Provvigione al mediatore dovuta anche se il preliminare riguarda un immobile abusivo

La provvigione del mediatore matura anche quando l'affare si arresta al contratto preliminare, purché tra le parti si sia formato un vincolo giuridico azionabile. La presenza di irregolarità edilizie, anche dichiarate insanabili, non fa venir meno di per sé tale diritto se l'accordo concluso ha efficacia obbligatoria e gli acquirenti sono stati informati delle difformità. In questo solco si colloca il Tribunale di Vallo della Lucania, sentenza n. 225 del 26/03/2026, che ha riformato la decisione di primo grado e ha riconosciuto all'agenzia il diritto alla provvigione. La soluzione è coerente con l'orientamento secondo cui il preliminare è sufficiente a integrare la conclusione dell'affare ai fini dell'art. 1755 c.c.

Il richiamo della motivazione all'art. 40 della legge n. 47 del 1985 va letto nel quadro normativo anteriore al testo unico edilizia: la vicenda resta infatti ancorata alla distinzione, consolidata in giurisprudenza, tra nullità degli atti con effetti reali e validità dei preliminari con efficacia obbligatoria. Anche per questo il dato urbanistico, da solo, non è stato ritenuto sufficiente a escludere la provvigione.

La vicenda

Due aspiranti acquirenti, interessati all'acquisto di un'abitazione, si rivolgevano a un'agenzia immobiliare, che proponeva un'operazione di rent to buy destinata a sfociare, dopo quattro anni di godimento, nel rogito definitivo di compravendita. Il preliminare veniva predisposto dall'agenzia; gli interessati corrispondevano al mediatore euro 2.800,00 in contanti per l'assistenza sino alla futura vendita.

Nel testo contrattuale la proprietaria dichiarava l'esistenza di irregolarità edilizie e catastali, assumendo l'impegno di regolarizzarle entro dodici mesi. Il tecnico incaricato, però, evidenziava che tali difformità non erano di agevole soluzione e, nella relazione conclusiva, le qualificava come insanabili. Gli acquirenti agirono quindi in primo grado per ottenere la restituzione della somma versata a titolo di provvigione, domanda che venne accolta dal Giudice di Pace. L'agenzia propose appello, sostenendo che il primo giudice avesse trascurato sia il contenuto del preliminare, sia la clausola con cui le parti avevano esonerato il mediatore dalle responsabilità inerenti alle informazioni sulla regolarità urbanistica del bene.

La decisione

Il Tribunale ha accolto l'appello. Il punto decisivo non è stato la semplice esistenza di abusi edilizi, ma il fatto che, nonostante tali irregolarità, tra le parti fosse sorto un valido vincolo obbligatorio, sufficiente a integrare la conclusione dell'affare ai fini dell'art. 1755 c.c.

La motivazione ricostruisce anzitutto il quadro documentale. Nel preliminare era scritto, al punto 4.5, che "la parte concedente sin d'ora dichiara che i dati catastali relativi agli immobili... e le planimetrie catastali depositate in catasto... sono non conformi allo stato di fatto"; e, al punto 6.4, che "la parte conduttrice è stata informata della non regolarità urbanistica e catastale... Le parti esonerano dalla responsabilità l'agente immobiliare in materia di informazioni inerenti alla regolarità urbanistica". Su questa base il giudice ha escluso che l'agenzia avesse taciuto circostanze decisive già trasfuse nel regolamento negoziale.

Da qui la conclusione centrale della sentenza: "Ne consegue la conferma del diritto del mediatore alla provvigione, essendo stato comunque concluso l'affare (il preliminare) per effetto del suo intervento, non avendo egli particolari obblighi informativi nei confronti dei contraenti, e comunque in presenza di una chiara clausola di esonero da responsabilità in tal senso". Il passaggio va però letto insieme al precedente, pure richiamato dal Tribunale, secondo cui il mediatore deve comunicare le circostanze note o conoscibili con l'ordinaria diligenza professionale, ma, in assenza di incarico specifico, non è tenuto a svolgere indagini tecnico-giuridiche specialistiche. Nel caso concreto è stata ritenuta decisiva la circostanza che la non regolarità fosse già dichiarata nel preliminare e conosciuta dagli acquirenti (sul punto, v. anche obblighi informativi su abusi e difformità).

Il Tribunale ha quindi richiamato l'orientamento costante della Cassazione secondo cui la provvigione spetta anche quando l'intermediazione conduca alla stipula di un preliminare di vendita avente a oggetto un immobile privo di concessione edilizia e non regolarizzabile urbanisticamente, poiché la nullità urbanistica prevista dall'art. 40 della legge n. 47 del 1985 riguarda i soli atti con effetti traslativi e non quelli meramente obbligatori. In questa prospettiva, l'insanabilità urbanistica non travolge automaticamente il preliminare e non impedisce, di per sé, la maturazione della provvigione.

