Proprietario della terrazza e condominio rispondono insieme dei danni da infiltrazioni

Il Tribunale di Cassino, con sentenza n. 1455 del 14 novembre 2025, ha ritenuto che, in presenza di infiltrazioni provenienti da una terrazza a livello di proprietà esclusiva, la responsabilità per i danni subiti dall'unità immobiliare sottostante va ripartita tra il proprietario esclusivo della terrazza e il condominio, in via concorrente e secondo le rispettive quote di competenza, in conformità al criterio legale di cui all'art. 1126 c.c. La decisione si fonda sulle risultanze dell'accertamento tecnico preventivo (ATP) espletato in contraddittorio tra le parti, ritenuto esaustivo sia per l'individuazione delle cause delle infiltrazioni sia per la quantificazione dei danni.

La vicenda

Un proprietario di appartamento, posto al piano sottostante una terrazza a livello di proprietà esclusiva sovrastante, ha convenuto in giudizio il proprietario della terrazza e il condominio, chiedendo il risarcimento dei danni causati da infiltrazioni meteoriche che avevano reso l'immobile inutilizzabile e non salubre.

L'attore ha evidenziato che, già in sede di accertamento tecnico preventivo, erano state individuate le cause delle infiltrazioni - riconducibili sia a difetti di impermeabilizzazione della terrazza sia alla scarsa tenuta di un infisso e della relativa soglia - e che erano stati quantificati i danni subiti, compresi quelli derivanti dall'inutilizzabilità dell'appartamento.

Nel corso del giudizio, il condominio ha chiamato in causa la compagnia assicurativa per essere manlevato da ogni eventuale responsabilità. Entrambi i convenuti hanno contestato le pretese dell'attore, eccependo tra l'altro l'improcedibilità della domanda per mancato esperimento della mediazione obbligatoria e della negoziazione assistita; il Tribunale, tuttavia, facendo applicazione del principio della "ragione più liquida", ha deciso la causa sul merito ritenuto di più agevole definizione, senza arrestarsi sulle questioni pregiudiziali.

La decisione

Il Tribunale ha ritenuto esaustiva la consulenza tecnica d'ufficio redatta nel procedimento di ATP, richiamandone integralmente le conclusioni sia in ordine alle cause delle infiltrazioni sia quanto alla quantificazione dei danni. In particolare, il giudice ha valorizzato il passaggio in cui il consulente precisa che:

"tali interventi che si sono elencati sono necessari per risolvere il problema sia della facile infiltrazione dovuta alla non tenuta dell'infisso e sia alla mancanza di uno strato impermeabile sottostante la pavimentazione del terrazzo esistente e della soglia d'ingresso all'appartamento che garantisca la tenuta delle infiltrazioni delle acque in questo tratto di terrazzo".

Sulla base delle risultanze tecniche, il giudice ha ritenuto sussistente la responsabilità concorrente del proprietario esclusivo del lastrico/terrazza a livello e del condominio, secondo le rispettive quote di appartenenza come emerse dalla CTU. La ripartizione delle responsabilità patrimoniali è stata dunque operata in conformità al criterio tipico delle terrazze a livello ad uso esclusivo, quale desumibile dall'art. 1126 c.c., che disciplina il concorso di colui che ha l'uso esclusivo e degli altri condomini nelle spese di riparazione e ricostruzione.

L'art. 1126 c.c. prevede infatti che, quando l'uso dei lastrici solari o delle terrazze a livello non è comune a tutti i condomini, un terzo delle spese (e, in giurisprudenza, anche dei danni conseguenti a difetti di manutenzione o costruzione della copertura) gravi su chi ne ha l'uso esclusivo, mentre i restanti due terzi siano a carico degli altri condomini in proporzione ai rispettivi millesimi di proprietà.

In applicazione di tali principi, il Tribunale ha accolto integralmente la domanda dell'attore: ha dichiarato la responsabilità dei convenuti "per quanto di loro competenza", con esclusione della solidarietà condominiale in capo al condomino danneggiato; li ha condannati al risarcimento dei danni - quantificati complessivamente in € 22.028,63, comprensivi anche del danno da mancato godimento dell'immobile - sulla base dei calcoli effettuati dal CTU nel procedimento di ATP e aggiornati come indicato nella memoria conclusionale dell'attore, non specificamente contestata, con gli effetti di cui all'art. 115 c.p.c.

Il giudice ha inoltre condannato i convenuti, ciascuno secondo la propria quota di competenza, al ripristino dell'impermeabilizzazione della terrazza, mediante l'esecuzione degli interventi indicati nella CTU sino alla definitiva eliminazione del fenomeno infiltrativo.

Accertata la copertura assicurativa dell'evento sulla base della polizza in atti, è stata infine accolta la domanda di garanzia del condominio, disponendo che la compagnia assicurativa lo manlevasse dalla quota della somma risarcitoria posta a suo carico.

