Obbligo di sostituire la colonna montante quando i ripristini localizzati non eliminano la causa

Con sentenza n.57 pubblicata il 19 gennaio 2026 (r.g. 3633/2023) il Tribunale di Trani ha riconosciuto la responsabilità esclusiva del condominio per i danni da infiltrazioni provenienti dal tratto verticale della colonna montante di scarico, realizzata in cemento-amianto, condannando l'ente sia all'esecuzione dei lavori risolutivi indicati in sede di accertamento tecnico preventivo sia al risarcimento del danno patrimoniale quantificato dal CTU.

La decisione valorizza, sul piano probatorio, l'accertamento tecnico preventivo e ribadisce l'applicazione dell'art. 2051 c.c. in tema di danno da cose in custodia: una volta provato il nesso causale tra bene comune e danno, spetta al custode dimostrare il caso fortuito o l'intervento di un fattore estraneo idoneo a interrompere il nesso eziologico.

La vicenda

I proprietari di un appartamento al primo piano hanno agito contro il condominio chiedendo: l'accertamento dei fenomeni infiltrativi, la condanna all'esecuzione delle opere necessarie a eliminarne le cause e il risarcimento dei danni subiti. La situazione, già segnalata all'amministratore, era stata oggetto di un intervento localizzato nel 2020, rivelatosi non risolutivo, con successiva ripresa e aggravamento delle infiltrazioni.

L'assemblea aveva deliberato la sostituzione della montante idrico-fognante; tuttavia i lavori non erano stati avviati, poiché le imprese incaricate avevano richiesto il pagamento anticipato delle somme.

In ragione della perdurante inerzia, i proprietari hanno acquisito una relazione tecnica di parte e hanno promosso un accertamento tecnico preventivo, che ha individuato la causa del fenomeno nel degrado del tratto verticale della colonna (di proprietà comune dei condomini che ne usufruiscono), evidenziando l'inefficacia dei ripristini localizzati e indicando la necessità di una sostituzione integrale.

Nel costituirsi, il condominio ha sostanzialmente dedotto un concorso causale dei danneggiati (in quanto utilizzatori della colonna) e ha contestato alcune voci risarcitorie ipotizzate in sede di ATP, richiamando anche i disagi che l'intervento avrebbe comportato per le unità servite dalla medesima montante.

La decisione

Il Tribunale ha accolto integralmente le domande, accertando la responsabilità esclusiva del condominio, condannandolo:

(i) all'esecuzione dei lavori descritti alle pagg. 10-11 della relazione di ATP (sostituzione integrale della colonna, con rimozione e smaltimento in sicurezza del manufatto in cemento-amianto e installazione di nuova colonna in materiale idoneo, oltre alle opere interne successive);

(ii) al pagamento di € 5.138,04 a titolo di risarcimento (oltre oneri fiscali se documentati e interessi legali dalla pubblicazione al soddisfo), importo corrispondente al costo delle opere interne di ripristino quantificate dal CTU tramite computo metrico.

La ricostruzione causale poggia sulla relazione di ATP, recepita dal giudice, che descrive i quadri umidi e la persistenza del fenomeno nonostante i precedenti interventi, sino ad affermare: "la reiterazione della problematica infiltrativa ha permesso di identificare con certezza che la stessa sia dovuta a una condizione di degrado del tratto verticale della colonna montante, ovvero di quella parte della stessa che risulta essere proprietà comune dei condomini che ne usufruiscono… La mancata esecuzione degli interventi… fa sì che trattasi di una situazione di degrado in progressiva evoluzione…".

Quanto alla soluzione tecnica, la stessa relazione precisa: "si ritiene indispensabile procedere con un intervento risolutivo attraverso la sostituzione completa della colonna montante… soprattutto perché trattasi di un elemento realizzato in cemento amianto…".

Sul piano giuridico, applicando l'art. 2051 c.c., il Tribunale rileva che i danneggiati hanno dimostrato il nesso causale e il rapporto di custodia (inteso come potere effettivo sulla cosa e possibilità di intervento manutentivo), mentre il condominio "non ha dimostrato il caso fortuito o il concorso causale". In particolare, è stata respinta l'eccezione di concorso ex art. 1227 c.c., poiché "non è stato allegato né è emerso in atti e documenti alcun elemento probatorio a supporto di un concorso di responsabilità".

