La polizza globale fabbricati è un contratto "multirischio" normalmente stipulato dal condominio per coprire, con un'unica regolamentazione, sia la garanzia "danni" (ad esempio incendio e garanzie accessorie) sia la garanzia di responsabilità civile verso terzi. L'estensione della copertura alle porzioni di proprietà esclusiva non è automatica in astratto, ma dipende dalle condizioni pattuite: nel caso deciso, la garanzia "incendio" risultava operante sull'intero fabbricato (parti comuni e porzioni esclusive), con la precisazione dell'esclusione dei beni mobili non condominiali.
In tale quadro, con sentenza n.4 del 16/01/2026, la Corte d'Appello di Trento - Sezione distaccata di Bolzano ha confermato che, quando le clausole lo prevedono, la garanzia "incendio" può essere utilmente azionata anche se il sinistro è riconducibile alla condotta colposa di un singolo condomino, senza che l'assicurato sia vincolato ad attivare in via prioritaria la diversa garanzia di responsabilità civile.
La vicenda
Un grave incendio, divampato nella notte tra il 17 e il 18 settembre 2019, aveva interessato un edificio in condominio. La compagnia assicuratrice del fabbricato ha introdotto un giudizio volto, in sintesi, a ottenere la declaratoria di invalidità/inefficacia della perizia contrattuale e a far accertare la responsabilità della proprietaria dell'unità da cui si sarebbe originato l'evento (nelle more deceduta, con successiva chiamata/integrazione nei confronti degli eredi), nonché l'obbligo della sua assicurazione personale di tenere indenne/rimborsare i danni.
La domanda includeva inoltre la richiesta di dichiarare l'inoperatività della polizza globale fabbricati per asserita violazione di obblighi contrattuali (in particolare in punto aggravamento del rischio) e la restituzione delle somme già corrisposte a titolo provvisionale.
Secondo la ricostruzione fattuale riportata nella decisione, l'assicuratore sosteneva che l'incendio fosse imputabile alla negligenza della proprietaria (ad esempio un mozzicone di sigaretta) e che, pertanto, dovesse operare la copertura personale della stessa, incentrata sulla responsabilità civile.
I condomini intervenuti hanno chiesto la condanna dell'assicurazione del fabbricato al pagamento degli indennizzi per i danni subiti nelle rispettive proprietà esclusive.
Il Tribunale ha accolto solo in parte le domande dell'assicuratore (limitandole alla declaratoria di inefficacia della perizia nella parte relativa alla ripartizione tra compagnie), escludendo il dolo dei periti e confermando l'obbligo dell'assicuratore del fabbricato di corrispondere gli indennizzi al condominio e ai proprietari danneggiati. In appello, la Corte ha confermato l'impostazione sul merito assicurativo, intervenendo solo sulla statuizione di cui all'art. 96 c.p.c. (revocata).
La decisione
Nel rigettare la tesi dell'assicuratore circa la non operatività della garanzia incendio in presenza di responsabilità del condomino da cui sarebbe scaturito il sinistro, la Corte ha valorizzato la qualificazione del contratto come polizza "mista" e, per la parte "danni", come assicurazione per conto altrui:
"Ne consegue che il contratto in esame è da qualificarsi di forma mista come assicurazione contro i danni patiti dal Condominio contraente ovvero dalle porzioni esclusive dei singoli condomini terzi assicurati […] e quindi per conto altrui ex art. 1891 c.c., ferma l'esclusione di arredi non condominiali."
Quanto al perimetro oggettivo della copertura "incendio", è stato ribadito che l'indennizzo riguarda l'intero fabbricato, senza distinzione tra parti comuni e porzioni esclusive:
"Nella sezione Assicurazione Incendio (art. 10), si ribadisce infatti che [l'assicuratore] si obbliga ad indennizzare, nei limiti della somma assicurata, i danni materiali e diretti causati 'al fabbricato descritto nella scheda di polizza, anche se derivanti da colpa grave dell'Assicurato o del Contraente', senza distinzione tra parti comuni e parti di proprietà esclusiva dei singoli condomini."
In coerenza con tale lettura, la Corte ha richiamato anche la definizione contrattuale di "fabbricato" nelle condizioni generali:
"[…] nelle 'definizioni comuni a tutte le garanzie' delle condizioni generali di polizza, il fabbricato viene definito come 'il complesso delle opere edili costituenti l'intera costruzione ovvero porzione di essa (ivi comprese le rispettive quote […] costituenti proprietà comune)' […]"
Sul rapporto tra garanzia "danni" (incendio) e garanzie di responsabilità civile, la Corte ha precisato che:
(i) la clausola di esclusione contenuta nella sezione di responsabilità civile da proprietà/conduzione delle parti comuni (che esclude i danni per i quali siano operanti le garanzie "incendio" e accessorie) ha una ratio specifica, legata al fatto che la polizza considera "terzi" anche i condomini ai fini della responsabilità civile, evitando duplicazioni di partite indennitarie;
(ii) da ciò, tuttavia, non discende alcun rapporto di "specialità" che imponga agli assicurati di attivare necessariamente la responsabilità civile in luogo della garanzia incendio.