I riferimenti giurisprudenziali

La sentenza richiama espressamente:

• Cass. Civ., Sez. I, 21 maggio 2021, n. 14039;
• Cass. Civ., Sez. VI, 26 novembre 2019, n. 30745;
• S.U. Cass. Civ., 2 luglio 2012, n. 11066;
• Cass. Civ., 14 ottobre 2021, n. 28043;
• Tribunale di Cassino, 18 novembre 2022, n. 1548;
• Tribunale di Cassino, 16 gennaio 2015, n. 73;
• Tribunale di Cassino, 3 gennaio 2025, n. 5.

Le pronunce della Corte di Cassazione del 2021 e del 2019 sono richiamate a sostegno del principio della "ragione più liquida", che consente al giudice di decidere la controversia sulla base della questione ritenuta di più semplice e immediata soluzione, anche se logicamente subordinata, senza necessità di esaminare previamente tutte le questioni pregiudiziali o preliminari (artt. 24 e 111 Cost., in combinato con l'art. 276 c.p.c.).

Le Sezioni Unite n. 11066/2012 e la sentenza n. 28043/2021 confermano, invece, la piena utilizzabilità, ai fini della decisione di merito, delle risultanze della CTU svolta in sede di accertamento tecnico preventivo, quando la consulenza sia logicamente argomentata, coerente e sorretta da adeguati riscontri oggettivi.

È proprio a tali principi che il Tribunale di Cassino si è uniformato nel ritenere la CTU dell'ATP esaustiva e idonea a fondare l'accertamento sia dell'an che del quantum debeatur.

In giurisprudenza di legittimità - seppur non espressamente richiamata in questa decisione - è inoltre consolidato l'orientamento secondo cui il criterio di riparto dettato dall'art. 1126 c.c. per le spese di manutenzione e ricostruzione del lastrico solare o della terrazza a livello ad uso esclusivo si estende anche alla ripartizione dei danni da infiltrazione derivanti dalla mancata manutenzione o dall'imperfetta costruzione della copertura, proprio in ragione della funzione di tale norma (in tal senso, tra le altre, Cass. 29 marzo 2022, n. 10199).

Considerazioni conclusive

La sentenza si colloca nel solco dell'orientamento ormai ampiamente accolto in materia condominiale, secondo cui i danni da infiltrazioni provenienti da una terrazza a livello ad uso esclusivo vanno imputati in via concorrente al proprietario esclusivo e al condominio, secondo le proporzioni fissate dall'art. 1126 c.c. e, nel caso concreto, come puntualmente determinate dalla CTU.

L'applicazione dell'art. 1126 c.c. presuppone, come nel caso in esame, che il lastrico o la terrazza svolga funzione di copertura dell'edificio, ma sia gravato da uso non comune (esclusivo o limitato ad alcuni condomini soltanto).

Qualora, invece, la copertura sia comune a tutti i condomini senza uso esclusivo (lastrico solare comune), trova in via ordinaria applicazione l'art. 1123 c.c., con ripartizione delle spese (e, correlativamente, degli oneri risarcitori) in base ai millesimi di proprietà, salvo diverse convenzioni o specifiche imputazioni causali del danno.

La pronuncia evidenzia inoltre due profili pratici di rilievo:

• la centralità dell'accertamento tecnico preventivo: la CTU svolta in sede di ATP, se completa e ben motivata, può costituire il fulcro dell'intera decisione di merito, sia per l'individuazione delle cause del danno sia per la quantificazione, anche in termini di mancato godimento dell'immobile;
• la rilevanza della mancata contestazione specifica: il Tribunale richiama l'art. 115 c.p.c., valorizzando il fatto che i conteggi di aggiornamento del danno, esposti dall'attore sulla base dei parametri indicati dal CTU, non sono stati specificamente contestati, e ciò ne rafforza la valenza probatoria.

Infine, va segnalato come il giudice abbia provveduto non solo sul risarcimento in denaro, ma anche sulla eliminazione delle cause del danno, ordinando il ripristino dell'impermeabilizzazione della terrazza mediante gli interventi indicati dal consulente, nonché sulla rifusione delle spese di causa e delle spese di CTU. La condanna della compagnia assicurativa a manlevare il condominio dalla quota di propria spettanza completa il quadro, assicurando che l'onere economico si ridistribuisca, a valle, secondo gli assetti di rischio contrattualmente pattuiti.
La decisione rappresenta, nel complesso, un'applicazione coerente e attenta dei principi normativi e giurisprudenziali in tema di responsabilità per infiltrazioni provenienti da terrazze a livello ad uso esclusivo, confermando il ruolo determinante della CTU e del criterio di riparto di cui all'art. 1126 c.c. nel contesto specifico esaminato dal Tribunale di Cassino.