Il rendiconto condominiale è nullo se l'amministratore usa una carta prepagata per gestire le spese

Quando il rendiconto omette una parte sostanziale dei flussi di gestione e le movimentazioni transitano, in violazione dell'obbligo di tracciabilità, su una carta personale dell'amministratore, la delibera di approvazione non regge. Non si è in presenza di una mera imperfezione redazionale: viene meno la possibilità stessa di controllare la veridicità della gestione e di esprimere un voto consapevole.

È il percorso seguito dal Tribunale di Pescara con la sentenza n. 452 del 09/04/2026, che ha attribuito rilievo decisivo non solo alla mancanza dei documenti richiesti dall'art. 1130-bis c.c., ma soprattutto alla scoperta di una contabilità parallela, esterna al conto corrente intestato al condominio. Va però precisato un punto essenziale: il dispositivo dichiara la nullità della delibera, benché i vizi del rendiconto siano spesso ricondotti, nella giurisprudenza prevalente, all'annullabilità ex art. 1137 c.c.; qui il giudice ha valorizzato un'alterazione sostanziale e occultata dei dati contabili.

La vicenda

Alcuni condomini impugnavano la delibera assembleare del 10 luglio 2024, limitatamente al punto relativo all'approvazione del bilancio consuntivo 2023 e del piano di riparto, deducendo numerosi vizi di legittimità e di merito. Il condominio rimaneva contumace.

Nel corso dell'istruttoria il Tribunale ammetteva i documenti prodotti dagli attori e, ai sensi degli artt. 210 e 211 c.p.c., ordinava l'esibizione della documentazione contabile e bancaria sia al condominio sia a istituti di credito terzi. Una volta acquisiti gli atti, l'amministratore non compariva a rendere l'interrogatorio formale senza addurre alcun giustificato motivo.

Nelle more del giudizio, l'assemblea approvava una nuova delibera con cui dichiarava nullo il bilancio 2023 e il relativo riparto. La sopravvenienza, tuttavia, non determinava la cessazione della materia del contendere, poiché l'amministratore, nonostante i solleciti ricevuti, non chiariva se quella successiva deliberazione fosse stata a sua volta impugnata da altri condomini.

La decisione

Il nucleo della pronuncia è nell'accertamento documentale. Il giudice osserva che il rendiconto, "alla luce delle documentazioni acquisite - appare allo stato redatto in palese violazione dei principi di chiarezza, verità e correttezza". A ciò aggiunge la non conformità alle prescrizioni legislative, rilevando la mancanza, allo stato, del registro di contabilità e della nota esplicativa.

Il passaggio davvero decisivo riguarda però la gestione bancaria parallela. Dagli estratti della carta prepagata intestata all'ex amministratrice emergeva, secondo il Tribunale, "l'esistenza di una contabilità parallela e occulta, in totale spregio dell'obbligo di cui all'art. 1129, co. 7, c.c.". Tale norma impone all'amministratore di far transitare su uno specifico conto corrente intestato al condominio tutte le somme ricevute dai condomini o da terzi, nonché quelle erogate per conto dell'ente di gestione.

La verifica degli estratti mostrava che, nel solo esercizio 2023, sulla carta prepagata erano transitate entrate per euro 13.252,76 e uscite per euro 13.277,96, flussi di cui non vi era alcuna traccia nel bilancio consuntivo impugnato. Il Tribunale segnala inoltre che il consuntivo indicava, alla voce "Disponibilità", un saldo bancario di euro 68,39 non rinvenibile negli estratti conto acquisiti, omettendo peraltro qualsiasi considerazione della cassa alternativa gestita sulla carta personale dell'amministratrice.

Da qui la conclusione, formulata in termini particolarmente netti, secondo cui il rendiconto era "non solo non veritiero e non corretto, ma addirittura dolosamente decettivo, avendo omesso una parte sostanziale della gestione economica e patrimoniale". Proprio questa omissione sostanziale, e non una semplice irregolarità formale, travolgeva la regolarità del bilancio e della deliberazione che lo aveva approvato.

Su questo quadro si innestano due ulteriori elementi valorizzati dal giudice. Il primo è la mancata comparizione dell'amministratore all'interrogatorio formale, comportamento dal quale, ai sensi dell'art. 232 c.p.c., il Tribunale ha tratto argomenti di prova in ordine ai fatti dedotti, tra cui la mancata esibizione dei documenti contabili, l'utilizzo di conti personali per la gestione condominiale e l'erroneità dei saldi di bilancio. Il secondo è la successiva delibera assembleare di annullamento in autotutela, qualificata in motivazione come "vera e propria confessione stragiudiziale della fondatezza dell'impugnazione e della radicale illegittimità del bilancio approvato".

La motivazione alterna i termini annullamento e nullità. Il dispositivo, però, è univoco: il Tribunale accerta e dichiara la nullità della deliberazione del 10 luglio 2024, limitatamente al punto relativo all'approvazione del consuntivo 2023 e del riparto, con condanna del condominio alle spese di mediazione e di lite.