In termini espliciti:
"Le garanzie prestate assicurano rischi diversi […] e nessuna norma del regolamento pattizio (né alcuna norma di legge) impone agli assicurati di optare […] per una garanzia invece che per un'altra."
Ed ancora:
"È, quindi, perfettamente compatibile con la struttura e la funzione del prodotto assicurativo in questione che un danno da incendio, derivato da responsabilità di un condomino, ma non dovuto a suo dolo o ad una sua responsabilità da reato colposo […] sia indennizzabile non soltanto in capo al Condominio e ai condomini danneggiati, ma anche in favore del condomino danneggiante, sussistendone tutti i presupposti a termini di polizza."
Coerentemente, la Corte ha escluso che la mera qualità di custode (richiamata nel processo in termini di art. 2051 c.c.) basti, di per sé, a negare l'operatività della garanzia "incendio" quando le clausole assicurative la prevedono sull'intero fabbricato e quando non ricorrono le ipotesi contrattuali/legali ostative.
Resta centrale il passaggio (contrattuale) sulla rinuncia alla rivalsa, che la decisione richiama nei limiti in cui è prevista in polizza:
"[L'assicuratore] rinuncia alla rivalsa […] a condizione che non ricorra il dolo od una responsabilità da reato colposo, perseguibile d'ufficio, del danneggiante e che l'Assicurato non eserciti egli stesso l'azione di regresso per ottenere il risarcimento del danno già liquidatogli dalla Società".
Ne consegue che, in caso di dolo, l'operatività dell'indennizzo per l'assicurazione contro i danni incontra i limiti propri della disciplina (e delle clausole) che escludono la copertura; mentre, in caso di reato colposo perseguibile d'ufficio, la clausola incide anzitutto sulla rinuncia (che può non operare), senza che ciò equivalga automaticamente - in assenza di una specifica previsione - a negare sempre e comunque l'indennizzabilità verso i danneggiati.
I riferimenti giurisprudenziali
La Corte richiama (in motivazione) Cass., sez. III civ., n. 15770/2025, valorizzando la funzione delle clausole che considerano "terzi" anche i singoli condomini e che, al contempo, evitano duplicazioni tra copertura "danni" e copertura di responsabilità civile.
Viene inoltre richiamata Cass., sez. III civ., n. 30653/2017 (nonché Cass. n. 24901/2005) in punto di legittimazione del singolo proprietario ad agire direttamente verso l'assicuratore nell'assicurazione per conto altrui ex art. 1891 c.c.
Considerazioni conclusive
Il percorso argomentativo valorizza un dato pratico spesso decisivo nella gestione dei sinistri condominiali: quando la polizza "globale fabbricati" è strutturata - come nel caso deciso - in modo da assicurare il fabbricato senza distinguere tra parti comuni e porzioni esclusive, la garanzia incendio resta azionabile dal condominio e dai singoli proprietari danneggiati anche se l'evento è riconducibile alla condotta colposa di un condomino (per un inquadramento generale sulla polizza assicurativa del condominio, si veda polizza assicurativa del condominio e ripartizione dei costi).
La Corte, peraltro, circoscrive correttamente il perimetro applicativo del principio: la compatibilità tra indennizzabilità e responsabilità del condomino presuppone che non ricorrano le ipotesi contrattuali ostative richiamate in motivazione (in particolare, il dolo e la responsabilità da reato colposo perseguibile d'ufficio ai fini della clausola sulla rivalsa), nonché che la fattispecie rientri nella nozione di danno indennizzabile e nei limiti del regolamento pattizio (compresa l'esclusione dei beni mobili dei singoli proprietari, ove non assicurati).
Un chiarimento di rilievo operativo riguarda il coordinamento tra copertura "danni" e responsabilità civile: la decisione esclude che l'assicurato sia tenuto a un'"opzione obbligata" per la responsabilità civile del condomino da cui si è propagato l'incendio, poiché si tratta di rischi diversi e nessuna clausola (né norma) impone di esperire prima l'una anziché l'altra.
Diverso è il profilo - eventuale e da verificare in concreto - della pluralità di assicurazioni sul medesimo rischio, che opera secondo le regole contrattuali e, se del caso, secondo la disciplina codicistica richiamata nel giudizio (in particolare, quando una clausola preveda operatività "a secondo rischio").
Da ultimo, sul piano processuale, la Corte ha revocato la condanna per responsabilità aggravata pronunciata in primo grado ai sensi dell'art. 96, comma 1, c.p.c., rilevando la mancanza di un'istanza specifica della parte in favore della quale era stata emessa la condanna e l'assenza di adeguate allegazioni/prove sul danno ulteriore, richiamando sul punto gli arresti delle Sezioni Unite e della giurisprudenza di legittimità in tema di presupposti della lite temeraria.
Per approfondimenti o per ogni utilizzo, si raccomanda la consultazione del testo integrale del provvedimento.