I riferimenti giurisprudenziali

• Cass. civ., sez. II, 12 aprile 2005, n. 7519: l'affare può ritenersi concluso, ai fini della provvigione, quando sia stato stipulato un contratto con i requisiti essenziali di validità; il principio viene richiamato anche in relazione a un preliminare di vendita avente a oggetto un immobile privo di concessione edilizia.
• Cass. civ., sez. II, 9 giugno 2009, n. 13260: il diritto alla provvigione sorge quando tra le parti messe in contatto si costituisce un vincolo giuridico che abilita ciascuna ad agire per l'esecuzione o la risoluzione del contratto; perciò la provvigione spetta anche in caso di preliminare relativo a immobile privo di concessione edificatoria e non sanabile.
• Cass. civ., sez. II, 19 dicembre 2012, n. 28456 e 7 marzo 2019, n. 6685: la nullità urbanistica prevista dall'art. 40 della legge n. 47 del 1985 colpisce i soli contratti con effetti traslativi; il preliminare resta, in linea di principio, estraneo a tale sanzione.
• Cass. civ., sez. II, 22 giugno 2022, n. 20132 e 9 agosto 2024, n. 22656: confermano che anche il preliminare avente a oggetto un immobile non regolarizzabile urbanisticamente può integrare la conclusione dell'affare utile ai fini dell'art. 1755 c.c., perché la sanzione urbanistica non si estende automaticamente agli atti obbligatori.
• Cass. civ., sez. II, 24 gennaio 2024, n. 2359: ribadisce che la provvigione sorge quando si forma un vincolo giuridico azionabile tra le parti, senza che occorra attendere il rogito definitivo; il preliminare, se efficace, è già sufficiente a integrare la conclusione dell'affare.
• Cass. civ., sez. II, 26 gennaio 2023, n. 2385: delimita il principio, escludendo la provvigione quando tra le parti vi sia soltanto un'intesa preparatoria, come una proposta d'acquisto o una minuta non idonea a fondare un vincolo esecutivo.
• Cass. civ., sez. II, 12 novembre 2019, n. 29229 e Cass. civ., sez. III, 11 giugno 2024, n. 16184: il mediatore deve comunicare ciò che sa o che può conoscere con la comune diligenza, e deve astenersi dal fornire informazioni non verificate; senza incarico specifico, però, non è gravato da indagini tecnico-giuridiche specialistiche.
• Cass. civ., sez. II, 16 gennaio 2020, n. 784 e 2 maggio 2023, n. 11371: quando il mediatore omette di riferire irregolarità urbanistiche o edilizie conosciute o conoscibili con l'ordinaria diligenza professionale, l'acquirente può opporre l'inadempimento, rifiutare la provvigione o chiederne la restituzione.
• Cass. civ., sez. II, 10 aprile 2025, n. 9431: delimita il principio, escludendo la provvigione quando il preliminare sia affetto da una nullità idonea a impedire la definitiva attuazione dell'affare, come nell'ipotesi dell'immobile da costruire privo della fideiussione di protezione dell'acquirente.
• Trib. Bari, 3 luglio 2025, n. 2651: in linea con l'impostazione accolta, riconosce il diritto alla provvigione anche in presenza di abusi edilizi, valorizzando la circostanza che l'acquirente fosse stato reso consapevole delle criticità urbanistiche prima della conclusione dell'affare.

Considerazioni conclusive

Il principio che esce confermato è lineare: il mediatore ha diritto alla provvigione quando la sua attività conduca alla stipula di un preliminare valido, idoneo a vincolare le parti sul piano obbligatorio, anche se l'immobile presenta irregolarità urbanistiche pure insanabili, a condizione che tali difformità non travolgano la validità dell'accordo e siano state portate a conoscenza dei contraenti. In questa direzione convergono Cass. n. 13260/2009, n. 28456/2012, n. 6685/2019, n. 20132/2022, n. 22656/2024, nonché, sul piano applicativo, il precedente barese del 2025, che valorizza proprio la conoscenza preventiva degli abusi da parte dell'acquirente. Sul punto v. anche abusi edilizi noti e diritto alla provvigione.

Il criterio realmente decisivo resta duplice: da un lato, la natura del vincolo negoziale perfezionato; dall'altro, la qualità dell'informazione resa dal mediatore. Per questo la soluzione si restringe in due direzioni. Non basta, anzitutto, un accordo meramente preparatorio: serve un vincolo azionabile e non una semplice proposta o una minuta, come mostra Cass. n. 2385/2023; in tal senso può vedersi anche preliminare, proposta e momento della provvigione. Inoltre, l'esito cambia quando l'affare sia nullo per un vizio che ne impedisce l'attuazione, come chiarito da Cass. n. 9431/2025; per un approfondimento, v. affare nullo e perdita della provvigione.

Resta poi fermo il limite, altrettanto consolidato, degli obblighi informativi dell'intermediario: quando le difformità urbanistiche o edilizie sono conosciute o conoscibili con l'ordinaria diligenza professionale e non vengono comunicate, la provvigione può essere negata o restituita. Qui, però, il Tribunale ha ritenuto decisivo che le criticità fossero già esplicitate nel preliminare e accettate dagli acquirenti, sicché l'insanabilità del bene non si è tradotta né in nullità del vincolo né in inadempimento informativo dell'agenzia. Per un inquadramento generale, v. anche quando sorge la provvigione del mediatore.