L'attività del mediatore immobiliare deve tradursi in una messa in relazione effettiva e causalmente rilevante tra le parti, tale da incidere in modo determinante sulla conclusione dell'affare. La mera visita dell'immobile da parte di un potenziale acquirente non integra, di per sé, il presupposto per il sorgere del diritto alla provvigione nei confronti del venditore.
La Corte di Appello di Napoli (Nona Sezione Civile), con sentenza n. 5543 dell' 8 novembre 2025, ha confermato che il diritto alla provvigione ex art. 1755 c.c. sorge solo se l'attività svolta dal mediatore si configura come antecedente necessario e determinante della conclusione dell'affare.
La vicenda
Un'agenzia immobiliare ha agito contro il venditore per ottenere la provvigione relativa alla compravendita di una villetta. L'agenzia sosteneva di aver fatto visitare l'immobile al futuro acquirente e che tale attività fosse sufficiente a fondare il diritto alla provvigione.
Il Tribunale ha rigettato la domanda, ritenendo provata la visita ma non la messa in relazione effettiva tra venditore e acquirente ad opera dell'agenzia attrice; le trattative erano state condotte da un'altra agenzia immobiliare.
L'agenzia ha proposto appello, invocando gli artt. 1755 e 1758 c.c. e sostenendo che la propria attività avesse costituito l'antecedente necessario dell'affare.
La decisione
I giudici di appello hanno confermato integralmente la decisione di primo grado, ribadendo che la sola visita dell'immobile da parte del potenziale acquirente non è sufficiente a integrare il requisito dell'antecedente necessario per la conclusione dell'affare. In particolare, la Corte ha testualmente osservato:
"La semplice visita da parte di un potenziale acquirente all'immobile non è, difatti, sufficiente, in assenza di altri indicatori, a integrare il requisito dell'antecedente necessario per addivenire alla conclusione dell'affare".
La Corte ha altresì rilevato che la comunicazione inviata dall'agenzia al venditore il 16 aprile 2015 (ricevuta il 23 aprile), contenente un elenco cumulativo di sedici nominativi di visitatori, non è idonea a dimostrare una messa in relazione causalmente efficiente con riferimento allo specifico affare, risultando inviata a distanza di oltre un mese dalla visita del 1° marzo 2015 e priva di specificazioni concrete.
È stato inoltre accertato che "le trattative sono state, invece, condotte da altra agenzia immobiliare", il cui titolare aveva ricevuto incarico verbale dal proprietario, aveva accompagnato più volte l'acquirente nell'immobile e raccolto un'offerta poi accettata dal venditore, svolgendo un ruolo di "efficienza causale adeguata rispetto alla conclusione della compravendita".
La Corte ha precisato che "non vi è… prova che le parti siano state messe in relazione tra loro dall'odierna appellante", risultando documentato il ruolo determinante della seconda agenzia nella conduzione delle trattative e nella definizione dell'accordo.
Quanto alla posizione dell'acquirente (che aveva sottoscritto un "foglio visita" impegnandosi a corrispondere la provvigione in caso di acquisto), i giudici hanno correttamente distinto le posizioni: l'acquirente era pienamente consapevole di un vincolo contrattuale con la prima agenzia anche in caso di successivo intervento di altro mediatore; nessun analogo impegno risulta assunto dal venditore nei confronti della prima agenzia.
I riferimenti giurisprudenziali e normativi
Il principio applicato è quello richiamato da Cass. civ., sez. III, 17 settembre 2013, n. 21095, secondo cui il mediatore ha diritto alla provvigione solo quando la sua attività abbia avuto un'efficienza causale adeguata rispetto alla conclusione dell'affare: non basta far visionare l'immobile, occorre mettere in contatto le parti in modo causale rispetto all'accordo poi concluso.
L'art. 1755, comma 1, c.c. dispone che "il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti se l'affare è concluso per effetto del suo intervento", postulando dunque un nesso causale tra attività svolta e risultato.
Quanto all'art. 1758 c.c. (concorso di mediatori), la Corte ha escluso in concreto i presupposti per la corresponsione della provvigione in quota, difettando la prova che l'attività dell'appellante abbia apportato un contributo causale apprezzabile alla conclusione dell'affare.
Considerazioni conclusive
Nel caso concreto, la Corte ha respinto l'appello perché l'attività dell'agenzia appellante si è limitata alla visita e a segnalazioni generiche, senza prova della messa in relazione causale delle parti, mentre la diversa agenzia ha condotto le trattative, raccolto l'offerta e determinato la conclusione della compravendita. In tali condizioni, il diritto alla provvigione nei confronti del venditore non matura ai sensi dell'art. 1755 c.c., né ricorrono i presupposti dell'art. 1758 c.c. (mancando un'effettiva cooperazione causale tra mediatori).
L'indirizzo applicato è in linea con i principi affermati dalla Cassazione e si fonda su una rigorosa verifica del nesso eziologico tra attività di mediazione e affare concluso.
Per approfondimenti o per ogni utilizzo, si raccomanda la consultazione del testo integrale del provvedimento.
