il tema dei presupposti necessari per la configurabilità dello spoglio e per l'accesso alla tutela possessoria. Il giudice ha ricordato che il possesso, quale situazione di fatto tutelata dall'ordinamento, deve necessariamente preesistere alla condotta lesiva dedotta in giudizio, non potendo essere creato o consolidato mediante iniziative unilaterali poste in essere sul fondo altrui (nella specie, esecuzione dello scavo e posa dei cavi di fibra ottica). Ne consegue che, ai fini dell'esperibilità dell'azione di reintegrazione non è sufficiente dimostrare la titolarità del diritto di servitù, ma occorre fornire la prova dell'effettivo e pregresso esercizio delle facoltà corrispondenti al diritto medesimo, atteso che soltanto una situazione possessoria già esistente può formare oggetto di spoglio e quindi beneficiare della tutela prevista ex art. 1168 c.c.
Fatto e decisione
Un'azienda regionale per il diritto allo studio universitario, conduttrice di una residenza universitaria, promuoveva un ricorso d'urgenza chiedendo - in via principale con decreto inaudita altera parte e in subordine previa instaurazione del contraddittorio - di essere reintegrata nel possesso di una servitù di passaggio e di condutture gravante su un'area condominiale, nonché di poter completare i lavori di posa della fibra ottica necessari alla struttura.
La ricorrente sosteneva che: sull'immobile destinato a residenza universitaria esisteva una servitù contrattuale di passaggio e di condutture interrate e aeree, regolarmente istituita e trascritta; per adeguare la connettività della struttura in funzione delle esigenze degli studenti, era necessario sostituire le vecchie infrastrutture con una linea di fibra ottica; dopo l'avvio dei lavori, la cui esecuzione era stata regolarmente comunicata all'amministratore, quest'ultimo, accompagnato da un giovane, danneggiava le installazioni appena realizzate, tranciando il cavo in fibra ottica, rompendo il cemento ancora fresco e rimuovendo il corrugato dallo scavo; tali condotte integravano gravi atti di spoglio violento della servitù, giustificando la tutela possessoria.
Ritenuta la non sussistenza delle condizioni per la pronunzia del richiesto provvedimento inaudita altera parte e fissata l'udienza di comparizione delle parti, si costituiva in giudizio il Condominio che contrastava l'iniziativa avversaria, eccependone in via preliminare l'improcedibilità e/o inammissibilità per insussistenza dei presupposti dell'azione ex art. 700 c.p.c., e deducendone nel merito l'infondatezza, chiedendone il rigetto; in subordine, per l'ipotesi di accoglimento anche parziale delle domande, instava per l'imposizione a carico della ricorrente di una cauzione ai sensi dell'art. 669 undecies c.p.c. a garanzia di eventuali danni derivati dalla successivamente accertata infondatezza dell'iniziativa cautelare.
In particolare, il Condominio sosteneva: che sia sul suolo pubblico che sul suolo privato del Condominio non esisteva alcuna struttura, alcun sottoservizio destinato al servizio delle telecomunicazioni (né elettroniche e nemmeno telefoniche); che i lavori, pertanto, si risolvevano in un tentativo di nuova (e non preesistente) installazione di linea all'interno della proprietà condominiale; che non vi era stato alcuno spoglio, ma una reazione immediata secondo il generale principio della legittima difesa; che l'intervento costituiva un aggravamento della servitù ex art. 1067 c.c. come tale vietato (trattandosi di innovazioni, con nuove modalità esecutive, che aggravavano la servitù che, in quanto tali, avrebbero dovuto essere prima concordate e autorizzate dal Condominio); l'illiceità dell'intervento per mancanza del titolo edilizio rispetto alle opere e delle autorizzazioni prescritte per l'esistenza dei vincoli paesaggistico, archeologico, monumentale (ex art. 21, comma 4, d.lgs. n. 42/2004; 146 d.lgs. n. 42/2004) su tutto il compendio immobiliare sui cui insisteva il Condominio.
All'esito dell'instaurato contraddittorio, la domanda di reintegrazione nel possesso della ricorrente non ha trovato accoglimento, non avendo la predetta fornito prova dell'effettivo e pregresso esercizio della servitù di condutture interrate, né dell'esistenza di una infrastruttura già utilizzata e semplicemente oggetto di ammodernamento.
Quanto alla domanda di autorizzazione all'esecuzione dei lavori, il Tribunale l'ha ritenuta inammissibile osservando che la controversia riguardava l'accertamento del diritto della ricorrente a realizzare le opere sulla proprietà altrui e avrebbe dovuto essere proposta mediante un'autonoma azione cautelare ex art. 700 cpc (eventualmente strumentale alla tutela petitoria) non potendo essere introdotta o riqualificata ex post all'interno di un giudizio possessorio.