La decisione non autorizza, tuttavia, una generalizzazione indiscriminata. Il rilievo decisivo non sta nel solo uso di un documento contabile incompleto, ma nella concomitanza di omissioni strutturali, irregolarità documentali e soprattutto di una contabilità occulta esterna al conto intestato al condominio, in violazione dell'art. 1129, comma 7, c.c.

I riferimenti giurisprudenziali

• Cass. civ., sez. II, 20 dicembre 2018, n. 33038 — Registro di contabilità, riepilogo finanziario e nota sintetica esplicativa costituiscono componenti essenziali del rendiconto; la loro mancanza o incompletezza può determinare l'annullabilità della delibera di approvazione quando sia compromessa la conoscenza concreta dei dati contabili.
• Cass. civ., ord. 10 gennaio 2023, n. 1370 — Il rendiconto non richiede forme analoghe al bilancio societario, ma deve rendere intellegibili ai condomini le voci di entrata e di spesa e la situazione patrimoniale complessiva.
• Cass. civ., 9 ottobre 2023, n. 28257 — La violazione dei criteri di redazione del rendiconto rileva quando produce una divaricazione tra il risultato effettivo della gestione e quello rappresentato nei documenti contabili, o comunque impedisce la concreta conoscenza degli elementi patrimoniali.
• Cass. civ., 24 aprile 2025, n. 10869 — La contabilità condominiale non è soggetta ai formalismi del bilancio societario, ma deve comunque rendere verificabili entrate, uscite, impiego delle somme e criteri di riparto.
• Trib. Napoli, 11 luglio 2025, n. 6988 — L'approvazione di rendiconti privi di chiarezza e di tracciabilità dei movimenti, con pagamenti in contanti o comunque fuori dal circuito del conto condominiale, è annullabile quando i flussi non siano ricostruibili e verificabili.
• Cass. civ., 29 maggio 2025, n. 14428 — In una linea più restrittiva, la violazione formale dell'art. 1130-bis c.c. non comporta automaticamente invalidità se il rendiconto consente comunque piena conoscibilità dei dati gestionali e della situazione patrimoniale.
• Cass. civ., Sez. Un., 14 aprile 2021, n. 9839 — La nullità delle delibere condominiali resta categoria residuale, mentre l'annullamento ex art. 1137 c.c. costituisce la regola generale per i vizi delle deliberazioni adottate nell'ambito delle attribuzioni assembleari.

Considerazioni conclusive

L'invalidità del deliberato nasce quando il rendiconto perde la sua intelligibilità sostanziale: se i documenti sottoposti all'assemblea non consentono di ricostruire flussi, saldi e situazione patrimoniale, e/o una parte rilevante delle somme transita fuori dal conto intestato al condominio, l'approvazione resta priva di una base contabile verificabile. In questa linea si collocano Cass. n. 33038/2018, Cass. n. 1370/2023, Cass. n. 28257/2023, Cass. n. 10869/2025 e, sul terreno più vicino alla vicenda esaminata, Trib. Napoli n. 6988/2025; in tal senso v. Tracciabilità dei movimenti e invalidità del rendiconto e, per un inquadramento generale, Rendiconto condominiale va redatto senza formalità.

Il quadro, però, incontra un limite preciso. Cass. n. 14428/2025 ridimensiona ogni automatismo e chiarisce che il difetto del singolo documento tipico non basta, da solo, a travolgere la delibera se i dati gestionali restano comunque pienamente conoscibili; sul piano generale dei vizi assembleari, Cass. Sez. Un. n. 9839/2021 conferma che la nullità resta ipotesi residuale. Sul punto v. anche nullità e annullabilità dopo le Sezioni Unite e, per il rilievo della carenza documentale, Rendiconto senza nota esplicativa.

Qui, tuttavia, il dato determinante è più grave e più concreto: non una semplice irregolarità formale, ma l'emersione di una contabilità occulta, esterna al conto condominiale, con flussi non riportati nel bilancio e saldi non riscontrabili. È questo scarto qualitativo che spiega la scelta del dispositivo di dichiarare la nullità della delibera. Sul versante operativo, la vicenda conferma anche che la carta prepagata personale non può assolvere la funzione del conto intestato al condominio; può vedersi anche Carta prepagata e conto corrente del condominio.

In definitiva, la linea interpretativa resta coerente: l'annullabilità è la risposta ordinaria ai vizi del rendiconto che incidono su chiarezza, completezza e verificabilità; la declaratoria di nullità richiede un'alterazione sostanziale della funzione informativa e di controllo del bilancio. Nel caso deciso, la combinazione tra documentazione mancante, flussi fuori conto e contabilità parallela occulta ha reso il deliberato privo di attendibile corrispondenza con la gestione reale.