In alcuni edifici condominiali più moderni, soprattutto nelle località di villeggiatura, si trovano talvolta impianti comuni sportivi (piscine, palestre, campi da tennis o da calcetto) che contribuiscono ad elevare il prestigio del caseggiato e il benessere dei condomini.
Si tratta di beni comuni: infatti l'art. 1117 c.c. pone una presunzione di condominialità per i beni indicati, la cui elencazione non è tassativa, ma meramente esemplificativa dei beni da considerare oggetto di comunione, che deriva sia dall'attitudine oggettiva del bene al godimento comune, sia dalla concreta destinazione del medesimo al servizio comune, laddove tali parti siano necessarie quindi, per l'esistenza dell'edificio stesso, ovvero, siano permanentemente destinate all'uso o al godimento comune.
Tale presunzione può essere superata solo dalla prova di un titolo contrario; oppure se la cosa, per obbiettive caratteristiche strutturali, serve in modo esclusivo all'uso o al godimento di una parte dell'immobile. Viene da domandarsi se questi impianti siano utilizzabili da tutti i condomini.
In particolare nasce il dubbio se anche i proprietari dei box auto possono fruire della palestra condominiale? La questione è stata affrontata da una recente decisione del Tribunale di Milano (sentenza 10 luglio 2024 n. 6979).
Fatto e decisione
In un condominio ai proprietari solo di box auto all'interno del caseggiato non veniva consentito l'utilizzo della palestra e della sala ricreativa condominiali.
I titolari delle autorimesse ritenevano illegittima la detta proibizione perché lesiva del loro diritto di comproprietà e godimento su dette parti comuni dell'edificio condominiale; di conseguenza si rivolgevano al Tribunale per sentir dichiarare il loro diritto all'utilizzo della palestra e sala ricreativa; in ogni caso chiedevano, inoltre, disporsi, ex art. 614 bis c.p.c., una penale pari ad € 500,00 per ogni giorno di ritardo nell'adempimento dell'obbligo preteso e la condanna del condominio al risarcimento dei danni, secondo gli importi da determinarsi in corso di causa, anche in via equitativa.
Gli attori ponevano a fondamento della loro tesi il dettato del regolamento condominiale e degli atti di compravendita.
Il condominio sosteneva che l'accesso ai detti locali comuni ricreativi era consentito esclusivamente ai condomini proprietari di unità immobiliari ad uso abitativo, sia in base alle caratteristiche dell'edificio condominiale (ai boxes degli attori, posizionati al piano -2 interrato, si accedeva da un ingresso separato ed indipendente che si raggiungeva direttamente dalla strada), sia in base alla interpretazione del regolamento di condominio; del resto il convenuto faceva presente che i titolari delle autorimesse erano esentati dal pagamento degli onorari di manutenzione di detti locali, con conseguente rinuncia di fatto all'uso di questi locali. Il Tribunale ha dato ragione agli attori. Il giudice milanese ha evidenziato come dagli atti non sia emersa alcuna restrizione della proprietà comune e dell'utilizzo della palestra e della sala ricreativa.
Infatti in base al regolamento di condominio è risultato quanto segue: "sono di proprietà e uso comune di tutti i condomini, proprietà ed uso che devono intendersi indivisibili e inalienabili, tutte quelle parti, locali, cose impianti dell'edificio che, in base agli atti di vendita, non risultano di proprietà singola ed indivisibile di un condomino o del venditore.
Specificamente sono da intendersi comuni: la sala ricreativa/riunioni e la palestra attrezzata con macchinari per allenamento aerobico e attrezzi per pesi con annessi spogliatoi e servizi".
Nel regolamento (riguardante «Garanzie e impianti») è stato precisato pure che "palestra e sala ricreativa ubicati al piano terreno e primo sono considerate "pertinenze del fabbricato a uso esclusivo e permanente degli utenti dello stesso".
In una clausola del regolamento si è infine precisato che "le spese di manutenzione ordinaria delle parti comuni tra cui ingresso, atrio, verde comune, impianto fognatura, pulizia vani scala, locale portineria, sala ricreativa, palestra e relativi consumi dovranno essere ripartite secondo i millesimi di cui all'Allegata Tabella millesimi generali".
In ogni caso, come ha sottolineato il Tribunale, i locali palestra e saletta ricreativa sono stati menzionati negli atti di vendita/acquisto dei box tra i beni comuni.
Considerazioni conclusive
La decisione del Tribunale di Milano è condivisibile se si considerare che i boxes degli attori rientrano nell'area di terreno sulla quale è sorto il complesso condominiale. In altre parole bisogna sempre considerare che il termine "edificio" va interpretato nel senso che, per esso, si intende l'intero manufatto, dalle fondamenta al tetto, inclusi, quindi, anche i vani scantinati compresi tra le fondamenta stesse e tutta l'area di terreno sita in profondità - sottostante, cioè, la superficie alla base del fabbricato - sulla quale posano le fondamenta dell'immobile (Cass. civ., sez. II, 24/08/1998, n. 8346).
Questo principio non può essere messo in dubbio dal fatto che alle autorimesse si acceda solamente da un ingresso separato ed indipendente, trattandosi di una irrilevante modalità costruttiva del fabbricato ai fini della fruizione di questa sua parte.
Neppure può darsi rilievo alla circostanza che nella maggior parte dei consuntivi condominiali i proprietari di detti boxes sarebbero stati esentati dal pagamento delle spese di manutenzione di detti locali, atteso che la stessa non è stata confermata da alcuna disposizione del regolamento di condominio, né risulta esservi stata una rinuncia degli attori ai loro diritti sulle parti comuni.
Alla luce di quanto sopra la giurisprudenza ha già dichiarato nulla la delibera con la quale l'assemblea condominiale aveva deciso di escludere i proprietari dei box dall'utilizzo degli impianti sportivi condominiali.
Quest'ultimi si considerano beni condominiali, se non risulta diversamente dal titolo, rientrando nelle opere, installazioni e manufatti di cui all'articolo 1117 c.c. (Trib. Como 26 marzo 2024, n. 359).