Infine, su alcune poste prospettate in ATP (trasferimento temporaneo in struttura ricettiva), il giudice ha chiarito che non essendo state domandate nel ricorso introduttivo, non vi era luogo a provvedere.

I riferimenti giurisprudenziali richiamati e ulteriori spunti

La motivazione richiama espressamente arresti della Cassazione sul paradigma dell'art. 2051 c.c. e sul caso fortuito quale fattore estraneo connotato da imprevedibilità ed eccezionalità, idoneo a interrompere il nesso causale.

• Cass., Sez. III, 5 febbraio 2013, n. 2660;
• Cass., Sez. III, 13 luglio 2011, n. 15389;
• Cass., Sez. II, 29 novembre 2006, n. 25243.

Emergono ulteriori decisioni di merito in linea con l'impostazione della responsabilità da custodia per impianti comuni, con attenzione alla prova del caso fortuito: Infiltrazioni dalla colonna montante e prova del caso fortuito, decisione di merito del 2018 . Nello stesso solco si segnala anche una pronuncia del 2023 che, pur riconoscendo la responsabilità per impianto comune, evidenzia come il comportamento del danneggiato possa incidere sul risarcimento quando risulti provata una condotta negligente rilevante ai fini dell'art. 1227 c.c. Infiltrazioni dalla colonna di scarico e profili di concorso colposo del danneggiato .

Sotto il profilo più generale della "custodia", è utile ricordare che la giurisprudenza di legittimità collega la responsabilità ex art. 2051 c.c. alla disponibilità e al potere d'intervento sulla cosa (potere-dovere di controllo e manutenzione). In tema di infiltrazioni da parti comuni, si rinviene un richiamo a tali coordinate in Custodia, disponibilità del bene e danno da infiltrazioni in edificio .

Quanto ai possibili limiti applicativi del principio, l'archivio evidenzia che, in fattispecie diverse (ad esempio quando il danno deriva da un bene con uso esclusivo o da interferenze tra parte comune e parte privata), la responsabilità può essere ricostruita in termini concorrenti tra più custodi, con conseguenze anche sul regime interno dei rapporti (richiamando la responsabilità solidale).

In questa prospettiva si segnala Cass. 11 gennaio 2022, n. 516, in materia di danni da lastrico/terrazza a uso non comune, con affermazione di responsabilità concorrente tra custode dell'uso esclusivo e condominio : si tratta di un criterio che non incide sulla decisione qui considerata (che accerta responsabilità esclusiva), ma aiuta a delimitare i casi in cui la responsabilità del condominio non è l'unica configurabile.

Considerazioni conclusive

La sentenza conferma che, in presenza di infiltrazioni riconducibili a un impianto comune, il danneggiato deve provare la derivazione causale del danno dalla cosa; una volta raggiunta tale dimostrazione, la responsabilità del custode opera salvo prova del caso fortuito, secondo l'insegnamento della Cassazione richiamato in motivazione. In concreto, è risultata decisiva la ricostruzione tecnica che ha individuato il fenomeno nel degrado del tratto verticale e ha escluso l'efficacia degli interventi localizzati.

Merita attenzione anche il passaggio con cui il Tribunale respinge l'ipotesi di concorso ex art. 1227 c.c. perché rimasta sul piano assertivo: il richiamo alla circostanza che i condomini "utilizzano" la colonna non basta, se non è dimostrato un comportamento concretamente idoneo a determinare o aggravare il danno.

Su questo punto, la casistica di merito mostra che la riduzione del risarcimento ex art. 1227 c.c. richiede una verifica rigorosa e fattuale della condotta del danneggiato, specie quando l'aggravamento del pregiudizio sia dipeso da inerzia o ritardi imputabili a quest'ultimo .

Infine, la condanna all'esecuzione dei lavori "a regola d'arte" assume un rilievo pratico significativo: la soluzione imposta non è un ripristino puntuale, ma un intervento strutturale e risolutivo (sostituzione integrale della montante e solo successivamente ripristino delle finiture interne). Si tratta di un'impostazione coerente con la logica della custodia: la manutenzione frammentaria, quando non elimina la causa tecnica del danno, non è idonea a far venir meno gli obblighi conseguenti alla persistente pericolosità/difettosità del bene in custodia. (Per un caso in cui il concorso del comportamento del condomino danneggiato ha inciso sulla misura del risarcimento si veda responsabilità delle infiltrazioni in condominio.)