Quindici anni senza pagare le scale non bastano a rendere stabile l'esonero

I criteri di ripartizione delle spese condominiali, stabiliti dall'art. 1123 c.c., possono essere derogati solo con il consenso unanime dei condomini.

Il Tribunale di Roma (V Sezione civile), con sentenza n. 17531 del 15 dicembre 2025, ha ribadito che la deroga ai criteri legali di ripartizione delle spese può avvenire esclusivamente mediante una convenzione (ad es. regolamento di natura contrattuale) oppure tramite deliberazione assembleare approvata all'unanimità (ossia con il consenso di tutti i partecipanti).

Il giudice ha ricondotto la questione al perimetro applicativo dell'art. 1123 c.c. e dei principi chiariti dalla giurisprudenza di legittimità, valorizzando la necessità dell'unanimità quale presupposto di validità della pattuizione derogatoria "generale" destinata a valere per il futuro.

La vicenda

Un comproprietario di un locale terraneo/seminterrato ha impugnato la deliberazione con cui l'assemblea aveva respinto la richiesta di essere esonerato dal pagamento delle spese ordinarie relative a manutenzione, pulizia e illuminazione delle scale.

La pretesa si fondava su una deliberazione assembleare del 9 maggio 2005, assunta (secondo la prospettazione attorea) all'unanimità dei presenti, con la quale sarebbe stato accordato l'esonero dalle spese della c.d. "tabella scale" in ragione della ridotta fruibilità dell'accesso al locale conseguente alla realizzazione del vano ascensore nell'androne.

Secondo tale impostazione, l'accordo doveva intendersi valido non solo per l'annualità oggetto di approvazione, ma anche per gli anni successivi, quale accordo riconducibile all'autonomia negoziale ex art. 1322 c.c.

A sostegno di questa lettura veniva richiamata la condotta successiva del condominio, che per lungo tempo non avrebbe richiesto il pagamento delle spese scale; da ciò si deduceva un legittimo affidamento sulla stabilità dell'esonero, prospettando un "contratto di durata" e un recesso ritenuto illegittimo in violazione degli artt. 1175 e 1375 c.c., oltre che dell'art. 2 Cost. In via ulteriormente gradata veniva invocata anche l'exceptio doli generalis.

Il condominio, costituendosi, ha eccepito che la deliberazione del 2005 era stata adottata da una parte soltanto dei condomini (quelli presenti) e, comunque, nell'ambito dell'approvazione del rendiconto, con efficacia limitata all'annualità di riferimento; ha inoltre richiamato il regolamento contrattuale e i criteri ivi previsti.

La decisione

Sono state rigettate tutte le domande, in applicazione del criterio della "ragione più liquida", ritenendosi assorbente il rilievo secondo cui la deliberazione del 9 maggio 2005 non era stata adottata all'unanimità dei condomini.

Il Tribunale ha richiamato il principio per cui "sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro" (Cass., Sez. Un., 14 aprile 2021, n. 9839).

In motivazione è stato poi precisato che:

"I criteri di ripartizione delle spese condominiali, stabiliti dall'art. 1123 c.c., possono essere derogati, come prevede la stessa norma, e la relativa convenzione modificatrice della disciplina legale di ripartizione può essere contenuta sia nel regolamento condominiale ovvero in una deliberazione dell'assemblea che venga tuttavia approvata all'unanimità, o col consenso di tutti condomini."

"Viene dunque imposta a pena di radicale nullità l'approvazione da parte della totalità dei condomini per le delibere dell'assemblea con le quali siano stabiliti i criteri relativi alla ripartizione delle spese in deroga a quelli dettati dall'articolo 1123 c.c., oppure siano modificati i criteri fissati in precedenza in un regolamento contrattuale."

"... la convenzione sulla ripartizione delle spese in deroga ai criteri legali ai sensi dell'articolo 1123 comma primo c.c., deve essere approvata da tutti i condomini ed ha efficacia obbligatoria soltanto tra le parti ed è modificabile unicamente tramite un rinnovato consenso unanime ..."