Considerazioni conclusive
La prima questione affrontata dal Tribunale riguarda la differenza tra diritto reale di servitù e possesso della stessa, quest'ultimo quale potere di fatto sulla cosa, che richiede pur sempre l'instaurazione, quanto meno ab origine, di un rapporto fattuale con le facoltà sottese all'utilizzo del bene (nel caso di specie l'asservimento a vantaggio del fondo dominante).
Invero, l'azione di reintegrazione nel possesso tutela una situazione di fatto e non il diritto reale in sé considerato. Chi agisce in sede possessoria deve dimostrare non soltanto l'esistenza del diritto di servitù, ma soprattutto l'effettivo esercizio del potere di fatto corrispondente a tale diritto.
Il possesso della servitù consiste infatti nell'utilità che il fondo dominante trae dal fondo servente.
Nel caso di specie, la ricorrente ha fondato la propria pretesa sull'esistenza del titolo costitutivo della servitù di passaggio e di condutture senza tuttavia provare di avere effettivamente esercitato, prima dei fatti contestati, il possesso della specifica conduttura asseritamente oggetto di spoglio.
Secondo un principio consolidato, la tutela possessoria presuppone che il soggetto abbia esercitato la servitù prima della condotta asseritamente lesiva. Lo spoglio, infatti, consiste nella privazione di una situazione di fatto preesistente con la conseguenza che non può essere reintegrato un possesso che non risulti previamente instaurato.
La tesi della ricorrente secondo cui la fibra ottica avrebbe rappresentato soltanto un ammodernamento di una rete già esistente è rimasta priva di adeguato supporto probatorio.
L'intervento per la posa della fibra ottica, dunque, è stato ritenuto riconducibile a una nuova installazione eseguita nonostante il previo diniego del Condominio o comunque a una modifica idonea ad aggravare la servitù art. 1067 c.c., trattandosi di innovazioni, con nuove modalità esecutive, che, in quanto tali, avrebbero dovuto essere preventivamente concordate e autorizzate dal Condominio.
In assenza della prova di un utilizzo pregresso della servitù, non può configurarsi alcuno spoglio.
Non solo, ma la tutela possessoria non può essere utilizzata per consolidare una situazione creata unilateralmente da chi pretenda di esercitare un diritto controverso. Il possesso deve preesistere allo spoglio e non può essere acquisito mediante un'attività materiale posta in essere contro la volontà del possessore del bene.
Nella specie, il Condominio aveva espressamente negato l'autorizzazione ai lavori prima della loro esecuzione, ma ciò nonostante la ricorrente aveva proceduto allo scavo e alla posa dei cavi. Sicché tale intervento non poteva determinare l'instaurazione di un nuovo possesso tutelabile, con la conseguenza che la successiva rimozione dell'opera da parte dell'amministratore non aveva integrato uno spoglio bensì semplicemente aveva impedito il consolidarsi dell'asserito possesso sebbene conseguito in modo illegittimo.
Quanto alla domanda della ricorrente di autorizzazione all'esecuzione dei lavori, proposta in via alternativa per il caso di mancato accoglimento della domanda di reintegrazione possessoria, il Tribunale nel ritenerla inammissibile ha evidenziato che allorquando il titolare di una servitù ritenga che il proprietario del fondo dominante stia illegittimamente ostacolando l'esercizio del proprio diritto, egli può agire in sede petitoria per ottenerne l'accertamento oppure, in presenza di un pregiudizio imminente e irreparabile, ricorrere agli strumenti cautelari d'urgenza.
Nel caso di specie, la ricorrente, ricevuto il diniego del Condominio avrebbe dovuto chiedere preventivamente al giudice l'autorizzazione alla realizzazione delle opere attraverso un'autonoma azione cautelare d'urgenza ex art. 700 c.p.c., allegando in modo convincente l'irreparabilità del danno, evitabile in sua tesi solo con la realizzazione dei lavori ritenuti necessari, e dimostrando da un punto di vista tecnico le migliori e più appropriate modalità di esecuzione. La richiesta di autorizzazione formulata all'interno di un ricorso possessorio è stata pertanto ritenuta inammissibile.
In conclusione, la tutela possessoria della servitù presuppone la prova dell'effettivo e pregresso esercizio della corrispondente situazione di fatto, non essendo sufficiente la mera esistenza del titolo costitutivo.
Pertanto, ove la controversia concerna la realizzazione di nuove opere, l'estensione del contenuto della servitù o l'eventuale aggravamento del peso imposto sul fondo servente, la questione attiene al diritto e deve essere fatta valere mediante gli ordinari rimedi petitori o, ricorrendone i presupposti, attraverso la tutela cautelare d'urgenza.
