Il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, ha l'obbligo di adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno, rispondendone altrimenti ai sensi dell'articolo 2051 Codice civile.
Qualora la situazione dannosa sia potenzialmente produttiva di ulteriori danni ed il pericolo sia grave e prossimo, il condominio è anche obbligato a rimuovere, in virtù dell'articolo 1172 Codice civile, le cause del danno stesso.
È quanto ribadito del Tribunale di Catania con un'ordinanza del 28 agosto 2025.
Fatto e decisione
Una condomina esperiva azione di denunzia di danno temuto ex art. 1172 c.c. per infiltrazioni di umidità di rilevante entità nel proprio appartamento.
La ricorrente evidenziava che l'origine di tali infiltrazioni era stata individuata, dal proprio consulente di parte e dai tecnici incaricati dal Condominio e dal proprietario dell'appartamento sovrastante, nella colonna di scarico condominiale, con conseguente pericolo di danni gravi ed irreparabili sia per la struttura dell'immobile sia per le persone.
Chiedeva, pertanto, di ordinare al Condominio la realizzazione delle opere necessarie all'eliminazione della fonte delle infiltrazioni, ovvero alla sostituzione integrale della colonna condominiale (per buona parte ancora in materiale originario "eternit") nonché la rimessione in pristino del proprio immobile.
Si costituiva in giudizio il Condominio il quale eccepiva l'inammissibilità del ricorso non sussistendo un rifiuto ad effettuare i lavori necessari bensì semplicemente delle difficoltà, per il neo nominato amministratore, di reperire il tempo e le risorse necessarie per intervenire, dichiarandosi al contempo disponibile alla sostituzione della colonna condominiale fino alla braga.
Il Tribunale ha ritenuto il ricorso ammissibile e fondato ricorrendo i presupposti di cui all'art. 1172 c.c. ossia la sussistenza di un pericolo grave e prossimo proveniente da cosa (parzialmente) altrui in considerazione dello stato di degrado documentato della colonna condominiale, nonché tenuto conto della dichiarata disponibilità del Condominio ad eseguire le opere necessarie ad arrestare il fenomeno infiltrativo.
Il giudice ha sottolineato che la mancata collaborazione del condomino proprietario dell'appartamento sovrastante, atta a consentire l'accesso necessario per la sostituzione del relativo tratto di colonna, non esclude la responsabilità del Condominio che, peraltro, potrebbe ricorrere, sussistendone i presupposti, allo strumento di tutela cautelare e d'urgenza al fine di ottenere l'accesso ed il transito nel fondo del vicino (da intendersi in senso lato e, quindi, anche come ingresso da parte del Condominio nella proprietà dei singoli condomini) per riparare una cosa propria o comune.
Il Condominio è stato, pertanto, condannato ad eseguire entro 15 giorni i lavori necessari alla sostituzione integrale della colonna condominiale e al ripristino dell'appartamento della condomina ricorrente. È stata, altresì, disposta, in caso di inadempienza del Condominio, l'esecuzione coattiva sotto la direzione di un c.t.u. con maestranze di fiducia di quest'ultimo.
Considerazioni conclusive
Quando le infiltrazioni derivano da parti comuni dell'edificio, la responsabilità è del condominio ed è oggettiva.
Il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché tali cose non rechino pregiudizio ad alcuno, e risponde in base all'art. 2051 c.c., dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini, ancorché tali danni siano causalmente imputabili altresì al concorso del fatto di un terzo (cfr. ex multis, Cass. n. 7044/2020; Cass. n. 15291/2011).
Trattandosi di responsabilità oggettiva, peraltro del condominio nel suo complesso e non dell'amministratore, il condominio (o custode) è considerato responsabile per i danni causati dalle parti comuni, indipendentemente dalla colpa. Secondo un consolidato orientamento giurisprudenziale (Cass. SS.U. n. 20943/2022) l'art 2051 c.c. individua un criterio di imputazione della responsabilità che prescinde da qualunque connotato di colpa: al danneggiato spetta provare soltanto il rapporto causale tra la cosa in custodia e l'evento dannoso mentre spetta al custode dimostrare che il danno è stato causato da un caso fortuito (evento imprevedibile e inevitabile), liberandosi così dalla responsabilità attribuitagli.
Proprio in virtù del carattere oggettivo di tale responsabilità, il Condominio non ne va esente semplicemente deducendo di non aver potuto completare i lavori necessari ad impedire il verificarsi delle infiltrazioni a causa della mancata collaborazione di altri partecipanti; nella specie, per non aver, il condòmino proprietario dell'appartamento sovrastante, ancora permesso l'accesso al proprio immobile per la sostituzione del relativo tratto della colonna condominiale.
La sussistenza di un pericolo di danno grave e prossimo derivante da cosa (parzialmente) altrui - nella specie dalla colonna di scarico condominiale - legittima l'azione di denunzia di danno temuto.
Ove, infatti, la fonte delle infiltrazioni non sia stata del tutto eliminata - nella specie, mediante sostituzione integrale della colonna condominiale - il pericolo di danno grave e prossimo permane, con il conseguente interesse della ricorrente ad ottenere un provvedimento che la legittimi alla realizzazione delle opere necessarie ad arrestare il processo infiltrativo, se del caso anche coattivamente ed in danno del condominio.
L'azione di denunzia di danno temuto ha, infatti, come presupposti di diritto sostanziale: 1) un pericolo di danno futuro, minacciato da cosa a cosa; 2) la gravità del pericolo, che minacci di distruggere o di danneggiare gravemente la cosa, alla quale sovrasta; 3) la prossimità, in ordine spazio-temporale, del pericolo sovrastante la cosa.
Nel caso di specie, i suddetti presupposti ed in particolare la sussistenza di un fenomeno infiltrativo attuale in danno della proprietà della ricorrente, le cause delle infiltrazioni, riconducibili esclusivamente alla colonna di scarico condominiale, e il pericolo di danno grave e prossimo per l'immobile di parte ricorrente a causa delle infiltrazioni, peraltro già evidente in base allo stato di degrado documentato fotograficamente e a quanto dedotto dalle parti, non sono state oggetto di specifica contestazione.
Al contrario, il Condominio dichiarandosi disponibile alla sostituzione della colonna di scarico condominiale, ha esplicitamente ammesso la fondatezza del ricorso, vi è più che le circostanze dedotte a sua difesa, tendenti a escludere una sua inerzia e colpa, lungi dal determinare l'inammissibilità del ricorso, sono state considerate prive di rilievo proprio alla luce della natura oggettiva della responsabilità in capo al Condominio.