Coerentemente, la deliberazione del 2005 - interpretata come volta a introdurre un'esenzione permanente dalle spese scale - è stata ritenuta invalida e inefficace per difetto del requisito unanimistico. Il Tribunale ha, per contro, ritenuto che essa potesse vincolare solo i condomini deliberanti e con riferimento alle sole spese oggetto del rendiconto dell'anno 2004.

È stata inoltre respinta la domanda risarcitoria, per carenza di allegazione e prova del danno, in applicazione dell'art. 2697 c.c. Le spese di lite sono state poste a carico della parte soccombente (liquidate in dispositivo), con esclusione dei presupposti per la condanna ex art. 96 c.p.c.

I riferimenti giurisprudenziali (selezione)

• Cass., Sez. Un., 14 aprile 2021, n. 9839: nullità delle delibere che, a maggioranza, stabiliscano/modifichino criteri generali di riparto destinati a valere per il futuro; distinzione rispetto alle delibere di riparto "in concreto", ordinariamente riconducibili all'area dell'annullabilità nei limiti indicati dalle Sezioni Unite .
• Cass., Sez. II, 24 febbraio 2017, n. 4844 (e altri arresti conformi): la convenzione derogatoria ex art. 1123 c.c. può risultare dal regolamento contrattuale o da delibera approvata all'unanimità .
• Cass., 7 marzo 2005, n. 4806: richiamata in tema di limiti al metodo maggioritario quando la decisione incida sui criteri generali di riparto .
• Cass., n. 24532/2009: sull'efficacia soggettiva della convenzione derogatoria (art. 1123 c.c.) e sulla regola della relatività degli effetti contrattuali (art. 1372 c.c.).

Considerazioni Conclusive

La decisione riafferma un punto operativo essenziale: l'esonero "strutturale" o comunque destinato a valere stabilmente per il futuro (in quanto incidente sui criteri generali di riparto) non può essere introdotto a maggioranza, neppure qualificata, ma richiede l'unanimità (o una convenzione di natura contrattuale) perché si tratta di materia sottratta al metodo maggioritario.

Sul piano pratico, quindi, l'eventuale accordo di esenzione deve essere costruito e documentato in modo coerente con tale requisito, evitando di confidare sulla sola prassi applicativa o su verbali ambigui.

Il Tribunale valorizza inoltre il profilo dell'efficacia soggettiva della convenzione derogatoria: la pattuizione ex art. 1123, comma 1, c.c. opera tra le parti (art. 1372 c.c.) e non si proietta automaticamente sui successivi aventi causa se non tramite gli strumenti negoziali previsti dall'ordinamento (richiamo/adesione, clausole contrattuali idonee, ecc.). Ne discende che, anche quando vi sia unanimità, la "stabilità" dell'assetto derogatorio va verificata con attenzione in caso di trasferimenti delle unità immobiliari.

Quanto alle tabelle millesimali, occorre evitare equivoci: l'art. 69 disp. att. c.c. (nel testo vigente) consente rettifica/modifica anche a maggioranza nei casi tipizzati (errore o alterazione superiore al quinto), mentre l'unanimità resta necessaria quando la tabella abbia natura propriamente "derogatoria" dei criteri legali di riparto ex art. 1123 c.c. . Ciò rileva perché, nella pratica, l'esenzione dalle spese viene talvolta impropriamente "fatta passare" come mera revisione tabellare, quando invece realizza una deroga ai criteri generali e richiede, pertanto, il consenso unanime.

Per ulteriori approfondimenti (con richiami giurisprudenziali in tema di deroga ai criteri di riparto ed esonero dalle spese):
Cass., Sez. Un., 14 aprile 2021, n. 9839 (nullità/annullabilità in materia di riparto)
Cass., Sez. II, 24 febbraio 2017, n. 4844 (convenzione derogatoria e unanimità)
Delibere di riparto: vizi e rimedi dopo Cass. S.U. n. 9839/2021